הרפורמה שעלולה לייקר את מחירי הדירות

החלקים הכלכליים של רפורמת הפרגולות יוצאים לדרך: שר הפנים גדעון סער הפיץ תזכיר חוק המפרט את ההיבטים הכלכליים של הרפורמה, שאותם יעביר כתיקונים לחוק התכנון והבנייה. בשלב הראשון העביר סער הצעת חוק שעברה לאחרונה מוועדת הפנים לקריאה שנייה ושלישית בכנסת, בשני תחומים מרכזיים בחוק התכנון והבנייה שעיקרם בפרקי התכנון ובפרק הרישוי — לרבות קיצור הליכי התכנון והקמת מכוני רישוי שיקצרו את תהליכי קבלת היתרי בנייה. 

אלא שהתזכיר שהעביר כעת סער מעלה כמה שאלות בנוגע לפוטנציאל להתייקרות הדירות בארץ, בעיקר סביב הנושא של היטל ההשבחה שאותו גובות עיריות בשל תוכניות בניין עיר שהן מאשרות. ההיטל, בשיעור של 50% מהשבחת הנכס, נגבה מכיוון שהתוכניות הללו מעלות את ערך הקרקע כתוצאה מהוספת פארקים ואלמנטים חדשים אחרים בתוכנית בניין העיר.

"פגיעה קשה באזרח"

הרעיון בבסיס הפרק הכלכלי של הרפורמה הוא לפשט את הערכת השמאי את הקרקע, ולקבוע את היטל ההשבחה (50%) לפי ערך הקרקע הנוכחי. אם בעבר נקבע ההיטל על ידי חישוב השווי בשנה שבה אושרה תוכנית בניין העיר, עם הצמדה למדד — הרפורמה מציעה לחשב את היטל ההשבחה מערך הקרקע הנוכחי, שכידוע עלה בעשרות אחוזים בשנים האחרונות, בעיקר באזורי הביקוש במרכז הארץ ובירושלים.

עו"ד צבי שוב מעריך שאם תיושם רפורמה זו, היטל ההשבחה עשוי להיות גבוה פי ארבעה במקרה של תוכניות שאושרו לפני כעשור, ולהגיע לכמה מאות אלפי שקלים לכל יחידת קרקע לבניית דירה. "בעוד לפי המצב החוקי היום ההיטל מחושב בהתייחס למועד ההשבחה — כלומר, אישור התוכנית — הרי שלפי המוצע ברפורמה יחושב ההיטל בהתייחס למועד המימוש, כלומר: מועד קבלת היתר בנייה, התחלת השימוש בפועל או העברת הנכס לאחר", אמר שוב ל"כלכליסט".

לדבריו, "עצם העובדה שההיטל יחושב לא בהתייחס למועד ההשבחה אלא למועד המימוש הוא בעייתי. זאת שכן המועד הקובע לא ישקף את רמת המחירים האמיתית, והרי במקרים רבים קורה שתוכנית מאושרת שנים רבות קודם לכן. במצב דברים זה נראה שהקשר בין מטרת היטל ההשבחה לבין התוצאה אבד".

הוא הוסיף כי "עומדת להיות פגיעה קשה באזרח, משום שנראה כי יש כוונה לייקר את היטלי ההשבחה שמשלמים בעלי הקרקעות והיזמים, בעת אישור תוכניות, מה שיעלה את מחירי הדירות. ככה אי אפשר להוריד את מחירי הדירות. הרי הקבלן יגלגל את היטל ההשבחה לקונה הדירה. זה למעשה 50% משווי הקרקע של היום — כמה מאות אלפי שקלים ליחידת דיור. זו אותה רפורמה ששרית דנה ניסתה להעביר בכנסת ולא הצליחה".

לדברי חיים פייגלין, מנכ"ל חברת צמח המרמן ויו"ר ארגון קבלני חיפה והמפרץ, כבר היום מדובר בעשרות מיליוני שקלים בהיטל השבחה לפרויקט בן כמה מאות יחידות דיור. "כבר במתכונתו הנוכחית היטל ההשבחה מהווה חסם עיקרי לייזום בנייה למגורים על קרקע פרטית במרכז הארץ. היטל ההשבחה במתכונתו המוצעת בחקיקה החדשה יוציא מכדאיות כלכלית עוד הרבה השקעות יזמיות למגורים שרק יצמצמו את היצע הדירות".

קיבוץ גליל ים | צילום: עמית שעל

בתזכיר החוק הכולל עשרות סעיפים ו־107 עמודים נכתב כי "החקיקה הנוכחית בפרקים הכלכליים של חוק התכנון והבנייה, על רקע מכלול שינויים והתפתחויות שחלו ביישומם ובהפעלתם לאורך השנים, אינה נותנת עוד את המענה הנדרש למכלול הסוגיות והאתגרים היישומיים, המשפטיים והאחרים שהמציאות מעמידה בפני מערך התכנון, ומן ההכרח לבצע את ההתאמות, העדכונים והשינויים הנדרשים בפרקים אלו". תזכיר החוק מבקש לבצע שינויים הנוגעים להפקעות ופיצויים בשל ירידת ערך והיטל השבחה, "תוך שמירה ויצירת איזון נכון ומידתי בין זכויות הפרט לאינטרס הציבור", לשון התזכיר.

פחות פיצויים

מתזכיר החוק עולה עוד כי הפיצויים הניתנים לאזרח במסגרת סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה — פיצויים על ירידת ערך הנכס כתוצאה מהפקעת קרקע סמוכה לכביש וכדומה — עשויים להצטמצם. כך למשל, מוצע ברפורמה כי הזכות לפיצוי בשל פגיעה תכנונית עקיפה תקום רק אם ממועד תחילתה של התוכנית הקודמת ועד לתחילתה של התוכנית ה"פוגעת" חלפו פחות משמונה שנים, תקופה המשקפת לדעת מקדמי הרפורמה את הקצב הסביר והרצוי של שינוי תכנוני. זאת בעוד שכיום אין הגבלה על היקף השנים בין התוכנית הקודמת לתחילת התוכנית הפוגעת. כמו כן, אומר שוב, "בניגוד למצב היום קובעת הרפורמה כי אם הוגשה תביעת ירידת ערך שטרם שולמו פיצויים בגללה מכל טעם שהוא, ואושרה לאחר מכן תוכנית המבטלת את הפגיעה הישירה או העקיפה שנגרמה על ידי התוכנית הפוגעת, לא תקנה עוד זכות לפיצויים בשל אותו חלק פוגע שבוטל. זאת בתנאי שהתוכנית המשביחה אושרה בתוך חמש שנים מיום תחילתה של התוכנית הפוגעת".

ממשרד הפנים נמסר: "הצעת החוק מבקשת להסדרה כוללת בנושאים הכלכליים, תוך שמירה ויצירת איזון נכון ומידתי בין זכויות הפרט לאינטרס הציבורי. התיקונים בחוק מטרתם שמירה על יעילות ויציבות תוך הימנעות מהטלת היטל השבחה בשל תוכניות שאינן מצדיקות הטלתו".