אתר זה עושה שימוש בעוגיות על מנת להבטיח לך את חוויית הגלישה הטובה ביותר.
רכישה סובייקטיבית

רכישה סובייקטיבית

האם מכירת דירה המיועדת להריסה תמוסה כרכישת דירת מגורים או כרכישת קרקע? בתיהמ"ש קובעים מיסוי שונה למוכר ולקונה

29.05.2014, 08:18 | טארק דיביני

רכישת דירת מגורים ישנה לצורך הריסתה ובניית דירות חדשות במקומה אינה אירוע חריג בנוף הישראלי. עסקאות כאלה נרקמות כעניין שבשגרה באזורי מגורים מתחדשים.

אבל גם כשהעסקה נחזית כעסקה רגילה לרכישת דירה, וההסכמים בין הצדדים מנוסחים ברוח זו, לא בטוח שההתייחסות לעסקה בראי דיני המס תהיה זהה. בפסיקות שניתנו לאחרונה ניתן לראות כי גוברת הנטייה לבחינת הכוונה הסובייקטיבית של הצדדים, ואין הכרח כי אופן המיסוי שיחול על הצד המוכר יהיה זהה לזה של הצד הרוכש.

בפס"ד של ועדת הערר בפרשת טובה נס דובר ברכישת דירה וחלק מזכויות הבנייה במגרש בירושלים, במטרה להרוס את הדירה הקיימת ולבנות דירות חדשות. הרוכשת ומינהל מיסוי מקרקעין נחלקו בשאלה האם רכישת דירת מגורים המיועדת להריסה תזכה למדרגות מס הרכישה החלות על דירת מגורים, או שמא יחול שיעור המס החל על רכישת קרקע. ועדת הערר הכריעה ברוב דעות כי הרוכשת רכשה בעצם קרקע, שכן היא התכוונה להרוס את הדירה מיד לאחר הרכישה.

פינוי-בינוי (ארכיון), צילום: חן גלילי פינוי-בינוי (ארכיון) | צילום: חן גלילי פינוי-בינוי (ארכיון), צילום: חן גלילי

לפיכך, יש להחיל את שיעור מס הרכישה החל ברכישת קרקע. אך בפסק הדין ציינה ועדת הערר שאין לכרוך בין אופן מיסוי המוכר לבין אופן מיסוי הרוכש — מאחר שלרוכשת לא היתה כוונה לרכוש את הדירה למטרת מגורים אלא למטרת הריסה, הרי שהיא לא תיהנה ממדרגות מס הרכישה של דירת מגורים. אולם, אין מניעה כי המוכר שהדירה שימשה בידיו למגורים יהיה זכאי לפטור ממס שבח בשל מכירת דירת מגורים מזכה.

בעסקאות מעין אלה טומנת העסקה בחובה, מעבר למכירת הדירה, גם מכירת זכויות בנייה לא מנוצלות. חוק מיסוי מקרקעין קובע כללים מיוחדים למיסוי זכויות אלו, והן לא יהיו זכאיות אוטומטית לפטור מוחלט כמו הדירה הבנויה.

יש לשים לב כי בשל שינויים בשיעורי מס הרכישה וההעלאה הדרסטית במדרגות המס לדירות מגורים יקרות, ייתכן שפסק הדין יביא דווקא להפחתת החבות במס רכישה במקרים שבהם הרוכש מוכיח כי היתה לו כוונה להרוס את הדירה. זאת ועוד: ייתכן כי ברכישה הנעשית על ידי קבוצת רוכשים, ניתן לטעון כי אף אם מדובר בקרקע, הרי שעצם גיבוש קבוצת הרכישה משית חבות במס רכישה בשיעורים של דירת מגורים על שווי הדירה המוגמרת, אם לטובת הרוכשים ואם לרעתם.

בהמשך למגמה זו, ניתן פס"ד י.ו.מ.מ בהקשר לחוק מע"מ. במקרה זה נרכשה קרקע בת 734 מ"ר שעליה בנוי מבנה של 200 מ"ר בלבד. הקרקע נמכרה לאחר מכן לקבוצה של 14 רוכשים לצורך בניית דירות חדשות. החברה ביקשה לשלם מע"מ אך ורק על ההפרש בין מחיר מכירת הנכס למחיר רכישתו, וזאת לפי סעיף 5(ב) לחוק מע"מ המעניק הקלה מיוחדת במכירת דירת מגורים שנרכשה מאדם פרטי. גם במקרה זה נפסק כי מאחר שכוונת החברה היתה לרכוש ולמכור קרקע ולאו דווקא דירת מגורים, הרי שאין היא זכאית ליהנות מההקלה. גם בפסק דין זה לא ייחס ביהמ"ש חשיבות לעובדה שרשויות מיסוי מקרקעין סיווגו את המכירה בידי המוכרים כמכירת דירת מגורים.

אין ספק שפסקי הדין מביאים למיסוי לא הוגן ולאבחנה שאין לה בסיס תכליתי, אך נראה כי מגמה זו רק הולכת ומתחזקת. לכן יש לנקוט זהירות מרבית בביצוע עסקאות כאלה.

הכותב הוא שותף ומנהל מחלקת מיסוי נדל"ן בפירמת BDO זיו האפט

תגיות