בעיטת קרן: הבירוקרטיה הרגה את קרן האשראי למגורים של האוצר

קרן האשראי לבנייה למגורים הוכרזה ב־2012 ויצאה לדרך ב־2013, כשהושגה פריצת דרך בין הממשלה לבנקים. הקרן היתה אמורה להגדיל את האשראי מהבנקים ליזמים, ובכך לסייע להגדלת הבנייה ולהורדת מחירי הדירות. אלא שבשמונת החודשים שחלפו מאז לא נרשמה פעילות ערה בקרן. פולי טטרו, שותף בחברת טופ קפיטל המתמחה בגיוס אשראי למיזמי נדל"ן, מסביר כי חוסר הפעילות של הקרן "גרם לבנקים להיות יותר סלקטיביים לגבי פרויקטים, ולהעלות את מחיר ההון והעמלות העקיפות לענף, מה שמביא לעלייה במחירי הדיור".

הליך מסורבל

בהתאם להוראות בנק ישראל רשאים הבנקים להשקיע עד 22% מתיק האשראי שלהם בענף הנדל"ן והתשתיות. בשנת 2012 התקרבו רוב הבנקים לתקרת מגבלת האשראי הענפית, וחסר היה אשראי לענף הנדל"ן במערכת הבנקאית. בעקבות פעילות לובי חזקה של הקבלנים שסבלו ממצוקת האשראי הכריז משרד האוצר ביולי 2012 על הקמת הקרן שתפעל לשחרור אשראי נוסף לענף הנדל"ן למגורים. הכנת המתווה של קרן האשראי והדיונים המשפטיים סביבה ארכו כמעט שנתיים, ובאקטובר 2013 הושגו, כאמור, הבנות בין משרד האוצר, המפקח על הבנקים והבנקים הגדולים בנוגע לקרן האשראי, שעליה הכריז שר האוצר הקודם ד"ר יובל שטייניץ.

אתר בנייה בתל אביב. אילו היתה פעילה, הקרן היתה מורידה את העמלות לקבלנים | צילום: אוראל כהן

הקרן אמורה להבטיח לבנקים את החזר רכיב המע"מ, וכך 18% מהכספים שמעבירים הקבלנים לחשבונות הליווי הבנקאיים של הפרויקטים שהם בונים לשם כיסוי ערבות חוק המכר, יוכלו להשתחרר למתן אשראי נוסף. לפי נתוני התאחדות בוני הארץ, לענף הבנייה מוקצה מדי שנה אשראי בסכום כולל של כ־210 מיליארד שקל. 42 מיליארד שקל מתוכם (20% מהסכום) מרותקים לטובת ערבויות חוק מכר. מתוך סכום זה, 18%, או 7.5 מיליארד שקל, ניתנים כערבות על רכיב המע"מ בדירה. הקרן אפשרה לחלקו של המע"מ בחוק המכר להיפרד משאר הערבויות: הסכום הזה אמור היה לעבור לקרן, וכך לאפשר לבנקים לתת עוד אשראי ליזמים.

לדברי עו"ד אמיר הלר, סמנכ"ל ומנהל אגף יזמות ובנייה בהתאחדות בוני הארץ, הקרן נחוצה פחות כיום מאז מפני שמצוקת האשראי בענף הנדל"ן פחתה, וכמו כן אלפי דירות חדשות צפויות להימכר ממילא ללא מע"מ, אם תעבור הצעת החוק של 0% מע"מ שמוביל שר האוצר יאיר לפיד. "זה אמנם לא בוער כי אין בעיית אשראי, אבל לקבלנים זה היה מוריד את העמלות שהם משלמים כיום על סכום הדירה כולו", אומר הלר. "קבלנים ובנקים לא מבקשים לנצל את כספי הקרן משום שזו פרוצדורה לא פשוטה - הצליחו לסרבל את זה". לדבריו, "הפחתה של עלויות המימון היתה יכולה לסייע לרוכשי הדירות, שעליהם מעמיסים הקבלנים את העמלות. השימוש בקרן יכול היה להפחית ממחיר דירה חדשה ממוצעת כמה אלפי שקלים. מבחינת הקבלנים, 5% ממחיר דירה הן עלויות מימון".

היזם והקבלן חיים פייגלין, מנכ"ל חברת צמח המרמן, אומר כי כיום "הקבלנים מעמידים ערבויות חוק מכר בבנקים בסכום הכולל את המע"מ שנגבה מרוכשי הדירות, ומועבר ישירות לרשויות המס. זהו עיוות, שכן הקבלנים הם רק צינור להעברת המע"מ מרוכשי הדירות לרשויות המס, ואין היגיון בהעמדת ערבות בגין המס עצמו". לדבריו, מדובר בנפח כולל של ערבויות בהיקף של 7.5–8 מיליארד שקל, שעליו משלמים הקבלנים עמלות לבנקים בשיעור ממוצע של כ־1% לשנה - כלומר כ־80 מיליון שקל עמלות בשנה רק על הערבויות בגין המע"מ המגולגלות על רוכשי הדירות.

פייגלין מציע שבמקום קרן מכספי המע"מ, פשוט יבטלו את הצורך בהמצאת ערבויות חוק מכר בגין המע"מ. "אפשר לשלב זאת כבר עתה במסגרת הצעת החוק לפטור ממע"מ לרוכשי דירה ראשונה, ולבטל את הערבות על רכיב המע"מ עבור כל רוכשי הדירות".

מימון לא מפוקח

טטרו מזהיר שבינתיים "התפתחו אלטרנטיבות חדשות למימון פרויקטים שחלקן בעייתיות, אך בלית ברירה היזמים משתמשים בהן - דרך גופים מוסדיים או קרנות מימון פרטיות וציבוריות. התוצאה היא עלייה בשיעורי המימון החוץ־בנקאיים שאינם מפוקחים על ידי בנק ישראל". הוא קורא "לפעול לקידום נושא המע"מ על ערבויות חוק המכר. צריך להיות אינטרס ממשלתי לשמור על תפקיד הבנקים כגוף מממן מרכזי בתחום הנדל"ן, ולא לתת לשוק החוץ־בנקאי להתפתח בצורה לא מבוקרת".

מרשות המסים נמסר בתגובה: "בהתאם להחלטת הממשלה הוקמה הקרן והוכנו כל המסמכים הנדרשים. עד כה נערכו פגישות עם איגוד הבנקים ונציגי הבנקים והיתה התעניינות של כמה בנקים". הרשות לא מסרה מידע על ההיקפים הכספיים שבמסגרתם העניקה הקרן החזרים עד כה, ואם היו כאלה.