לפצות בעלי זכויות בקרקע 'ביושר'

בערי המרכז קיימים כיום מתחמים רחבי ידיים שבהם מחזיקים תושבים אשר זכויותיהם בנכס אינן מוגדרות בחוק, אך פסיקת בתי המשפט הגדירה אותם כבעלי זכויות שביושר, בעלי חזקה ו/או כבני רשות בשטח. מתחמים אלו מצויים לרוב באזורי ביקוש שבהם המקרקעין בעלי ערך כספי עצום, והעובדה שקיימים מחזיקים בשטח מונעת פיתוח של המקרקעין לבנייה או לשטחי ציבור, על כל המשתמע מכך.

המהלכים שבוצעו לאחרונה על ידי גופים פרטיים ורשויות המדינה לפינוי מחזיקים מעלים שאלות יסודיות חשובות באשר לאופן ביצוע מהלכים מעין אלו, כאשר פינוי משמעו טלטלה עצומה בחיי המחזיקים ומשפחותיהם. מנגד, ברור לכולם כי שטחים אלו בסופו של דבר דינם להתפנות ולשוב לפרט או לציבור שלו הם שייכים, השאלה היא רק באיזה מחיר.

אפשר לפצות בנדיבות

לצד החתירה לצדק, טיפול במפגעים סביבתיים וקידום תכנון בניין עיר, על הרשויות גם לראות את האנשים שהגדרה משפטית כזו או אחרת קובעת ביום אחד כי אין להם עוד כל זכות בביתם. כמו בכל פעולה מינהלית יש לבצע כל העת את האיזון הראוי בין זכויות היסוד, יהא טיבן אשר יהא.

במהלך השנים התמודדו הרשויות עם לא מעט מקרים כאלה. כך לדוגמה, מתחם גבעת עמל א' בתל אביב פונה בהתאם להסדר שנחתם ב־1992, כאשר עקרון הפיצוי היה כי עבור כל יחידת דיור קיימת יינתן פיצוי שווה ערך ליחידת דיור בגודל מקביל בצפון תל אביב, ובנוסף פיצוי שווה ערך ל־20%–25% עבור שטח חצר ומחסנים. ב־1997 נחתם הסכם עם תושבי שכונת שייח' מוניס שפונו לצורך הרחבת אוניברסיטת־תל אביב. בהסדר זה הוסכם כי פיצוי ישולם ברוח הוראות סעיף 194 לחוק התכנון והבנייה, הקובע פיצוי שווה ערך לדיור חלופי במקרה של הפקעה. לצורך ההסדר קבע השמאי תשתית רעיונית באשר לפיצוי הראוי למחזיקים, וציין כי המחזיקים מהווים קטגוריה שונה מבעלי זכויות אחרים, כאשר זכויותיהם אינן נסחרות בשוק המקרקעין, אולם לאורך עשרות שנים הם נוהגים במקרקעין כמעט כבעלים לכל דבר.

ההסדרה תעזור לכל הצדדים

לאחרונה חל שינוי מדיניות שבמסגרתו רשויות המדינה בחלק מהמקרים דורשות את פינוי המחזיקים ללא כל פיצוי, ואף תוך כדי הגשת תביעות על דמי שימוש וכדומה. נציין כי גם מדיניות זו באה במקביל למקרים שבהם משולם פיצוי על האחזקה וכך נוצר מצב בעייתי שבו מחזיק אחד מקבל פיצוי ואילו שכנו אינו מקבל דבר.

מובן כי המצב מחייב חקיקה ותקינה מסודרת, דבר אשר יביא לסדר וידיעה ברורה לכל המעורבים באופן שבו יש לבצע מהלכים לפינוי מתחמים, ואף ישיג יתר יעילות בביצוע, שכן כך יוסר הערפל הקיים בכל הקשור לזכאות לפיצוי, להיקפו ולמועדו. דין אחד יש לקבוע שיחול על כלל קרקעות המדינה, הן במתחמים העירוניים והן בתחום הקיבוצים והמושבים.

נראה כי חקיקה בנושא פינוי מחזיקים תשרת אינטרס כלכלי וחברתי של כולם, כאשר ברור שהדבר חוסך בעלויות התדיינות ויוצר תמריץ למחזיקים להתפנות ביעילות, כשבידיהם היכולת הכלכלית לרכישת דיור חלוף.

הכותבים הם עורכי דין במשרד עו"ד צבי שוב המתמחה בתכנון ובנייה