כפל ארנונה על דירות רפאים: הרבה כוונות, מעט תוצאות בשטח

במשך שנים רבות הונהג בארץ מס רכוש שנתי, שהוטל על קרקע שאינה חקלאית ושעמדה פנויה או פנויה ברובה. גובהו של המס עמד על עד 2.5% מערך הקרקע ומטרתו היתה לעודד את המחזיקים בה לבנות עליה. אלא שלעיתים קרובות התברר, שהקרקעות נאסרו לבניה בעטיין של סיבות שאינן קשורות כלל לבעלים כי אם דווקא למדינה, ומס הרכוש בוטל בשנת 2000, לאחר מאבק ציבורי.

כעת נראה שמס הרכוש מתקמבק: בדצמבר 2013 אישרה ועדת הכספים של הכנסת תקנות המאפשרות לרשויות המקומיות להטיל – החל משנת 2014 – ארנונה כפולה על דירות שנעשה בהן שימוש מועט, אם בכלל. המטרה היא לתמרץ את בעליהן להשכיר או למכור אותן, ובלבד שלא יעמדו ריקות.

על פי התקנות, ההכרזה על דירה כ"דירת רפאים" תיעשה באמצעות בחינה של צריכת החשמל בדירה: אם פעילותו של מונה החשמל תהיה מינימלית עד אפסית במשך תשעה חודשים בשנה – רצופים או מצטברים – יחויבו בעליה בארנונה כפולה, שתשולם לעירייה בשנת 2015.

שכונת רחביה בירושלים. התועלת הצפויה מארנונה על דירות הרפאים מוטלת בספק רב | צילום: מיקי אלון

אבל מה הקשר לארנונה?

הכוונות הטובות העומדות מאחורי התקנות – כמו גם יחסי הציבור המצוינים שיש בהן עבור יוזמיהן – מצליחות להסתיר את העובדה שהתועלת הצפויה מהן מוטלת בספק רב ואכיפתן לא תהיה פשוטה כלל, הואיל והעירייה תיאלץ להשקיע משאבים רבים במעקב אחר אותן דירות ריקות.

ארנונה, כידוע, היא מס המוטל על המחזיק בנכס לשם מימון פעילותה של הרשות המקומית. מדוע לקשור אותה, אם כן, למס שמטרתו הגדלת היצע הדירות? גם לא בטוח שבעליהן האמידים של דירות אלו יירתעו מכפל ארנונה - מי שמחזיקים דירה ריקה בשווי מיליוני שקלים בלי לקבל תשואה בגינה לא בהכרח יראו בקנס הזה כגורם משפיע על המשך האחזקה.

דירות הרפאים גם מהוות מקור לרווחים עבור רשויות המקומיות: ממילא מוטלת עליהן ארנונה גבוהה עקב שטחן הגדול ומיקומן בשטחים יוקרתיים בעוד הן כמעט ולא צורכות שירותים עירוניים.

ההחלטה כי מי שאינם דרים בקניינם יענשו בקנס בדמות כפל ארנונה מעוררת גם דיון על פגיעה בזכויות הפרט – הן בגין ה"חיטוט" הציבורי בקניין הפרט והן בהבעת הרצון הממלכתית להכתיב לו מה לעשות בנכס.

לקוראים התוהים כיצד לטפל במכת הדירות הנטושות נוכל לומר, שהארנונה לא נועדה לשמש כמס לוויסות מחירי הדירות. מוטב היה לקבוע מס ממשלתי ספציפי במטרה לנסות ולפתור את הבעיה ומכיוון שמדובר בבעיה ארצית, ראוי היה להפנות את התקבולים לקרן ייעודית שתשמש את כלל הרשויות המקומיות, ותחולק ביניהן בהתאם לשיקולי מדיניות חברתית ראויה.

מס או קנס?

בשולי הדברים, נציין בעיה נוספת שעלולה להתעורר עם יישום התקנות: התקנות אינן מגדירות "תקופת התארגנות" למי שמעוניינים לפעול על פיהן, כך שעלול להיווצר מצב שבו בעלי הדירה שאינם מתגוררים בה ישכירו או ימכרו אותה לאחרים לאחר שכבר נרשמו לחובתם תשעה חודשים של צריכת חשמל נמוכה. כך עלול להיווצר מצב אבסורדי, שבו המחזיקים החדשים יאלצו לשלם כפל ארנונה בגין "עוונותיהם" של הבעלים הקודמים.

נראה כי תקנות אלו מצטרפות כטלאי נוסף לשורה ארוכה של הוראות שעה ותקנות נקודתיות, חרף הצורך וההכרח בחקיקת גג ראשית, שתסדיר את כל דיני הארנונה. חמורה שבעתיים העובדה, כי תחת חובתן של רשויות התכנון לפעול להגדלת היצע הדירות, בין בדרך של הגדלת זכויות או הפשרת קרקעות וכיוצא באלה, שוב מחפשים את הפתרון הקל והפופוליסטי מתחת לפנס, כאשר יעילותו מוטלת בספק רב.

* הכותב הוא עו"ד ממשרד עורכי דין בן-אליעזר ושות' עוסק במיסוי עירוני

**המידע המוצג במאמר זה הנו מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמור.

המאמר באדיבות אתר המשפט הישראלי פסקדין: www.psakdin.co.il