"אם ידחפו פינוי־בינוי, המחירים יוכלו לרדת"

פינוי בינוי בנווה שרת בת"א	צילום: חן גלילי

"משאב לאומי"

לדברי אלדור, "אני גאה בהתחדשות העירונית יותר מכל דבר אחר שעשיתי. זכויות בנייה הן משאב לאומי בדיוק כמו מים, נפט וגז. ועד שנולד פינוי־בינוי, ההשבחה, הרווח הגדול מתוספת זכויות בנייה, הלכה למישהו שהיה במקרה בעל פרדס קטן, שהפך פתאום למרכז העיר, והוא מאוד מאוד התעשר. הוא שילם מסים למדינה אבל מתוך רווח גדול מאוד. בפינוי־בינוי ההשבחה הולכת לאלו שהם בעלי הדירות - וזה עם ישראל".

במסגרת פרויקטים של פינוי־בינוי הורסים יזמים בניינים ישנים, והדיירים מקבלים במקום דירותיהם הקטנות והמיושנות דירות גדולות יותר בבניינים מודרניים. פרויקטים ספורים של פינוי־בינוי הושלמו, או נמצאים על סף סיום, כאשר הבולט שבהם הוא פרויקט של חברת מצלאווי בלב קריית אונו. לדברי אלדור, בימים אלה יש 30 פרויקטים של פינוי־בינוי בביצוע ברחבי הארץ. בשלבי תכנון שונים נמצאות תוכניות נוספות, על פי נתוני משרד השיכון. ישנם כמה עשרות מתחמים שהוכרזו לפינוי־בינוי בערים, רבים מהם באזורי הביקוש: ירושלים, נתניה, פתח תקווה, רחובות ותל אביב. לפי שנתון מינהל התכנון במשרד הפנים שהתפרסם לאחרונה, בשנת 2013 אושרו בסך הכל שבע תוכניות לפינוי־בינוי: שתיים במחוז ירושלים, ארבע במחוז מרכז ואחת במחוז חיפה. במסגרת התוכניות הללו ייבנו 1,281 דירות חדשות, נוסף על חידושן של 628 יח"ד קיימות. עם התוכניות הגדולות שאושרו בשנים האחרונות ניתן למנות את תוכנית מתחם דפנה בתל אביב, שבמסגרתה ייבנו כ־1,400 דירות חדשות במקום 470 דירות ישנות שייהרסו.

אם פינוי־בינוי כל כך משתלם לדיירים, מדוע לא רואים תנופה גדולה יותר בתחום?

אלדור: "יש יתרונות מדהימים בפינוי־בינוי. לוקח לאנשים זמן להבין את היתרונות. זה עדיף על כל תהליך אחר. פרויקטים של בינוי־פינוי־בינוי, שבמסגרתם בונים קודם בניין חדש, מעבירים אליו את הדיירים, ואז הורסים את הבניין הישן וממשיכים לבנות, הם אפילו יותר טובים כי לא צריך לעבור דירה פעמיים - פעם לדירה שכורה ופעם לבניין החדש. התנהלות הדיירים תשתנה על פני הזמן. כרגע הם מתקשים להאמין כי עוד לא היו הרבה פרויקטים שהצליחו. כיום קשה כמעט להאמין בנס כזה שקורה לבן אדם. זה כאילו נפל עליך שק של כסף - מדירת 50 מ"ר לדירת 100 מ"ר ששווה פי כמה. אנשים פשוט לא מאמינים. זה כמו שחברות השקעות פונות אליי ומציעות לי 70% תשואה, אז אני אומרת להן: 'אני לא רוצה לדבר איתכן בכלל'. אז כשיראו פרויקטים אמיתיים יבינו שזה אפשרי. עצם הימשכות התהליכים התכנוניים - במקרים רבים, 6–7 שנים בפרויקטים של פינוי־בינוי - יוצרת אי־אמון. אדם שלא עוסק בעולם הזה של תכנון לא קולט, הוא חושב שהיזם לא קומפטנטי, שהשכנים מכשילים, הוא מפסיק להאמין. אם הפרויקטים היו יותר יעילים בהתנהלות שלהם, גם האמון של הציבור היה עולה".

סופיה אלדור. מצב משפחתי: אלמנה + 2 ילדים + 6 נכדים; מקום מגורים: ת"א; תפקיד: אדריכלית ומתכננת ערים, יועצת עצמאית לחברות בתחום הבנייה; השכלה: תואר באדריכלות ותכנון ערים מהטכניון | צילום: אוראל כהן

אולי המדינה צריכה לתת יותר דחיפה?

"מכל שרי השיכון שאיתם עבדתי אין אחד שלא תמך בכך. לא היה שר שלא ניסה לעזור. הדבר היחיד שלא מספיק הצליח זה קידום תהליכי תכנון. ברגע שנצליח לקצר את התכנון, אין סיבה שייקח יותר משלוש שנים, זה די והותר. מדובר באזורים בנויים, זה לא הפיכה של קרקע חקלאית למגורים. המדיניות היא לצופף את האזורים הבנויים. היום אין גבול. התכנון לוקח שנים וזה קורה על גבם של אנשים. אנשים גרים בבניינים שבהם הביוב מקולקל וזורם לרחוב. כדי לתקן את הביוב כל דייר צריך לשלם 1,000 שקל. זה הרבה מאוד כסף לאנשים האלה, והם נשארים במצב הזה. ואז, יזמים שרוצים להוביל שם פרויקטים של התחדשות עירונית מגיעים לוועדות התכנון, והוועדות אומרות, 'תעשה פה עוד משהו, איזה קלוצקש'. יש דברים שאפילו הגיעו אליי לאגף תכנון ערים במשרד השיכון - וזה פשוט לא ייאמן, אין לי מילים".

יש אטימות בוועדות התכנון? הביוב זורם ומתפלפלים אם כדאי לעשות פינוי־בינוי.

"ואיפה שלא זורם ביוב? הם ראו איך האנשים האלה גרים? הם ראו באילו תנאים הם גרים? כל הפרויקטים האלה שהולכים לפינוי־בינוי הם בניינים שנבנו בשנות החמישים. דירות בלי מעלית, וגרים שם קשישים. הבניינים הללו מעולם לא תוקנו. הם לחלוטין לא עמידים לרעידות אדמה ולשום דבר. יזם שהוריד פעם בית כזה אמר לי שהבתים הללו עשויים מטיט. כך בנו בשנות החמישים".

למה הבתים פה מחזיקים בקושי 60 שנה? למה צריך להרוס ולבנות חדש? באירופה ובארה"ב אנשים גרים בבתים בני מאה שנה ויותר.

"רוב הבתים שאנחנו מדברים עליהם לפינוי־בינוי נבנו בשנות החמישים כאשר היה גל עלייה גדול. 600 אלף איש קלטו 3 מיליון עולים והגיעו להישג חד־פעמי בהיסטוריה האנושית - כולם גרו תחת קורת גג בנויה עם חשמל ועם חלונות. אין עוד גלי הגירה כאלה לתוך אוכלוסייה כל כך קטנה. והתמודדו עם זה. כל הכבוד לדור הראשונים. אבל היה לזה מחיר. הבניינים הללו נבנו באיכות ירודה".

"בפריז בניינים מהמאות הקודמות היו ירודים, בלי מים, בלי ביוב ובלי בית שימוש. אבל שם השלטונות לא התביישו לגרום לתהליכי ג'נטריפיקציה. הפועלים המסכנים שגרו בדירות העלובות לא יכלו להרשות לעצמם לשפץ אותן. אז הוציאו אותם לערי לוויין של פריז. היתה ביקורת על זה אחר כך, כי השיקום של הרקמה העירונית באמצעות שיפוצים נעשה בתהליך ג'נטריפיקציה. אלו לא האוכלוסיות המקוריות שגרו בבתים הללו. האוכלוסיות המקוריות לא יכלו להרשות לעצמן לשפץ. במקומן נכנסו אמידים ושיפצו, ולא ברור אם זה המחיר שאנו רוצים לשלם".

"ללמוד מניו יורק"

בסוף שנות השבעים התגוררה אלדור במנהטן ועבדה כשנתיים בעיריית ניו יורק בתכנון ובשיקום של בניינים קיימים בתחום מוסדות התרבות, וכן בשינוי הייעוד שלהם למגורים ולשימושים נוספים. היא מאמינה שיש לערים בישראל הרבה מה ללמוד מ"התפוח הגדול" בכל הקשור להתחדשות עירונית. "בניו יורק יש כל הזמן תהליכים ספונטניים של פינוי־בינוי", אומרת אלדור. "היא לא כל הזמן היתה כרך עם גורדי שחקים. פעם ניו יורק היתה עיר דו־קומתית ותלת־קומתית, ולאט לאט המגדלים החליפו את הבניינים הנמוכים. התהליכים הללו טבעיים. בערים שלנו זה גם קורה, לאט לאט - למשל בתל אביב ובראשון לציון. בסך הכל אנחנו לוקחים את התהליכים הטבעיים ומאיצים אותם".

מודיעין. "אני תכננתי את מודיעין. אומרים עליה שהיא עיר שינה? אנשים שגרים בה מאוד מרוצים. אם היא לא היתה, אז בכלל היה אסון באזור מרכז הארץ" | צילום: עמית שעל

ב־1980 החלה אלדור לעבוד במשרד השיכון. "רוב השנים עסקתי באיתור ותכנון קרקעות חקלאיות כדי להקים שכונות וערים חדשות. הפרויקטים שאני הכי גאה בהם הם מודיעין, מזרח ראש העין, דרום יבנה, הקרקעות מסביב ללוד ורמלה והרחבת כרמיאל. בכל פעם שאני עוברת ליד מודיעין אני מרגישה טיפת שמחה בלב".

מודיעין היא הצלחה? יש האומרים שהיא עיר שינה בלבד.

"אנשים שגרים בה מאוד מרוצים. אם היא לא היתה אז בכלל היה אסון באזור המרכז, כי היא נתנה מענה של עשרות אלפי יחידות דיור. מודיעין נפתחה ב־1993, גם אז היתה מצוקת דיור בתקופת העלייה הגדולה, וזה היה מצאי דירות לצאת איתו לשוק. אני מאוד גאה בזה. תכננו שלושה תוואים של רכבת ובסוף אחד התבצע וכיום יש רכבת במודיעין. הושארו בתוכניות שטחי תעסוקה נרחבים. באו מעט חברות, ואולי לא באו מספיק מהר. אבל צריך לזכור שאין שום סובסידיה במודיעין".

בתחילת שנות השמונים החלה אלדור לעצב את המדיניות של פינוי־בינוי בישראל, לאחר שניסיונות לפינוי כפר שלם בדרום תל אביב לוו באלימות ובתחושות של קיפוח עדתי. "רצו אז לאשר את חוק הדייר הסרבן (דייר שמתנגד לביצוע פרויקטים של התחדשות עירונית) ולפנות אנשים בכוח. הייתי בסיור בכפר שלם כשסרבן נהרג ואמרתי, 'לא יהיה פינוי בכוח, ולכן נלמד איך לעשות פינוי־בינוי'. וכל היתר כתוב בספרי ההיסטוריה".

"זה נראה שלא נדע"

לפני שקידמה אלדור התחדשות עירונית באמצעות פינוי־בינוי, עיבתה המדינה עשרות שכונות מצוקה במסגרת שיקום שכונות, פרויקט לאומי שהתבצע בעיקר בשנים 1977–1985. "במשך שנים השקיעה המדינה מיליארדים בשיקום שכונות", אומרת אלדור. "שום דבר בעצם לא קרה מכל שיקום השכונות הזה. בשיקום שכונות עשו הרחבות לבניינים, והיום הן נראות - שלא נדע. לא דרשו שכל הגוש יתרחב בו זמנית. ואז אחד התרחב ואחד לא, וכיום זה נראה הרבה יותר קשה מהמקור".

לדבריה, "עשו כמובן גם פעולות חברתיות מבורכות, אבל אין ספק שהכלי האמיתי הוא פינוי־בינוי - גם מבחינה חברתית וגם מבחינת ההתחדשות העירונית, חידוש התשתיות, המוסדות, ניצול הקרקע. זה הכלי הכי אפקטיבי. תמ"א 38 גם מכניסה קצת דירות חדשות אבל הבתים לא זזים ממקומם. ואילו בפינוי־בינוי לוקחים מרקם גדול, מיושן ומדורדר, ומכניסים אנשים צעירים, משפחות. אלו בדיוק אותן האוכלוסיות שכל השנים התפללו שיגיעו - הן מגיעות רק כשיש פרויקט פינוי־בינוי חדש. וזה פתאום משנה את כל הסיפור".

מה היתרונות של פינוי־בינוי ליזמים?

"בפרויקטים חדשים הרבה פעמים הסחבת בתכנון ובפיתוח עושה לקבלנים עוול גדול, כי הם לא יכולים להתחיל לבנות מיד. כשיש קרקע שהיא לא בנויה ויזם קנה אותה, הוא שילם כסף על המגרש והוא יכול להפסיד המון כסף בעלויות מימון, כי לכסף יש מחיר. זה כואב מאוד לכיס שלו, ואין לי ספק שהסחבת הזו גם מעלה את מחירי הדיור. כי כשהוא קונה קרקע אז הוא גם מוכרח להביא בחשבון במחיר הדירה העתידי את כל השנים שהוא שילם על הכסף, את כל הריבית. ואילו בפינוי־בינוי היזם לא קנה את הקרקע. נכון שגם שם זה כואב כי יש הוצאות קידום תכנון וניהול, אבל בפינוי־בינוי לקרקע לא קורה כלום".

אלדור מתריעה כי "בפינוי־בינוי ישנם אנשים, ואת זה המערכת כולה צריכה לקלוט. לא להגיד לבן אדם 'למה שלא תעשה תמ"א 38? תחבר עוד 20 מ"ר לדירה הפחות או יותר רקובה שאתה גר בה', כשלמעשה הוא יכול לעבור לדירה חדשה בפרויקט של פינוי־בינוי. במיוחד אם בשביל עצמך היית שוקל זאת וזה מה שהיית מעדיף. פעם אמרתי למישהו, 'תחשוב שאמא שלך גרה בקומה רביעית בלי מעלית'. אני מנסה להעביר את ממד החמלה לתכנון. אלו לא החוקים שאינם בסדר - האינטרפרטציה האנושית היא הבעיה".

מה היתרונות לדיירים?

"כדיירת בפינוי־בינוי, את מוכרת ליזם את הדירה ואת זכויות הבנייה הנוספות, בדרך כלל מדובר ביחס של 1 ל־4. הזכויות

שלך פטורות ממס שבח. זה המון כסף. פה המרוויח העיקרי הוא הדייר. הדיירים מרוויחים את ההשבחה. החברות מקבלות רווח יזמי רגיל, מדובר בשולי רווח של כ־20%. הכי כדאי ורווחי לדיירים לעשות בעצמם פינוי־בינוי. יש להם דירות של 50 מ"ר והם יוצאים עם דירה חדשה של 90 מ"ר. אבל אין בארץ קבוצת אנשים שתיזום תוכנית כזו. צריך לארגן לפחות 100 משפחות".

אז אולי הרשויות המקומיות צריכות לתת רוח גבית להתחדשות עירונית?

"מהדפיציטים שיש לעיריות לא ייצא שום דבר. גם אצל אלו שמאוזנות העודפים הם קטנים, וללכת לשים פתאום מיליון שקל על תכנון זה לא אפשרי. משרד השיכון בודק את הפרויקטים של פינוי־בינוי שיזמו הרשויות המקומיות, והוא משלם לפי שלבי תכנון. הוא מקבל מידע מתי כל תוכנית עברה. מנהל הפרויקט מקבל תשלום לפי שלבי קידום, כש־60% מהתשלום מתקבל רק כשהתוכנית מקבלת תוקף. אם התוכנית מתאשרת בזמן קצר הוא מקבל בונוס וכך גם האדריכל. בדרך כלל פרויקטים נופלים בשל התנגדות של רשות מקומית. ביהוד, ברמת גן ובבת ים, למשל, יש תמיכה בפרויקטים של פינוי־בינוי".

אלה בדיוק הערים שראשיהן הסתבכו.

"כנראה כל מי שעושה מסתבך. מי שלא עושה כלום כנראה גם לא מסתבך".