נקבעו הקריטריונים למע"מ אפס: העדפה ברורה למשרתים בצה"ל

נפתרה המחלוקת: משרד האוצר והיועץ המשפטי לממשלה גיבשו קריטריונים לקבלת הטבת מע"מ בשיעור 0%, לפיהם תינתן העדפה ליוצאי שירות צבאי ואזרחי שירכשו דירה ראשונה מקבלן במחיר של עד 1.6 מיליון שקל. עם זאת, גם כאלה שלא שירתו יקבלו הטבות מסוימות. חשוב להדגיש כי בני זוג זכאים להטבה רק אם לא הייתה בבעלות מי מבני הזוג דירת מגורים.

משרד האוצר הודיע הערב (א') כי בתום דיונים ממושכים בין לשכת שר האוצר יאיר לפיד והדרג המקצועי במשרדו לבין היועץ המשפטי לממשלה יהודה וינשטיין וצוותו, גובשו הקריטריונים לזכאות למע"מ בשיעור 0% לרוכשי דירה ראשונה.

"הפרמטר המרכזי שעמד בלב המחלוקת היה בדבר סוגיית השירות הצבאי או האזרחי כתנאי יסודי לקבלת ההטבה. בנושא התקיימו דיונים רבים, כאשר היועץ המשפטי לממשלה סירב לאשר קריטריונים אשר אינם מקנים הטבה מסוימת לכל חלקי האוכלוסייה. שר האוצר עמד על דעתו כי יש לייצר העדפה ברורה ומשמעותית למי שתרם למדינה ושירת שירות צבאי או אזרחי", נמסר ממשרד האוצר.

בסיכומו של דבר הושגה פשרה לפיה, תושב ישראל ששירת שירות צבאי/לאומי/אזרחי יזכה להטבת מע"מ בשיעור 0% ברכישת דירה ראשונה, לדירה ששוויה עד 1.6 מיליון שקל כולל מע"מ ובכפוף לערך למ"ר כפי שיקבע על ידי השמאי הממשלתי. תושב ישראל שלא שירת שירות צבאי, לאומי או אזרחי, יזכה בהטבה אם מחיר הדירה יהיה עד 600 אלף שקל כולל מע"מ.

יצוין כי בישראל קשה למצוא דירות חדשות במחיר 600 אלף שקל או פחות, ורק דירות קטנות בפריפריה עשויות לענות על התנאי הזה. על פי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מחירה הממוצע של דירה עומד על כ-1.24 מיליון שקל.

מי זכאי לקבל את ההטבה? בהתאם להחלטת הממשלה, רוכשי דירה ראשונה שהם: זוג נשוי, לרבות ידועים בציבור, שלו ילד אחד לפחות; הורה במשפחה חד-הורית שלו ילד אחד לפחות בחזקתו; זוג נשוי, לרבות ידועים בציבור, ללא ילדים, רק אם אחד מבני הזוג מעל גיל 35; רווקים: מעל גיל 35; אדם שזכאי לקצבת נכות כללית בהתאם לחוק הביטוח הלאומי, או אדם בדרגת נכון של 75% לכל הפחות והינו זכאי לקצבת נפגעי עבודה או לקצבה לפי חוק הנכים כמי שעמד בתנאי שירות צבאי, לאומי או אזרחי.

תזכיר החוק המלא הכולל את שאר התנאים לעסקה וביניהם מפרט הדירה המינימלי ותנאים נוספים יופץ ביומיים הקרובים להערות הציבור. לאחר מכן צפויה להגיע הצעת החוק לדיון בוועדת הכספים של הכנסת, ולאחר מכן לאישור המליאה.

העדפה ברורה ליוצאי צבא

משרד האוצר העניק העדפה ברורה ליוצאי צבא, ברכישת דירה חדשה עד 1.6 מיליון שקל (התקרה הארצית), ואוכלוסיות שבאופן מסורתי לא גויסו לצבא, כגון ערבים וחרדים, אמנם מקבלות הטבה, אך מזערית, שגם היא עשויה להיתפש כאפליה.

לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, דירות במחיר של עד 600 אלף שקל ניתן למצוא רק בפריפריה: בקריות (דירת 2-3 חדרים); במחוז הצפון והדרום (דירת 2 חדרים); ובחיפה (דירת 2 חדרים). במחוזות המרכז, תל אביב, גוש דן, השרון, וירושלים - אזורי הביקוש - המחיר הממוצע הזול ביותר לדירה הוא 720 אלף שקל (לדירת 2 חדרים, במרכז וסובב ירושלים). נראה, אם כן, כי ההטבה תשלח את הערבים והחרדים, שחלקם הגדול באופן מסורתי מגדל משפחות גדולות, דווקא לדירות קטנות בפריפריה.  

הדירות מתחת ל-600 אלף שקל - אחוז נמוך מסך הדירות שנמכרו

משרד השיכון מסר כי לפי נתוני הממונה על חוק המכר (דירות) במשרד הבינוי והשיכון, אליו מחויב כל קבלן המוכר דירה לדווח על נתוני המכירה, עולה כי בשנת 2013 היו 364 עסקאות בלבד בסכום הנמוך מ-600 אלף שקל (כולל מע"מ) ובשנת 2012 היו 212 עסקאות כאלה בלבד. יצוין, כי מספר זה כולל גם עסקאות למכר חלקי דירות ודירות במסגרת "מחיר למשתכן", אשר על פי החלטת קבינט הדיור לא יכללו בהטבות המע"מ. גורמים במשרד השיכון טוענים, כי היועמ"ש לא פנה לקבל נתונים על כמה דירות ב-600 אלף שקל יש.

לפי הלמ"ס, ב-2013 נמכרו 24,547 דירות חדשות. הנתונים של משרד השיכון מראים שהדירות שמחירן נמוך מ-600 אלף שנמכרו אשתקד מהוות חלק מאוד קטן מסך הדירות שנמכרו.

חשוב להדגיש כי השמאי הממשלתי הראשי במשרד המשפטים, טל אלדרוטי, טרם סיים את עבודתו לקביעת הרף האזורי של ההטבה. אחת ההצעות שנידונות בימים אלה בין משרדי האוצר והשיכון, ובין השמאי הממשלתי הראשי במשרד המשפטים, היא לקבוע רף שקלי שונה לכל אזור ואזור, כאשר הרף הארצי המקסימלי יישאר 1.6 מיליון שקל, כפי שקבע קבינט הדיור של הממשלה בחודש מרץ. עם זאת, לפי הצעה שהגיש לאחרונה אלדרוטי, בערים בהן מחירי הדירות זולים יותר ייהנו הזוגות הצעירים מההטבה ברכישת דירה חדשה, אך עד רף מחיר נמוך יותר. לדוגמה: אם בבאר שבע יקבע השמאי הממשלתי הראשי כי המחיר הממוצע למ"ר הוא 12 אלף שקל, הרף ייקבע לרמה של 1.2 מיליון שקל, וכך יוכלו הזוגות הצעירים לרכוש בעיר דירה עד 100 מ"ר ולקבל את ההטבה. דירות גדולות מכך - ומטבע הדברים גם יקרות יותר - כבר לא ייכללו בהטבה.

החלטת קבינט הדיור ממרץ, שקיבלה תוקף של החלטת ממשלה, קבעה כי תזכיר החוק שיופץ יתייחס לביצוע שירות צבאי/לאומי/אזרחי; הרכב התא המשפחתי; גיל רוכש הדירה מקבלן; וקיומה של נכות חמורה. בחודשים האחרונים דלפו ופורסמו רוב פרטי הקריטריונים, כאשר נושא אפליית הערבים והחרדים נותר לא פתור. בהחלטת הממשלה אף נקבע כי ההטבה תוענק לתושבי ישראל, שאין בבעלותם דירה ולא היתה עד 1971, אם כי בתזכיר החוק צפוי לפיד להציע שנה מאוחרת יותר, כפי שנחשף בכלכליסט. בהחלטת הממשלה נקבע גם כי קבלת ההטבה מותנית בכך שהזכאי לא ימכור את הדירה חמש שנים מיום אכלוסה.

אריאל: להגדיל הסכום עבור לא משרתים ל-950 אלף שקל

בתגובה לפרסום הקריטריונים נמסר מלשכת שר השיכון אורי אריאל, כי השר שוחח עם המשנה ליועץ המשפטי אבי ליכט והבהיר לו שאין בשוק דירות חדשות במחירים של כ-600 אלף שקל כולל מע״מ. אריאל אמר כי יש אכן מקום לתת הטבה גדולה יותר למשרתים בשירות הצבאי הלאומי והאזרחי, אבל יש להעמיד את מחיר הדירה בהטבת מע״מ 0 עבור לא משרתים על 950 אלף שקל.

תכניתו של שר השיכון אורי אריאל לפיקוח על מחירי הדירות החדשות, "מחיר מטרה", עוד לא הוגשה. בישיבת קבינט הדיור ב-24 באפריל ניתנו למשרדי השיכון והאוצר 20 יום לגשר על הפערים, איך הם טרם הגיעו לפריצת דרך. עיקר המחלוקת היא האם מכרזי מחיר מטרה, במסגרתם תינתן הנחה של 20% על דירות, יחולו גם בערים בהן המדינה מממנת תשתיות לבניית שכונות ענק במסגרת "הסכמי הגג", למשל בראש העין. ל"כלכליסט" נודע כי בעוד הדרגים המקצועיים במשרדי השיכון והאוצר נדברים, יש נתק בין השרים לפיד ואריאל, לפי שעה.

"הקריטריונים האלה יתקעו את התכנית גם בכנסת וגם בבג"ץ"

ח"כ איציק שמולי (העבודה) מסר בתגובה לגיבוש הקרטריונים: "לפיד יודע היטב שהקריטריונים האלה יתקעו את התכנית גם בכנסת וגם בבג"ץ ובכל זאת בחר להתעקש עליהם. ככה לא מתנהג מי שדחוף לו לפתור את המשבר, אלא מי שמחפש כותרת לרגע. אני מצפה ממי שפיזר רק בשנתו הראשונה הבטחות בלמעלה מ-20 מיליארד שקל למצוא עוד כמה שקלים כדי שיהיו קריטריונים שוויוניים יותר שיוכלו לצלוח את הליך החקיקה".

ארז כהן, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין לשעבר, אמר בתגובה:"כבודם של כל הקריטריונים בכבודם מונח, אולם למרבה הצער אני צופה בלבול גדול וחוסר יכולת מוחלט ליישם את ביטול המע"מ. הסיבה לכך הינה שמשום מה תבעו שכל איזור בארץ ייקבע ע"י שמאים רף המחיר הספציפי לאותו איזור שבו יזכו הזכאים לפטור. אני צופה קושי עצום, בירוקרטיה וויכוחים אינסופיים כתוצאה מכך. במקום זאת, עדיף היה שהשמאי הממשלתי היה קובע קריטריון מחיר אחד ברור לכל הארץ שלפיו היה מיושם ביטול המע"מ. מקבלי ההחלטות בחרו שלא לעשות זאת וזאת תהיה בעיה גדולה".

יו"ר מרצ, ח"כ זהבה גלאון גם הגיבה לקריטריונים: "התוכנית של לפיד, שנפסלה על-ידי היועץ המשפטי לממשלה, נועדה להפלות בצורה בוטה את אזרחי ישראל הערבים שלא משרתים בצבא על פי החוק שקבע המדינה.

"גישתו של לפיד לפיה יש להעדיף יוצאי צבא במתן הטבות לדיור, מתעלמת מהעובדה שבמצב הקשה בשוק הדיור בו מחירי הדירות מרקיעים לשמיים, אין אפליה בין ערבים ליהודים. אולם, למרבה האבסורד, הפתרון של משרד האוצר, הכולל השקעת כספי ציבור משמעותיים, הוא הפליה בוטה".

לדברי אמיר וינשטוק, מבעלי אתר מדלן, המנתח את שוק הנדל"ן עבור רוכשי הדירות: "מספר הדירות שנמכרו בשנת 2013 בפחות מ-600,000 שקל הוא מאות בודדות ורובן ממילא במסגרת קבוצות רכישה בחריש או עסקאות מיוחדות במסגרת פינוי ובינוי, כך שלמעשה ההגבלה החדשה לא שינתה את הכוונה המקורית להעניק בפועל הטבות רק למי ששירת בצבא. לעומת זאת הצעת שר השיכון להעמיד את הרף על 950,000 שקל מכניסה להטבה פוטנציאל של כ-4,500 דירות, המהוות כ-15% מסך הדירות החדשות, רובן בפריפריה כאשר הערים המובילות הן אשקלון (כ-415 עסקאות), באר שבע (כ-390 עסקאות), עפולה (כ-340 עסקאות) ובית שמש (כ-225 עסקאות)".