"100 אלף יח"ד זמינות במרכז בפינוי־בינוי, והמדינה מתמהמהת"

"אני רוצה להיות הכי גדול בפינוי־בינוי, זו המטרה שלי", כך אומר ל"כלכליסט" יעקב אטרקצ'י, בעל השליטה בחברת הייזום אאורה ישראל. החברה שלו מעורבת כיום בשלבים שונים של תכנון, שיווק ובנייה של כ־4,000 יחידות דיור, כמחציתן בפינוי־בינוי. הפעילות הבולטת של החברה היא בעיר יהוד, שבה סוגר כעת אטרקצ'י מעגל. שבע שנים אחרי שהחל בפעילות פינוי־בינוי בעיר עם ארבעה בניינים מאוכלסים ושלושה נוספים שיימסרו במהלך השנה, הוא רוכש קרקע נוספת בשכונה שבה הוא בונה וממותגת כ־High הגנים התלויים. מדובר בקרקע שאטרקצ'י התמודד עליה לפני כשלוש שנים במסגרת מכרז של רשות מקרקעי ישראל, אך הפסיד לפפושדו ומגנזי אשר לאחרונה החליטו למכור לו אותה. העסקה תתבצע במחיר של 56 מיליון שקל ותכלול תוספת של 7 מיליון שקל שיועברו למוכרים כהחזר הוצאות עבור הכספים שכבר הוציאו על הפרויקט. בתמורה יקבל אטרקצ'י 250 יחידות דיור בחמישה בניינים וכן 4,000 מ"ר של מסחר. כחלק מהפרויקט הוא יידרש לפנות כמה משפחות אשר יזכו לקבל בעתיד דירות חדשות בפרויקט.

לכאורה, מדובר בעוד עסקה אחת מיני רבות שנסגרות בין שני יזמים, אלא שבמקרה זה הבניינים הנוספים שרכש יצרו לו רצף של 15 בניינים ו־900 יחידות דיור בשכונה אחת, היקף שממתג את אטרקצ'י כאחד מיזמי הפינוי־בינוי הגדולים שפועלים בארץ. לדבריו, "מי שהגיע ליהוד לפני שש שנים ראה בעיקר עזובה, מרכז העיר היה מוזנח. עיר לא יכולה להתקיים אם אתה לא מחיה את מרכז העיר. השכונה הזו כוללת 240 משפחות שיותר מ־50% הגיעו מחוץ לעיר. מרכז העיר התפתח ונפתחו בו בתי קפה. לפני שש שנים מכרנו ב־1.1–1.2 מיליון שקל, והיום מוכרים דירות יד שנייה במחירים גבוהים מאוד של 1.6 מיליון ומעלה".

"לא כתבתי יהוד"

אאורה ישראל היא חברה בת (100%) של אאורה השקעות, שבה מחזיק אטרקצ'י ב־83%. אאורה השקעות סיימה את 2013 עם הפסד של 13.2 מיליון שקל, לעומת הפסד של 55 מיליון שקל ב־2012. הכנסות אאורה השקעות צנחו ב־62% לעומת 2012, ל־47.9 מיליון שקל. לאאורה השקעות חוב למחזיקי אג"ח של 217 מיליון שקל וחוב לבנקים של כ־62 מיליון שקל נכון לסוף 2013. לדברי אטרקצ'י, "עד לפני שנתיים אאורה השקעות היתה בבבעלות אחרת של צליח ומשעולי, הם נכנסו לעסקים כושלים ברומניה ואני קניתי את הכל. אנחנו פורעים את האג"חים כמו שעון ולפני כחודש גייסנו אג"ח חדש.

אני מרוצה שאנחנו חברה ציבורית, אני לא מפחד מלדווח, אני שקוף. הקרקעות בשוק המגורים הן יקרות והאפשרות לגייס כסף ממשקיעים היא פיתרון מצוין עבורנו".

יעקב אטרקצ'י

מלבד הפרויקט ביהוד, לאאורה ישראל פרויקט פינוי־בינוי בהיקף של 720 יח"ד במתחם אילת שבשכונת מורשה ברמת השרון, שייבנה ביחס של 1:4 (פינוי 180 יח"ד קיימות), 192 יח"ד בפינוי־בינוי ברמת גן ו־617 יח"ד בפרויקט פינוי־בינוי במתחם בר יהודה בקריית אונו.

דפוס הפעולה של החברה הוא לבחור שכונות או יישובים שטרם הוכיחו עצמם נדל"נית ולא פעם סובלים מתדמית בעייתית. כך קרה בהחלטתו של אטרקצ'י לבנות בשכונת נווה פרדסים בפרדס חנה, בשכונת מורשה ברמת השרון, ביישוב אור עקיבא וביהוד. "כשהתחלתי לשווק את הפרויקט ביהוד לפני שבע שנים לא כתבתי על מודעת השיווק את השם יהוד במפורש אלא 'פרויקט ליד קריית הסביונים' (פרויקט ותיק ביהוד שנבנה על ידי אפריקה ישראל - ד"ל). היום יהוד־מונסון זה שם מכובד, ואין לי ספק שבעוד כמה שנים העיר תצליח לצמצם את פער המחירים מול קריית אונו, שעומד כיום על כ־20%. להערכתי זה יקרה גם ברמלה ובלוד לעומת ערים כמו ראשון לציון, כי כבר היום רמלה הפכה חלופה לראשון ולבאר יעקב. גם גבעת שמואל סבלה לפני כ־20 שנה מתדמית של אזור מוכה פשיעה והיום היא נהנית ממחירים מהגבוהים במרכז הארץ.

להערכתי זה יהיה נכון גם לגבי שכונת מורשה. לשכונת נווה פרדסים בפרדס חנה היה שם גרוע מאוד ביישוב, ואני מבטיח לך שבעוד חמש שנים היא תהיה אחת השכונות הטובות ביישוב".

מה צריך כדי לשנות אופי של שכונה?

"כדי לשנות שכונה חייבים לבנות בהיקפים גדולים ועדיף במרכז העיר. גם ליזמים זה משתלם, אלה המקומות שאתה מרוויח בהם הכי הרבה כסף. יש כאלה שרואים בזה הימור. אני אופטימי מטבעי ואני לא חושב שזה הימור, אני מזהה צמא של אנשים להגיע למקומות כאלה שבהם המחירים נמוכים יותר כל עוד מכינים להם את התשתית הנכונה. לדעתי בגוש דן כבר אין דבר כזה שכונה לא טובה, למעט אולי בתחנה המרכזית בתל אביב. הייתי בונה בכל מקום, כולל בכפר שלם ובשכונת קריית שלום. לעומת זאת, כשאתה הולך לפריפריה קשה להצדיק כלכלית פרויקטים כאלה. בדרך כלל מרכז העיר מוזנח וכדי להצדיק את הפרויקט אתה צריך לקבל יחס של 1:7 (7 דירות חדשות על כל אחת שנהרסת)". יש היענות גדולה יותר של תושבים לפרויקטים של פינוי־בינוי?

"בפירוש אני יכול לומר שהיום יותר קל לבצע פינוי־בינוי, אנשים כבר מבינים שזה מצב של win win לכולם, וגם הרשויות מתייחסות לפרויקטים הללו בצורה אוהדת יותר. קח למשל את הדיירים שחתמתי איתם ברמת השרון, הם הגיעו עם דירות עמידר קטנות ששוות כמיליון שקל ויקבלו דירה במגדל שתהיה שווה פי שניים וחצי ממה שהיה להם. ביהוד הם מקבלים דירה וחצי, אתה חושב שיהיו אנשים שיתנגדו לזה? אני לא מכיר כאלה. הסרבנים הם בודדים מתוך כל פרויקט, הם קיימים, אבל אנחנו לא מתקפלים בפניהם, ומי שמנסה לסחוט אותנו מגיע לבתי המשפט. אני לא מוכן שדייר שעושה צרות יקבל יותר מהשכן שלו שהוא בסדר, זה לא הגיוני. הסחטנים משחקים על הזמן, הם יודעים שהם יפסידו בסוף. למזלנו מדובר בבודדים".

"לשמר את הצעירים"

לאטרקצ'י בטן מלאה על ראשי הערים, שמסרבים לאפשר בנייה של דירות 3 חדרים בעירם מחשש שתגיע אל העיר אוכלוסייה חלשה. "ראש עיר שאומר שהוא רוצה רק דירות 4 ו־5 חדרים טועה, זה לא עושה את הפרויקט פחות טוב, להפך. זו תפיסה שגויה. בכוכב הצפון אלה שקנו את הדירות הללו היו דווקא אנשים מבוססים מאוד ומבוגרים. התמהיל הנכון הוא 20% דירות 3 חדרים, 35% דירות 4 חדרים, 35% דירות 5 חדרים ו־10% דירות מיוחדות. כשבונים רק דירות 4–5 חדרים זה פונה לקהל יעד לא נכון. עיר צריכה לשמר את הצעירים שלה אצלה". לדבריו, באזורים אשר אינם נמנים עם אזורי היוקרה, הדירות נמכרות בקלות רבה יחסית. "הרבה יותר קל לי למכור דירות של 1.2 מיליון שקל מאשר 1.8 מיליון שקל, מי יכול להביא מיליון וחצי לדירה ראשונה? רק מי שלהורים שלו יש כסף. זה לא פשע להיות ללא הורים עשירים, הדירות הכי חמות הן במחירים של 1–1.4 מיליון שקל, אלה החבר'ה הצעירים והאיכותיים".

אתה בעד התחדשות עירונית, מה דעתך על תמ"א 38?

"התחדשות עירונית בעיר חייבת להתבצע באמצעות מדיניות, תמ"א 38 זה קוסמטיקה, אני בעד להרוס ולבנות. כשאתה עושה תמ"א 38 אתה מטרפד את הסיכוי העתידי לבצע בבניין פינוי־בינוי וזה לא תורם כלום למרקם האורבני. אנחנו בונים גם תמ"א 38 ברמת גן, אבל מדובר בתמ"א 2 (הריסה ובנייה מחדש) ובהיקף גדול של דירות".

אתה שבע רצון מאופן הפעולה של קבוצות הרכישה?

"אני מזהה מתאם מטריד בין הרצונות של ציבור רוכשי הדירות לבין מה שמשווקות קבוצות הרכישה, הקבוצות רוכבות על המצוקה של הציבור ומרמות אותו. כל התופעה הזו של קבוצות רכישה היא בלוף. תעבור קבוצה קבוצה ותראה איפה נבנו בניינים? הן רק העלו את מחירי הקרקעות".

"מנדנדים לפקידים"

כמו לא מעט יזמים, גם אטרקצ'י מתקשה להתייחס ברצינות להצהרות הממשלה בנוגע להורדת מחירי הדירות. "אני אשמח אם המחירים יירדו, זה לא עושה לי טוב שאנשים בוכים שאין להם כסף לקנות, אבל מה אני יכול לעשות? לבנות פחות טוב? הרווח היזמי הוא 13%–18%, אבל בנק לא ילווה פרויקט בפחות מ־13% ולכן חייבים להבין שגם ליזמים אין תמיד יכולת להוריד מחיר. כרגע אין מכרזים וקרקעות, המדינה מתברברת אבל לא מוציאה קרקעות. המדינה מתנהלת כאילו אין משבר, במקום לדאוג לשחרר מסות אל השוק. אני נגד תוכניות פארטאצ'יות, אבל אני חושב שאפשר להכין תוכנית טובה בתוך שנתיים. אין קשר בין מה שהשרים אומרים לבין הביצוע. אם יש משבר בדיור לא יעזרו דיבורים, צריכים לשבת בקבינט הדיור ולהחליט מה עושים. הם צריכים להכין מענה גם אם הוא יורגש בעוד 3–5 שנים. אם הם כל הזמן ינסו למצוא פתרונות שישפיעו בתוך שנה, זה לא יקרה".

הסכמי הגג שנחתמו לאחרונה עם כמה ערים לא יכולים לשנות את התמונה?

"זה מעט מדי ומאוחר מדי. למרות זאת אני סבור שאנשים יגיעו גם לקריית גת ובטח לראש העין. אני לא פוסל בנייה בקריית גת. פעם אמרו שצריך 30 אלף יח"ד בשנה, היום זה הגיע ל־50 כי תוחלת החיים רק עולה; האוכלוסייה גדלה ולא כולם רוצים לחיות בזוגיות, וזה מעלה את הביקוש לדירות. תוסיף לזה את היהודים מכל העולם שקונים כאן ואת המשקיעים שרוכשים דירות. המדינה לא השכילה להבין את זה. תראה למשל את תחום הפינוי־בינוי, יש מלאי פוטנציאלי מיידי של כ־100 אלף יחידות דיור באזור המרכז אבל צריך לאשר תוכניות מהר. הדיירים מעוניינים וזו רק המדינה שלא מתקדמת. אנחנו היזמים נאבקים בבירוקרטיה מדי יום, מגיעים לוועדות ומנדנדים לפקידים, זה הכסף שלנו אז אין לנו ברירה".