כפר יונה: איך יושפעו מחירי הדירות אם אפריקה ישראל תחזיק במתחם ל-800 יח"ד

אם לא יהיו שינויים של הרגע האחרון, בתוך כמה ימים צפויה חברת אפריקה ישראל להחזיק בקרקע המיועדת לבניית כ-800 יח"ד בכפר יונה, כך נודע ל"כלכליסט". לכאורה לא מדובר בנקודה חריגה אלמלא המחיר שהוצע על הקרקע שהוא גבוה יחסית ולפי הערכת יזמים אחרים שניגשו למתחם, מתמחר את הטבת המע"מ הצפויה, כך שבעתיד תוכל החברה מצד אחד לשמור על שולי רווח גבוהים ומצד שני למכור במחיר הנמוך במעט מהמחיר בשכונה. הבעיה המסתמנת היא שרוכשי הדירות לא יהנו ממלוא הטבת המע"מ.  

המכרז של רשות מקרקעי ישראל שפורסם בכפר יונה ולפי שעה טרם פורסמו תוצאותיו, כולל 3 מתחמים: מגרש בשטח 10.5 דונם המיועד ל-120 יח"ד, מגרש בשטח 7.1 דונם ל-95 יח"ד ומגרש בשטח 16.2 דונם עליו ניתן להקים 284 יח"ד. בסך הכל מדובר ב-499 יח"ד אשר ייבנו בבניינים בני 6 קומות כאשר כל בניין יכלול 24 יחידות דיור. המתחם כולו הוא חלק מחטיבת קרקע גדולה בחלקו הדרום-מזרחי של היישוב, (מדרום לכביש 57) הידוע גם כ-"מקב"ת ינוב-כפר יונה" וכולל בסך הכל כ-2,066 יח"ח.

למתחם התקבלו למעלה מ-10 הצעות ביניהן של היזמים לוינשטיין, קבוצת הרכישה קפיטל גרופ, מעוז דניאל וכאמור אפריקה ישראל.

ל"כלכליסט" נודע כי המחיר הממוצע צפוי לעמוד על כ-220-210 אלף שקל ליח"ד. כך למשל חברת קפיטל גרופ שבשליטת אלון הרצוג הגישה הצעה של 237 אלף שקל, אך כאמור, על פי הערכות אפריקה ישראל הגישה את ההצעה הגבוהה ביותר לכל 3 המתחמים במחיר של כ-270-280 אלף שקל ליחידת דיור ולכן הערכות הן שתזכה ב-3 המכרזים.

במקביל נודע ל"כלכליסט" כי החברה חתמה עם חברת CPM, בבעלות עמיקם אורן, אשר קידמה את תוכנית המתאר בקרקע (שהייתה מקב"ת) בדומה למהלך שביצעה בראש העין, וצפויה למכור לאפריקה ישראל כ-280 יח"ד נוספות במחיר זהה עבור קרקע ליחידת דיור, מתוכן על פי הערכות כ-100 יח"ד ימכרו ליזם נוסף. כלומר, בסיכום המכרז והעסקה עם CPM תחזיק אפריקה ישראל 800-700 יח"ד במתחם. עלות העסקה כולה צפויה לעמוד על 220-200 מיליון שקל.

מחיר הדירה הסופי צפוי להתייקר

אלא שהבעייתיות היא במחיר ובשליטה של חברה אחת בחלק משמעותי מהמתחם. לפי עבודת מחקר למתחם שבוצעה על ידי הראל גמלא המממנת עסקאות עבור יזמים, המחיר עבור קרקע ליחידה צריך לעמוד סביב 150 אלף שקל. מחיר המינימום שנקבע לקרקע עומד על 101 אלף שקל ליח"ד. מחיר הקרקע המומלץ עלה מסקר מחירים שבוצע ולפיו דירות 4 חדרים נמכרות בכ-1.25 מיליון שקל ודירות 5 חדרים נמכרות סביב 1.35 מיליון שקל. אלא שכאמור, המחיר של אפריקה לא יאפשר מכירה במחיר כזה ומחיר הדירה הסופי צפוי לעלות. עם זאת, בהנחה שהטבת מע"מ 0% אכן תתממש עדיין תוכל החברה למכור דירות מתחת למחיר השוק אך רוכשי הדירות לא יהנו ממלוא הטבת המע"מ.

מנכ"ל של אחת מחברות הנדל"ן שניגשו למכרז אמר ל"כלכליסט": "מדובר במכרז שהיה מבוקש מאד בקרב כל חברות הנדל"ן. עם זאת, במידה והנתונים המספריים נכונים, יוצא שהמחיר שהוצע ע"י אפריקה ישראל מהווה צפי לעלייה משמעותית במחירי הדירות באזור כפר יונה, והיא הופכת לשחקן יחיד במתחם.

"בעוד שכיום דירת 4 חדרים חדשה בישוב נמכרת תמורת 1.3 מיליון שקל, במחיר הקרקע שהוצע על ידם היא צריכה למכור דירות לפי מחיר ממוצע מינימלי של 1.45 מיליון שקל לדירה. אני מניח שהם בנו על הנחת המע"מ כך שמחיר דירה לזכאים תעמוד על כ-1.2 מיליון שקל. במידה והנתונים נכונים והמינהל יאשר את תוצאות המכרז במתכונתנו הנוכחית מדובר בהחטאת המטרה, כאשר המינהל בפירוש סייע כאן ביצירת מונופול לחברת ענק ומכרז מאד משמעותי היוצא באזור פריפריה גורם לעלייה במחירי השוק במקום הורדתם. מן ראוי היה שהמינהל היה מפזר את המתחם על מספר יזמים כדי ליצור תחרות הוגנת לטובת הצרכן הסופי".

בחברת אפריקה ישראל סירבו להגיב.

מרשות מקרקעי ישראל נמסר: "איננו עוסקים בספקולציות. כתצאנה תוצאות המכרז ניתן יהיה להתייחס".

ממשרד האוצר נמסר: "מאחר ומחיר דירה מוטבת מוגבל במחירי השמאי הממשלתי וב-1.6 מיליון שקל לכל היותר (הנמוך מבין השניים) ההטבה צפויה להתגלגל לרוכש ולא לקבלן".