אתר זה עושה שימוש בעוגיות על מנת להבטיח לך את חוויית הגלישה הטובה ביותר.
 טיהור קרקע מזוהמת: הנעלמים שהמשרד לאיכות הסביבה שכח בדרך לפיתרון המשוואה

טיהור קרקע מזוהמת: הנעלמים שהמשרד לאיכות הסביבה שכח בדרך לפיתרון המשוואה

במשרד נערכים בימים אלה לקידום הטיפול בקרקעות מזוהמות במטרה לשחרר שטחים אטרקטיביים במרכזי הערים, אך נראה כי הוא פספס את יזמי הנדל"ן ורוכשי הדירות העתידיים בחישוב הכללי

03.06.2014, 08:14 | עו"ד אפרת שמגר

במשרד להגנת הסביבה כבר נערכים לקידום הטיפול בקרקעות מזוהמות: המשרד פרסם בשבועות האחרונים את טיוטת מדיניותו בנושא זה להערות הציבור, וזאת בטרם אושרה הצעת חוק מניעת זיהום קרקע וטיפול בקרקעות מזוהמות, התשע"א – 2011.

קראו עוד בכלכליסט

הצעת חוק זו נידונה רבות בכנסת ה-18 ויהיה ניתן יהיה לאשרה במושב זה מכיוון שחל עליה דין הרציפות. מדיניות זו מגלמת את נוהלי המשרד ואופן הפעולה בנושא קרקעות מזוהמות מול מחזיקים בקרקע, העוסקים בפעילות שיש בה סיכון לזיהום קרקע, ואלו אשר מחזיקים בקרקעות אשר באופן היסטורי בוצעה בהן פעילות בסיכון וכעת מעונינים לשנות יעוד במסגרת הליכי תכנון ובניה, לצורכי בנייה או לצרכים אחרים. נושא טיפול ושיקום קרקעות הועלה באופן נרחב גם בסטנדרטים ותקנים של בנייה ירוקה במתחמים אורבנים, באמצעות הענקת קרדיטציה לפרוייקטים מסוג זה.

מדיניות זו, השואבת את כוחה מהצעת החוק הנ"ל, מעלה שאלות רבות אשר עדיין לא קבלו מענה ותלויות באופן הטמעת הנושא בגורמי הממשלה השונים ובהתנהגות שוק הנדל"ן בהתייחס לנושא הקרקעות המזוהמות. לדוגמה מה יהיה ערך הקרקע באזור המיועד לטיפול קרקע לאחר מימוש פרויקטי טיפול בקרקע? האם בשל הטיהור ערך הנדל"ן יהיה כמקובל באזורים סמוכים או שמא בשל פעולות שיקום הקרקע ערך הקרקע ירד?

מתחם תעש בשרון. כיצד הרוכשים אמורים לחשב את הסיכון העתידי בבואם לרכוש דירה על קרקע שטוהרה מזיהום, צילום: שאול גולן מתחם תעש בשרון. כיצד הרוכשים אמורים לחשב את הסיכון העתידי בבואם לרכוש דירה על קרקע שטוהרה מזיהום | צילום: שאול גולן מתחם תעש בשרון. כיצד הרוכשים אמורים לחשב את הסיכון העתידי בבואם לרכוש דירה על קרקע שטוהרה מזיהום, צילום: שאול גולן

כיצד מחשבים את הסיכון העתידי?

קיים סיכון רב במימוש עסקה באזור אשר עבר שיקום קרקע ובהחלט ייתכן כי הרוכשים הפוטנציאליים יסכנו את כספם וערך הנדל"ן באזור זה אף ירד במידה ויתגלו מפגעים סביבתיים בעתיד, כפי שהתגלה באזור בית הכרם בירושלים, כעשור לאחר בניית שכונה על אדמות תעש.

בתוך כך פורסם כי עיריית ת"א החלה לפעול לטפל בזיהום היסטורי באזור מפעל תעש לשעבר בגבול תל אביב וגבעתיים, לצורך בניית מאות יחידות דיור. אמנם משאב הקרקע מצומצם מאד בישראל וישנה חשיבות מרובה להכשרת שטחים, בעיקר בלב המתחם האורבני, לצורכי בנייה מחודשת, אך האם ישנו סיכון כי הדיירים העתידיים יסבלו ממטרדים סביבתיים? כיצד על קונה עתידי בפרויקט במתחם מטופל לשקלל מידע זה במסגרת הליך קבלת ההחלטה לרכישת דירה?

ברור כי בעתיד יהיה על רוכשים לבדוק קיומן של הערות במרשם המקרקעין כדי לברר האם הקרקע מזוהמת ומה נדרש כדי לשקמה. על הקונה יהיה לבדוק ולשכלל מידע רב, במידה ולא יקח נתון זה בחשבון יתכן וחושף עצמו לאחריות מסוימת בבחינת "ייזהר הקונה". יתכן אף ועל המשרד להגנת הסביבה למסד מנגנון בו על היזם יהיה להציג לרוכשים מידע וחוות דעת של יועצים ביחס לטיפול ולשיקום הקרקע שבוצע ורמות הזיהום הקבילות אשר הגיעו אליו בבחינת הטמעת מנגנון שקיפות מידע לרוכש.

נושא נוסף אשר אינו מטופל באופן מלא בטיוטת מדיניות המשרד ובהצעת החוק המוזכרת מעלה הוא האם תיתכן אחריות הנזקפת לחובת רוכש קרקע מזוהמת, ביחס לזליגת הזיהום לקרקעות סמוכות או למתחמי רשויות? הצעת החוק היום אינה משחררת באופן מוחלט יזמי נדל"ן אשר יש בכוונתם לרכוש קרקעות מזוהמות במחיר נמוך אך תוך טיהור מלא, ככל שניתן, מאחריות כלפי צד ג' אשר ניזוק מזליגת הזיהום לשטחו, ורק זאת יכול לגרום לזניחת קרקעות והימנעות מפיתוח אזורי.

מומלץ כי המשרד להגנת הסביבה ייתן דעתו גם על נושא זה ויגדיר מנגנונים מובנים לטיפול בקונפליקטים עתידיים מעין אלו וכן יגדיר מנגנונים מקוצרים לשינוי יעוד קרקעות משוקמות ליעודים קבילים.

במדינות המערב המדינה מעניקה תמריצים על טיהור קרקעות

במדינות זרות כקנדה וארה"ב הונהגו מנגנונים המתמרצים יזמי נדל"ן, דווקא לרכוש ולפתח מתחמים מזוהמים בשל פעילויות עבר. יזם כזה, אשר מטהר את הקרקע לרמות ערכי הסף הקבילות פטור מאחריות כלפי צד ג' ובוודאי פטור מאחריות פלילית לזיהום הקרקע.

על המשרד להגנת הסביבה להטמיע מנגנונים מתמרצים אשר יקרצו ליזמים ויביאו לפיתוח במרכזי הערים ופיתוח אזורי. על מדיניות המשרד להגנת הסביבה להיות מאוזנת יותר: מצד אחד להרתיע מזיהום ולדרוש טיפול ושיקום קרקע מזוהמת ממחזיק בקרקע, אך מצד שני לכלול מנגנונים מתמרצים. מנגנונים אלו יגדירו מחד קריטריונים ברורים וודאיים לרמות טיהור הקרקע הנדרשות ובכך היזמים יוכלו לתמחר את השיקום הנדרש, ומאידך יפטרו מאחריות להשלכות הזיהום במידה והקרקע טופלה לשביעות הרגולטור. בכך ניתן לעודד את שוק הנדל"ן להשיב קרקעות נוספות למצאי הקרקעות הפעילות ואולי אף להשפיע על איזון המחירים בענף.

הגיע העת כי החקיקה הסביבתית הישראלית תשתכלל לחקיקה בעלת תמריצים כלכליים מובהקים יותר, באופן דומה למודלים הצפון אמריקאים, ונושא האחריות במדיניות יחודד למספר רבדים – אחריות המזהם, אחריות מחזיק ובעל הקרקע ואחריות יזם משקם.

 

אפרת שמגר, עו"ד ומהנדסת כימיה, מחלקת איכות סביבה, קלינטק ושינויי אקלים, משרד שבלת ושות' עו"ד

שיתוף בטוויטר שיתוף בוואטסאפ שיתוף בפייסבוק שיתוף במייל

תגיות