עיקר הצמיחה של אמות: לא מהפעילות העסקית

במבט ראשון התוצאות הכספיות של אמותלרבעון הראשון של 2014 נראות מרשימות. בשורה התחתונה הרווח הנקי של חברת הנדל"ן המניב שבשליטת אלוני חץ(60%) הסתכם ב־63.8 מיליון שקל — זינוק של 32% לעומת הרבעון המקביל אשתקד. אלא שניתוח סעיפי הדו"ח מגלה שעיקר השיפור בתוצאות אמות לא נובע מהפעילות העסקית של החברה. נקודות מסוימות אף מצביעות על חולשה בענף הנדל"ן המניב בישראל ומעלות חשש לשינוי מגמה אחרי רצף שנים טובות.

אמות, על 95 הנכסים המניבים שלה הפזורים בישראל, רשמה ברבעון הראשון של 2014 עלייה של 4.7% ב־NOI (הרווח מהשכרת נכסים והפעלתם, בנטרול פחת והפחתות) לעומת הרבעון המקביל אשתקד. אולם העלייה ב־NOI נרשמה הודות לרכישת נכסים חדשים שתרמו ברבעון הראשון 8 מיליון שקל. לעומת זאת, ה־NOI מנכסים קיימים ירד ברבעון הראשון ב־2%.

באמות מסבירים את הנתון השלילי ברבעון בהכנסה חד־פעמית שהתקבלה ברבעון המקביל ובפינוי שטחים. אף שמדובר בירידה קלה, העובדה שמגמה דומה נרשמה גם בשנת 2013, היתה צריכה להדליק נורה אדומה. בשנת 2013 ה־NOI הכולל עלה ב־5%, אולם ה־NOI מנכסים זהים (בהשוואה ל־2012) רשם ירידה של 1.9%.

שיעורי תפוסה נופלים

אחד הגורמים המרכזיים לשחיקה ב־NOI אמות הוא שיעורי התפוסה של החברה. בשנתיים האחרונות ניכרת מגמה של ירידה בשיעורי התפוסה בנכסים של אמות, שירדו לרמה של 94% ברבעון הראשון של 2014 לעומת 97.8% שנים קודם לכן. רכישת בניין פלטינום בתל אביב שסובל משיעור תפוסה נמוך באופן יוצא דופן של 65%, גרעה 1.5% משיעור התפוסה הכולל של אמות. גם כאן לא מדובר ב"דרמה", אך מה שצריך להטריד את הנהלת אמות והמשקיעים היא מגמת הירידה הברורה. לא רק זאת, על פי הערכות הנהלת החברה, שיעורי התפוסה עתידים לרדת עוד יותר ברבעון הבא.

הירידה בשיעור התפוסה ברבעון הראשון של 2014 נובעת בעיקרה מפינוי שטחים של חברת הייטק מרמת החייל בתל אביב שחוזה השכירות שלה הסתיים במהלך הרבעון הראשון.

אמות מדווחת שברבעון השני של השנה התפנה שוכר גדול ושיעורי התפוסה של כלל נכסיה בסוף הרבעון השני של 2014 צפויים לרדת ב־1% נוסף ל־93%. באמות מציינים שהחברה מנהלת מו"מ לגבי השטחים שהתפנו ולגבי חלקם אף במחירים גבוהים מאלו שהושכרו בעבר. אולם בשלב זה, חובת ההוכחה מוטלת על כתפי הנהלת החברה.

בתחזית שפרסמה אמות לשנת 2014 ה־NOI צפוי לנוע בטווח של 505–515 מיליון שקל (טווח המשקף NOI של 129 מיליון שקל בכל אחד משלושת הרבעונים הבאים). היעד של אמות מותנה בכך שבמהלך השנה יירכשו נכסים בכ־400 מיליון שקל. נכון להיום, לא נרכשו נכסים כלשהם.

השחיקה ברווחי אמות מהשכרת נכסים זהים והירידה בשיעורי התפוסה מהוות תמרור אזהרה לחברות הפועלות בתחום הנדל"ן המניב בישראל — תחום שסימני ההאטה בצריכה, כפי שאלו באים לידי ביטוי באינפלציה הנמוכה במשק, מקרינים על תוצאות החברות הפועלות בו.

המימון נתן, המסים לקחו

סעיף הוצאות המימון של אמות אחראי לחלק משמעותי מהשיפור שהחברה הציגה ברבעון הראשון של 2014. הוצאות המימון נטו ברבעון הראשון הסתכמו ב־17 מיליון שקל לעומת 42 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד. מי שאחראי על חלק הארי בירידה של 25 מיליון שקל בהוצאות המימון היה המדד השלילי שירד ברבעון האחרון ב־0.7%-, לעומת ירידה אפסית במדד ברבעון המקביל אשתקד.

מנגד, אמות רשמה עלייה בהוצאות המסים שעלו ל־32 מיליון שקל ברבעון הראשון של 2014 לעומת 14 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד — עלייה של 18 מיליון שקל שקיזזה יותר ממחצית מהחיסכון בהוצאות המימון.

אבי מוסלר מנכ"ל אמות | צילום: עמית שעל