הסכמי הגג יגיעו מחר לאישור מועצת מקרקעי ישראל

הסכמי הגג שיזמה המדינה עם הרשויות המקומיות יגיעו מחר (ב') לישורת האחרונה: מועצת מקרקעי ישראל, הגוף המנהל של רשות מקרקעי ישראל שמקבל החלטות מדיניות בדבר הקצאת קרקעות, צפויה לאשר בישיבתה את העקרונות שיעוגנו בהסכמים, שמטרתם להעניק מימון להסרת חסמים בתחומי התשתית (כגון הקמת מחלפים) ובניית מבני ציבור לרשות מקומית שתבנה בתחומיה אלפי יחידות דיור.  

על פי הצעת ההחלטה, הסכמי גג מפורטים ייערכו מול רשויות מקומיות שבתחומן קיימות תוכניות מפורטות בהיקף שלא יפחת מ- 5,000 יחידות דיור, שמכוחן ניתן להוציא היתרי בנייה, או תוכניות כאמור אשר צפויות להיות מאושרות על ידי מוסדות התכנון המוסמכים לכך, תוך לא יותר מ-18 חודשים ממועד חתימת ההסכם.

"הסכמי הגג מאפשרים שיווק מואץ ואפקטיבי של אלפי יח"ד תוך הבטחת וודאות לכלל הגורמים הרלוונטיים ובכלל זה, היזמים, רוכשי הדירות והרשויות המקומיות", נכתב בדברי ההסבר להצעת ההחלטה. "הצלחת משרד הבינוי והשיכון ורמ"י, בגיבוש הסכמי גג... תאפשר הרחבת היקף שיווק הקרקעות לבניה למגורים בהיקף ניכר, דבר אשר יסייע להפחתת מחירי הדיור".

החלטת הממשלה מספטמבר 2013 והחלטת מועצת מקרקעי ישראל מנובמבר, שהתקבלה בעקבותיה, התוו עקרונות להסכמי הגג בין רשות מקרקעי ישראל ו/או משרד השיכון לבין רשויות מקומיות, אך במסגרת החלטות אלו, נקבע כי הסכמי הגג ייערכו מול ארבע רשויות מקומיות לכל היותר. לכן תידון מחר הצעת ההחלטה החדשה בנושא.

"בקצב שלא יפחת מ- 2,000 יח"ד לשנה"

עד כה נחתמו הסכמי גג עם שלוש רשויות מקומיות: קריית גת, מודיעין וראש העין. הסכם רביעי, צפוי להיחתם מול עיריית קריית ביאליק בימים הקרובים, שבו ישווקו כ–7,500 דירות. ערים נוספות שמיועדות להסכמי גג הן ראשון לציון, יבנה, הרצלייה, ירושלים, באר שבע, חיפה ואשקלון, כאשר במועצת מקרקעי ישראל יאשרו מחר להרחיב את היקף ההתקשרויות מול רשויות מקומיות במסגרת הסכמי גג עד להיקף של כ- 100 אלף יח"ד.

חשוב להדגיש כי רשות מקרקעי ישראל למעשה תקצה במסגרת הסכמי הגג קדם מימון לרשות המקומית על חשבון תקבולי השיווק – ההכנסות משיווק קרקעות לבנייה למגורים ליזמים. וזאת, לצורך ביצוע עבודות התכנון במקרקעין, עריכת אומדנים לעלויות הפיתוח, ביצוע תשתיות על ותשתיות צמודות ובגין תקורות הרשות המקומית הנגזרות מכך.

בתמורה, תתחייב הרשות המקומית "לאפשר שיווק קרקע בתחומה בקצב שלא יפחת מ- 2,000 יחידות דיור לשנה", כך לשון הצעת ההחלטה. מסלולי השיווק יקבעו על ידי המדינה. הרשות המקומית אף תתחייב להשלים את הקמת מוסדות החינוך הנדרשים, לא יאוחר ממועד אכלוס יחידות הדיור.

עוד צפויה לאשר מועצת מקרקעי ישראל בראשות שר השיכון אורי אריאל, להקצות לתעשייה הצבאית קרקעות חלופיות, וזאת במסגרת הפרטת תעש, שאושרה על ידי ועדת השרים לענייני הפרטה.

רשות מקרקעי ישראל תקצה לתעש מערכות ולמשרד הביטחון, בהתאם להחלטת ועדת השרים, בפטור ממכרז וללא תשלום מתחמים ברמת בקע, נצרת עלית ומתחם חליפי למתחם המוחזק בטירת הכרמל. היקף השטחים ייקבע בהמשך על ידי צוות היגוי, כאשר תקופת החכירה תהיה ל-49 שנה עם אופציה להאריך ב-49 שנים נוספות.

ברמת השרון וטירת הכרמל (מתחמים המיועדים לפינוי) תינתן הרשאה זמנית לשימוש לצורך המשך הפעילות, בתשלום בגובה מדורג בהתאם ללוח הזמנים עד למועד פינוי. הסכם מפורט יכלול את העקרונות הבאים: משהב"ט יעמוד בראש צוות ההיגוי לתכנון ואינטגרציה שבו יהיו חברים נציגי משרדי ממשלה וכל גורם אחר הרלוונטי למימוש החלטת ועדת השרים. במסגרת זו ינהל משהב"ט את כל הפעולות הנדרשות בקשר עם פינוי שטחי תעש ברמת השרון לטובת הקמת שכונות מגורים ושטחי תעסוקה ומסחר. משהב"ט יקדם את התכנון המפורט של מתחם אליהו ברמת השרון ל- 10,000 יח"ד עד לאישור התכונית במוסדות התכנון.

מכרז שנכשל יפורסם שוב ללא מחיר מינימום

מועצת מקרקעי ישראל תביא עוד לאישור מחר, הצעת החלטה לפיה מכרז שנכשל פעם אחת יפורסם בפעם השנייה ללא מחיר מינימום. ההצעה תובא לדיון בעקבות המסקנה ולפיה מכרזים רבים נכשלים בשל הצעות אשר לא הגיעו למחיר המינימום. בהתאם למתכונת הנוכחית, מכרזים שפורסמו עם מחיר מינימום ונכשלים מפורסמים פעם שנייה כאשר מחיר המינימום גלוי כך שהיזמים יכולים לדעת מה המחיר הרצוי ולהגיש הצעות בהתאם. מבדיקה שבוצעה עבור "כלכליסט" עולה כי בשנת 2013 פסלה המדינה מכרזים ליותר מ-1,000 יחידות דיור משום שההצעות שהוגשו בהם היו נמוכות ממחיר המינימום שנקבע לדירה.

לפי ההצעה החדשה, הרשות תוכל לשווק קרקע ששווקה במסגרת מכרז פעם אחת ולא נקבע לה זוכה, ובתנאי שחלפה שנה מסיום המכרז הקודם, ללא מחיר מינימום. מחיר המינימום הוא רף שקובעת רשות מקרקעי ישראל בהתחשב בשומה של השמאי הממשלתי, והוא אינו מפורסם ואינו ידוע לקבלנים הניגשים למכרז. המכרזים שנפסלו הם לקרקעות בירושלים, נשר, טירת כרמל, אופקים, נצרת עילית ויישובים נוספים, בעיקר בפריפריה ובאזורי עדיפות לאומית שבהם הביקוש הנמוך מוביל להצעות נמוכות ביותר.

ההצעה תהיה תקפה בעיקר לקרקעות בפריפריה ובאזורים בהם הביקושים אינם גבוהים ולכן לא פעם קורה שמכרז נכשל בשל היעדר הצעות או בשל הצעות נמוכות מידי. במכרזים באזורי עדיפות לאומית מחיר המינימום מהווה כ־25% ממחיר השומה, כך שאם מחיר השומה הוא 100 אלף שקל לכאורה, גם הצעה של 25 אלף שקל תעמוד בתנאי המכרז. זאת בכפוף לשורה של כללים נוספים: במקרה שרק קבלן אחד ניגש למכרז, הצעתו של המציע הבודד חייבת להיות כ־35% ממחיר השומה כדי לזכות במכרז. כמו כן, באזורי הביקוש הוחלט להוריד את מחיר המינימום ל־50% מהערכת השמאי.

נושא נוסף בו תדון המועצה, הינו הקמת מתקנים סולאריים לבעלי חוזה חכירה לדורות למטרות חקלאיות באזור עוטף עזה וקו עימות. בשבוע שעבר נטען כי מטרת ההחלטה היא להכשיר את הפעלת המתקן הסולארי שהוקם בחוות שקמים של משפחת שרון על קרקע שייעודה חקלאות. אך לטענת שר השיכון, המכהן כיו"ר מועצת מקרקעי ישראל, הנושא עולה כנושא עקרוני ולא ביחס למתחם ספציפי.

בשבוע שעבר שיגרה האגודה לצדק חלוקתי מכתב בו היא דורשת משר האוצר יאיר לפיד, היועץ המשפטי לממשלה יהודה וינשטיין, מבקר המדינה יוסי שפירא, ומנהל רשות מקרקעי ישראל בנצי ליברמן להשהות קבלת החלטות מועצה שיש להן השלכה כספית, עד לקבלת הערכה כלכלית של משמעותן ועד לחתימת שר האוצר עליהן.

לטענת האגודה לצדק חלוקתי, "דרישת החוק המחייבת את חתימת שר אוצר על החלטות מועצה בעלות השלכות תקציביות נועדה להגן ולשמור על משאבי הקופה הציבורית המצומצמת ועל האינטרס הציבורי. בפרט בעת הזאת, קיימת חשיבות ראשונה במעלה, לשמירה על תקציב המדינה ולהימנעות ממתן הטבות עתק, ששוויין לא הוערך כדבעי ומשכך לא ניתן היה לשקול את כלל השיקולים הרלוונטיים טרם קבלתן".