פסיכולוג, טייס ושחקן בשוק בברוקלין: "הכומר נתן לנו את הכנסייה במחיר בדיחה"

"כפסיכולוג אני רואה את זה ככה: איפה שבקבלת ההחלטות מעורב רגש, שם אדם ימכור יותר בזול", מסביר אייל יגב את האסטרטגיה של חברת השקעות הנדל"ן שלו – אפריל (Upreal), שהפכה לאחרונה לאחת השחקניות הבולטות בשוק הנדל"ן בברוקלין, ניו יורק.

הפריחה ועליית מחירי הנדל"ן בברוקלין הם סוד גלוי, אבל המוטו של אפריל – שפועלת ברובע הניו יורקי בשותפות חברת ברוקלנד המקומית (בבעלות בבועז גלעד ואסף פיטוסי) הוא לקנות בזול (לפחות 20% מתחת למחירי השוק) לשפץ, למכור ברווח נאה, ולהמשיך הלאה. מאז 2011 השקיעה החברה קרוב ל־100 מיליון דולר בכ־37 פרויקטים ובהם כ־460 יחידות דיור בברוקלין, שצפויות להימכר בסכום כולל של כ־180 מיליון דולר ויותר. רוב הדירות הן בנות שני חדרים, בטווח מחירים של 300–400 אלף דולר.

"כמעט הפסדתי הכל"

את העסקאות הזולות מאתרת החברה באמצעות 15 צופים ("סקאוטרז") שפרוסים ברחבי ברוקלין ותפקידם לטפח קשרים עם עורכי דין ושאר אנשים מקושרים ולרחרח אחר הזדמנויות חד פעמיות. "הסקאוטרז שלנו מרושתים בכל מקום שבו יכולות להיות עסקאות זולות", אומר יגב, "בבתי משפט, בשורט סיילינג, אלמנות, גירושים. זה לא שאני מנצל מישהו. כשאדם רוצה להיפרד מאשתו למשל, הוא ימכור נכס יותר בקלות, בשבילו, בשביל השקט הנפשי שלו".

יגב ושותפו דדי גולדברגר הקימו את אפריל ב־2008. בראיון ל"כלכליסט" שנערך במשרדי החברה במגדלי בסר בבני ברק, הם מספרים איך הפכו פסיכולוג קליני (יגב, 51), מפקד טייסת (גולדברגר, 50) ושחקן (בועז גלעד) ישראלים למובילים בשוק הדירות לרכישה בברוקלין.

נכס של אפריל בברוקלין. "כבר אחרי הקנייה אנחנו יכולים למכור ברווח של 15%" | צילום: אוראל כהן

בתחילת דרכם, ב־2008, ניצלו בחברת אפריל, כמו ישראלים רבים וטובים, את החורבן הנדל"ני באיזורים המוכים ביותר ארה"ב, בהם צנחו מחירי הדיור במאות אחוזים בעקבות המשבר. הם קנו והשכירו בתים בפיניקס ובאינדיאנפוליס, השיגו תשואות יפות (20% לשנה ויותר) אבל ב־2010 הרגישו שזה לא בשבילם. "הבנו שהערך המוסף שלנו הוא לא במקומות האלה. חיפשנו דברים יותר גדולים, יותר משמעותיים", אומר גולדברגר.

בינתיים, בניו יורק, היזם-שחקן לשעבר גלעד, מי שב־2005 פרסם את "מיליונר הנדל"ן: איך להשקיע בשוק השכירות ולעשות הון", כמעט ופשט רגל בעקבות המשבר. הפרויקט הגדול ביותר שלו, בן 33 דירות בג'רזי סיטי, עוקל על ידי הבנק. "הפסדתי כמעט הכל, מכרתי את ביתי בפארק סלופ ואני מניח שסבלתי מכל בעיה שהיתה קיימת כשהשוק צלל", אמר לאחרונה גלעד בריאיון ל"ניו יורק טיימס". הבנקים בתקופת המיתון סירבו להלוות לו כספים, ורק כשאפריל הגיעו לניו יורק והתאהבו בברוקלין מצא גלעד את מקור המימון החדש שלו: כסף של משקיעים פרטיים מישראל. מאז אפריל וברוקלנד משקיעים בברוקלין בלבד, תחת חברה המשותפת שנקראת אפריל ברוקלין.

"מה שקרה הוא שהבנקים מאז המשבר מממנים די בקלות דירות להשכרה אבל דירות קונדו (לקנייה) הם נמנעים מלממן. אנחנו מביאים את רוב הכסף מהארץ כך שזה היתרון שלנו", אומר גולדברגר. לטענתו, "אין היום היצע דירות למכירה בברוקלין. אנחנו הולכים לספק 90% ממנו בשנה הבאה. יש היום בכל ברוקלין בערך 4,000 דירות בבנייה שעומדות להשתחרר עד 2017 לשוק. אבל 90% מהן או יותר הולכות לשכירות – לא למכירה – רק 10% מהן יהיו למכירה, 400 או 500 דירות – ורובן שלנו. רק עכשיו מתחילים לבנות דירות, אבל לא בכמויות, זה יקח זמן".

יגב מכנה את שיטת העבודה של אפריל "אין אנד אאוט" (או בתרגום חופשי לעברית: גומרים הולכים). המשקיעים נותנים 100 אלף דולר לפחות, ומקבלים את כספם בתוספת הרווחים בתוך כשנתיים. "המוטו שלנו הוא שהעסקה היא בקנייה. אם אתה לא קונה טוב, אל תקנה", הוא מסביר את התהליך, "אנחנו קונים באופן כזה שכבר אחרי הקנייה אנחנו יכולים למכור את מה שקנינו ברווח של 15%. אז קודם כל אנחנו מאתרים את העסקה. שמים דמי קדימה, המשרד בניו יורק מתחיל לתכנן ולעבוד עם האדריכלים בזמן שאנחנו פה בארץ מתחילים לארגן את הכסף. ותוך 30 עד 45 יום סוגרים את העסקה. ואז מסיימים את התוכניות, מגישים אותן למחלקת הבנייה של ברוקלין ואחרי חמישה חודשים בערך התוכניות מאושרות. זה שונה מאוד מישראל. אחרי שנה וחצי או שנתיים כבר כל הסייקל נסגר ומכרת את כל הדירות האלה לאנשים מקומיים בניו יורק. ואז מחלקים את הכספים עם המשקיעים".

"יש בלגן"

חוץ מאלמנות וגרושים-גרושות, אפריל מתמחה גם ברכישת נדל"ן מכנסיות שגם מצבן איננו מזהיר לאחרונה. "הבניין הזה למשל היה מגרש חניה של כנסיה בעבר", מסביר גולדברגר, שמשמש כמנכ"ל החברה, ומצביע על מסך המחשב שלו, שם מופיעים צילומים של שלושה בניינים בני תשע דירות שנבנו בשדירת גרין בשכונת קלינטון היל, "אחד הכמרים התקשר לבועז ואמר לו: 'תשמע, יש כאן בלגן, תביעות, עניינים, קח את המגרשים האלה במחיר בדיחה'. וזה מה שעשינו".

המחיר הזול, יחד עם עליית המחירים האסטרונומית בברוקלין בשנתיים האחרונות, הפכו את המגרש הכושל של הכנסייה להצלחה עבור המשקיעים הישראליים. גולדברגר מציג את מסמך האקסל שהוגש למשקיעים, שלפיו הערכת הרווחים על ההשקעה עומדת על 40%–50%, בתוך קצת פחות משנתיים: "וזו ההערכה של לפני כשנתיים", הוא אומר, "מחיר המכירה הכולל אמור היה להיות 5.8 מיליון דולר. היום זה נמצא על הערכה של סביבות 10.5 מיליון דולר – שתביני מה קרה שם".

בנוסף למגרש החניה של הכנסייה, קנתה החברה עד כה עוד שלושה בנייני כנסיות שיוסבו למבני מגורים.

"מה שקורה בברוקלין הוא שהלבנים נכנסים, השחורים יוצאים והשחורים הם האוכלוסיה של הכנסיות", מסביר גולדנברגר, "פתאם קהילות שלמות מוצאות את עצמן ללא מאמינים. הכנסייה נכנסת לחובות והם מתחילים לחפש מה לעשות עם הנכס".

"מדובר בעמותות, הם לא בדיוק עושים את החישובים הכלכליים", מוסיף יגב, "יש להם בור של שני מיליון דולר אז הם אומרים 'תן לי שני מיליון דולר על המגרש'. זה לא שמחשבים את ערך הדברים, וזה טוב לנו".

איך זה מרגיש, להיות יהודים-ישראלים שמשתלטים על כנסיות?

גולדברגר: "קודם כל לא משתלטים. התלבטנו אם להזכיר בתקשורת את נושא הכנסיות, איך ייראה כל הסיפור של ישראלים שקונים כנסיות, אבל אנחנו מרגישים שלמים עם זה. אלו אנשים בחובות שצריכים את הכסף".

יגב: "כשהייתי צעיר לקחו אותי חברים למועדון הליימלייט בניו יורק, זו כנסיה ברחוב 14 שהפכה לדיסקוטק. לא הבנתי מי הופך כנסיה לדיסקוטק, אבל יש להם תפיסה אחרת של המקומות האלה מאשר לנו, אין להם את החיבור הרגשי הזה. אין להם בעיה להפוך מקום כזה אפילו לדיסקוטק".

התחלתם להיות מומחים בנצרות?

גולדברגר: "אסי פיטוסי, בכל פעם שהוא בארץ נוסע לנצרת וקונה את כל הצלבים בשוק שם. זה עובד. הוא קורא לעצמו מש"ק כמרים".