טעות של מתחילים? שרון גל מגיש: משוואה עם 222 נעלמים

איש הטלוויזיה לשעבר שרון גל ובת זוגו קרן בן דוד נכנסו באחרונה יחד בסערה לשוק הנדל"ן. הפרויקט המתוקשר שהשיקו הוא להקמת 222 יחידות דיור בחולון, במסגרת קבוצת רכישה שהשניים מארגנים. גל ובן דוד מסרו בכלי התקשורת שבמסגרת פריסייל, דירת 4 חדרים בפרויקט, ברחוב קראוזה בעיר, תעלה החל ב־1.25 מיליון שקל, ואילו דירת 5 חדרים תעלה החל ב־1.5 מיליון שקל.

מבדיקת "כלכליסט" עולה כי כיום, חודש לאחר הזכייה במגרש, משווקים בפרויקט דירת 4 חדרים במחיר של 1.45 מיליון שקל לדירת 4 חדרים בקומה הראשונה – תוספת של 200 אלף שקל ממחיר הפריסייל – ואם עולים 10 קומות צריך כבר להוסיף כ־120 אלף שקל, כלומר מחיר הדירה יעמוד על כ־1.6 מיליון שקל.

גם לאחר ההתייקרות, מדובר במחירים אטרקטיביים, אפילו במונחים של קבוצות רכישה, בוודאי כאשר הפרויקט ממוקם באזור ביקוש במרכז הארץ. אלא שמבדיקת "כלכליסט" עולה כי בהתחשב בעלויות הקרקע והבנייה, יתקשו המארגנים לסיים את הפרויקט ברווח. המשמעות היא שהרוכשים עלולים, במצב שכזה, להכניס את היד לכיס ולהוסיף עוד כסף, בהתאם להתקדמות הבנייה. עוד עולה כי מצטרפים חדשים לקבוצה עלולים להיאלץ לשלם כפל מס. 

שרון גל ובת זוגו קרן בן דוד | צילום: אלון אלג'ם, עמית שעל

רחוק מהמחירים בחולון

18 הצעות הוגשו במסגרת המכרז של רשות מקרקעי ישראל לרכישת הקרקע בחולון. מבדיקת "כלכליסט" עולה כי גובה הצעה ממוצע היה 109 מיליון שקל (ללא פיתוח). ההצעה הזוכה של גל ובן דוד היתה 131.2 מיליון שקל (לפני פיתוח), 22 מיליון שקל מעל הממוצע. כדי לסבר את האוזן, ההצעה השנייה בגובהה במכרז היתה 121.8 מיליון שקל - 10 מיליון פחות מההצעה של גל ובן דוד.

כדי לבחון את היכולת לעמוד במחיר המטרה של 1.3 עד 1.6 מיליון שקל, ניתן לנסות לבחון מחירי דירות דומות באזור. בחינה כזו מעלה פערים משמעותיים בהשוואה למחירים שמציעים בן דוד וגל. כך למשל, בשכונת מגדלים בשדרה (ח־501) שנמצאת דרומית לפרויקט של גל ובן דוד, שתכלול כ־1,750 יחידות דיור שיוקמו במגדלים בני 26–14 קומות, נמכרה באחרונה דירת 4 חדרים בשטח 106 מ"ר בקומה השנייה ב־1.8 מיליון שקל, ואילו דירת 5 חדרים ששטחה 124 מ"ר בקומה השלישית ב־2.07 מיליון שקל.

מנתוני רשות מקרקעי ישראל עולה כי גל ובן דוד שילמו כ־600 אלף שקל בממוצע על קרקע ליחידת דיור. כיום, עלות הבנייה בישראל נעה בין 5,500 ל־7,500 שקל למ"ר (כולל מע"מ בשיעור 18%), תלוי בסטנדרט הבנייה. לפיכך, עלות בנייה של דירת 4 חדרים בשטח של 100 מ"ר נטו (ללא שטחים משותפים), נעה בין 550 ל־750 אלף שקל. השמאי ארז כהן מעריך את עלויות הבנייה לדירה בממוצע (כולל דירות מיוחדות) ב־700 אלף שקל.

פרט לעלויות הבנייה עולה כי במתחם המדובר צפויות עלויות נוספות. למשל הריסת מבנים קיימים, וכן התמודדות עם אתגרים הנדסיים כבניית חניונים תת־קרקעיים, שנאמדות בכ־100 אלף שקל ליחידת דיור בממוצע. על אלה יש להוסיף עלויות שגרתיות של ניהול הנדסי ופיקוח (6–7 מיליון שקל) לפרויקט כולו, ייעוץ משפטי (5–6 מיליון שקל), ותשלום לאדריכלים (כ־5 מיליון שקל). כל אלה לפני שהוסף למחיר שכרם של מארגני קבוצת הרכישה. לאור הנתונים האלה, קשה לראות כיצד יצליחו גל ובן דוד למכור דירת 4 חדרים בפרויקט במחירים שלפיהם הדירות משווקות כיום.

מס לדיירים החדשים

בעייתיות נוספת נעוצה בעובדה שמצטרפים חדשים לקבוצה עשויים להיאלץ לשלם מחיר גבוה יותר על דירותיהם. לפי נתוני רשות מקרקעי ישראל, הזוכה במכרז המסוים הזה הוא עו"ד שלומי בן דוד (אחיה של קרן בן דוד), והוא רכש את הקרקע בנאמנות. "כאשר רוכשים את הקרקע בנאמנות עבור הדיירים, המטרה היא לפשט את העסקה באופן שלא נדרשת חתימה של כל דייר ודייר על מסמכי המכרז, כי היזם חותם כנאמן עבור כולם", מסביר עו"ד יאיר בנימיני, שותף מיסוי במשרד אפשטיין רוזנבלום מעוז (ERM). "חשוב מכך, הרכישה בנאמנות מאפשרת לשלם מס רכישה פעם אחת, מכיוון שהדייר, ולא היזם, הוא שנחשב לבעלי הקרקע והנאמן נותן את שמו בלבד. במילים אחרות, העברת הקרקע לדייר פטורה ממס רכישה לפי הוראות חוק מיסוי מקרקעין".

השטח המיועד לבנייה בפינת הרחובות קראוזה וסרלין בחולון. לקבוצת הרכישה חסרים כ־40 חברים | צילום: עמית שעל

אלא שלדברי בנימיני, "בתי המשפט קבעו שוב ושוב כי נאמנות לא תוכר אם אין נהנה ידוע במועד הרכישה. לא ניתן ליצור נאמנות בדיעבד, כלומר אם זהותו של הרוכש אינה ידועה במועד הרכישה של הקרקע, אז מתרחשים שני אירועי מס: הראשון הוא רכישת הקרקע בידי היזם, שחייבת במס של 6% משווי הקרקע, והשני הוא המכירה של היזם לרוכש הדירה, אשר חייבת במס נוסף של כ־5% על שווי הדירה".

המשמעות היא שחברים בקבוצה שהצטרפו עם הקמתה "נהנים" מתשלום מס פעם אחת - הם משלמים את מס הרכישה עם הזכייה. לעומת זאת, מצטרפים מאוחרים לקבוצה עשויים להיות מחויבים בתשלום כפל המס.

במקרה של גל ובן דוד, לא גויסו מראש כל חברי קבוצת הרכישה וחסרים בה כ־40 חברים. המשמעות היא שהמארגנים ישלמו מס רכישה עבור 40 יחידות קרקע (בעלות 600 אלף שקל כל אחת) שטרם נמצא להן "חבר בקבוצה". התשלום הזה יגולגל בהמשך למצטרפים חדשים, ואלה עשוים להיות מחויבים במס רכישה נוסף של כ־5%, כאשר "ירכשו", במה שיוגדר כאירוע מס נוסף, את הדירה מהמארגנים. אותם מצטרפים חדשים לא ייהנו מהמחירים (הכוללים) של המצטרפים המקוריים. בנימיני מדגיש כי רוב קבוצות הרכישה זוכות בקרקע מהמינהל לאחר שכבר גויסו כל חברי קבוצת הרכישה, כדי להימנע מקניית דירות בעצמם ולמנוע ממצטרפים עתידיים לשלם את המס הכפול. לדברי בן דוד, לקבוצה חסרים כ־40 חברים, ולכן המארגנים רכשו מראש את זכויותיהם בקרקע. מדובר בסכום של 24 מיליון שקל שצריך לעבור למינהל בהדרגה, לפי לוח זמנים שקבעה רשות מקרקעי ישראל, שסופו בספטמבר. אם לא יגויסו חברים חדשים עד למועד זה, גל ובן דוד יצטרכו ככל הנראה לשלם מכיסם למינהל. למינהל מצדו שמורה כמובן הזכות לבטל את הזכייה אם הזוכה אינו עומד באחד מתנאי המכרז, לרבות העברת התשלומים.

עו"ד יאיר בנימיני: "יתרחשו שני אירועי מס — רכישת הקרקע בידי היזם, שחייבת במס של 6%, והמכירה של היזם לרוכש הדירה, שחייבת במס רכישה נוסף"

"תקציב מקצועי"

בתגובה לטענה על עלויות הבנייה מסרה קרן בן דוד בשם מארגני הקבוצה כי המארגנים ערכו לפרויקט תקציב הוצאות והכנסות "מקצועי בליווי מומחים בעלי ניסיון מוכח".

"ההצעה שלנו נמוכה מהצעת השמאי של המינהל וניתן לראות את זה בתוצאות המכרז. עלויות הבנייה, כמו גם עלויות פיקוח ונלוות, גבוהות בכתבה מהצעות שנמצאות אצלנו ונמסרו על ידי חברות מובילות. כך למשל, עלויות הפיקוח בפרוייקט שלנו הן פחות מחצי ממה שפורסם. ההוצאות המשפטיות חיצוניות למחיר ולא מהוות חלק ממנו, מה גם שהן נמוכות משמעותית - שליש ממה שפורסם בכתבה. גם עלויות האדריכל נמוכות בחצי ממה שנכתב.

ביחס לטענות על המס הכפול ציינה בן דוד כי "בשל אטרקטיביות מחירי הפרויקט, אנו מאמינים כי בשבועות הקרובים יימכרו הזכויות שרכשה החברה בפרויקט ללא קושי, ואף אם ייוותרו בידי החברה זכויות בפרויקט הן יימכרו בשלב מאוחר יותר במחירן הריאלי, הגבוה משמעותית מהמחיר המוצע כיום". בנוגע לתשלום למינהל היא אמרה כי "הקבוצה ערוכה במלוא הכספים הנדרשים לתשלום התמורה המלאה למינהל". מרשות מקרקעי ישראל נמסר בתגובה: "מבחינת הכללים הנהוגים ברשות ההצעה תקינה. במקרה זה מדובר בהצעה המוגשת בנאמנות, וככזו ההצעה היא על שם הנאמן בלבד וכך גם לעניין שם החייב בערבות הבנקאית".

לסיכום מוסרת בן-דוד כי: "עד כמה העסקה אטרקטיבית תעיד העובדה שכבר יש כמה רוכשים שמכרו את היחידה שלהם ברווח מהיר של כ-200 אלף שקל. אנו צופים שעם העלייה על הקרקע הרווח לכל רוכש צפוי להיות כ-400 אלף שקל עד חצי מיליון שקל".

מאחורי המכרז: "החברות הגדולות יודעות לחשב"

"במכרז על הקרקע בחולון התמודדו חברות גדולות שיודעות לעשות תחשיב", אומר השמאי הבכיר ארז כהן, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, כשהוא נשאל על ההיתכנות של בניית דירות במחיר המוצהר לאור מחיר הקרקע. לטענתו, ההצעה הגבוהה במקרה של "קבוצת רכישה, בניגוד למצב אצל קבלנים, טומנת בחובה סכנה שאם יש טעות בתחשיב, מי שנושא בעלויות הן לא המארגן אלא הרוכשים".

היזם יוסי לוינסקי, יו"ר ארגון הקבלנים של חולון, טוען גם הוא שהמחיר ששולם עבור הקרקע גבוה מדי. "לא בכדי הקבלנים האחרים לא זכו במכרז", אומר לוינסקי, "למיטב הבנתי וניסיוני, מפרויקט כזה אי אפשר להרוויח במחירי הדירות שננקבו". כהן מתריע כי "ייתכן שחברי הקבוצה יצטרכו לשלוח יד לכיס ולהוציא עוד עשרות אלפי שקלים, אולי יותר".

משרון גל וקרן בן דוד נמסר בתגובה: "אנו מבינים שאחד המתחרים על הקרקע לקח קשה מאוד את העובדה שהוא הפסיד במכרז על אף שהשקיע מאמצים ניכרים - ומנסה עכשיו בזמנו החופשי הרב להזין בנתונים שרחוקים מהמציאות. ההצעה שנתנו על הקרקע נמוכה מהערכת שמאי של המינהל (וגבוהה במעט מההצעה השנייה אחרינו) והמספרים שלנו - בנייה ומסים - נמוכים משמעותית, על כן הרוכשים שלנו עשו עסקה מצוינת ואנחנו ננהל את הפרויקט במקצועיות ובדייקנות. באשר לתקציב ולעלויות שפורסמו - עלויות הפיקוח בפרויקט שלנו הן פחות מחצי ממה שפורסם. גם עלויות הייעוץ המשפטי - שליש ממה שפורסם - וכן עלויות האדריכל נמוכות בחצי ממה שנכתב. כבר יש לנו פער של כ-10 מיליון שקל ועוד לא נכנסנו לעומק".