לחזק את הרוכשים בתמ"א

 משחלפו כמה שנים מאז באה התמ"א לעולם, הולכות ומתרבות עסקאות מכר של דירות הנמצאות בשלבי בנייה שונים, הנבנות על גבי בניינים קיימים במסגרת פרויקטים של חיזוק המבנה מפני רעידות אדמה. רכישת דירה חדשה בפרויקט תמ"א של בנייה על בניין קיים (תמ"א 38/1) מחייבת התמודדות עם סוגיות מיוחדות המאפיינות דירות אלה, להבדיל מדירות הנרכשות מקבלן (דירות יד ראשונה) בפרויקט בנייה רגיל.

ראשית, יש לבדוק את זכותו של המוכר להתקשר בהסכם המכר עם הרוכש. בחלק גדול מהמקרים, כשמדובר בבניית דירות על בניין קיים במסגרת פרויקט חיזוק, הפרויקט מבוצע ללא ליווי פיננסי סגור. במקרים כאלה בדרך כלל קיימת הגבלה על קצב מכירת הדירות ועל זכות המוכר לרשום הערות אזהרה לטובת רוכשים. לכן יש לבדוק ביסודיות את זכות היזם להתקשר בהסכם המכר עם הרוכש ולרשום הערת אזהרה לטובתו.

להיזהר עם הערת האזהרה

כתוצאה מהעובדה שחלק גדול מפרויקטים אלה מבוצע ללא ליווי פיננסי, במקרים רבים הבטוחה שתינתן לרוכש דירה חדשה בפרויקט, אינה ערבות בנקאית לפי חוק המכר דירות, אלא בטוחה אחרת. הבטוחה החלופית הרווחת היא הערת אזהרה שתירשם לטובת הרוכש על יחידה רישומית בבניין הקיים, המשקפת את הזכויות שנמכרו ליזם במסגרת הסכם היסוד. עניין זה מחייב בחינה זהירה ביותר, שכן יש לוודא כי הערת האזהרה האמורה אכן מהווה בטוחה מספקת עבור הרוכש, וכי אין בהוראות הסכם התמ"א שבין היזם לבין בעלי הדירות הקיימים, הוראות המאיינות או מחלישות את כוחה של הערת האזהרה.

בהתאם להוראות החוק והתקנות, כאשר הבטוחה הניתנת להבטחת כספי הרוכש היא הערת אזהרה, יש להקפיד על כך שהערה זו קודמת לזכויות צדדים שלישיים כלשהם, לרבות בעלי הדירות הקיימים בבניין. כמו כן יש להקפיד על כך שקצב התשלומים יהיה תואם לקצב התקדמות העבודות ולתקנות המכר. תקנות אלה קובעות את שיעור התשלום המקסימלי שרשאי המוכר לגבות בכל שלב ושלב. בהתאם לחוק, המוכר רשאי לגבות מהקונה סכום מקסימלי של 7% ממחיר הדירה, עוד קודם למתן בטוחה כלשהי.

כאשר הבטוחה הניתנת לקונה היא הערת אזהרה, התשלום הבא, "עם גמר התקרה של קומת העמודים או גמר הרצפה של הקומה הראשונה במבנה שלא על עמודים", רשאי המוכר לגבות תשלום נוסף עד להשלמת 40% מהתמורה, כלומר 33% נוספים. על פני הדברים ברור שהגדרה זו אינה מתאימה למכר דירות תמ"א, שנבנות על גג של בניין קיים, שהרי גמר התקרה של קומת העמודים מתקיים מלכתחילה, עוד לפני שהושקעו על ידי היזם כספים כלשהם בבנייה. מצב דברים זה יוצר פתח וצורך בפרשנות יצירתית. ואכן, בהתאם לעמדת הממונה לפי חוק המכר במשרד השיכון והבינוי, שלב זה מתקיים בגמר בניית הרצפה של הקומה החדשה, כלומר הרצפה הראשונה מעל לבניין הקיים.

למנוע גם את הכשלת הקבלנים

 

אם וכאשר סוגיה זו תגיע לפתחו של בית המשפט, הפרשנות המשפטית עשויה להיות שונה. בנוסף, עמדת הממונה אינה מפורסמת, ולא כל הנוגעים בדבר, קבלנים כרוכשי דירות כאחד, ואף עורכי דין המייצגים אותם, מודעים לעמדה זו. טוב יעשה המחוקק אם יקבע באופן מפורש את קצב התשלומים ביחס לדירות תמ"א הנבנות על גבי בניינים קיימים, שיתאים להיקף ההשקעות הנדרש על ידי הקבלן בכל שלב. הבהרת החוק דרושה כדי להגן על הרוכשים וכדי למנוע הכשלת קבלנים בעבירה על החוק שהוראותיו אינן ברורות.

הכותבת היא שותפה במשרד עוה"ד מינצר-כרמון נסים