פישמן נגד תכנית המע"מ: "תעזור למכור כמה דירות ואחר כך המחירים יקפצו שוב"

"היום כל היזמים יושבים על התחת, תסלחו לי, הם לא בונים ומחכים. בכל פעם שהבטיחו שהמחירים יירדו ב-25% צחקתי, הם (הממשלה) מודיעים לנו שהמחירים יירדו, אז מה שיקרה זה שיפסיקו לבנות", כך אמר היום אליעזר פישמן, בעל השליטה בקבוצת פישמן, בכנס הנדל"ן השנתי של ארנסט אנד יאנג ומשרד עו"ד שטיינמץ , הרינג גורמן, שהתקיים בתל אביב.

"אם רוצים להוריד את מחירי הדיור, הממשלה צריכה לוותר על כל המיסים האדירים שהיא גובה - שיתחילו להוריד משם, כי שם נמצא רוב הכסף. צריך שהמדינה תוותר על המיסים האדירים שהיא מטילה על המגרשים ושהרשויות יפסיקו לסחוט את היזמים. זה יוריד את הלחץ מהענף ולא יצטרכו את המע"מ אפס", אמר.

פישמן דיבר על תכנית 0% מע"מ של שר האוצר, יאיר לפיד: "התוכנית הזו (אפס מע"מ) תעזור למכור כמה דירות ואחר כך המחירים יקפצו שוב. הנה, עכשיו עיריית תל אביב מבקשת ממני 200 מיליון שקל מס על מגרש והם שוכחים שאני צריך לגבות את זה ממישהו. הענף הזה נמצא בסחיטה מתמדת – שיירדו מזה, ואז הכל יסתדר ולא יצטרכו את כל התוכניות האלה", אמר פישמן.

אליעזר פישמן. "לוקח 10 שנים לקדם תכנית. אני מקווה שאחיה עד אז" | צילום: עמית שעל

מנכ"ל מליסרון, אבי לוי, מתח ביקורת חריפה על שר האוצר ואמר: לא יקום ב-40 שנה הבאות שר אוצר שיעז לבטל את הפטור ממע"מ על דירות. לפיד באובססיות שלו להעביר את החוק ואת העקרונות שלו. אם בתחילת הדרך הוא אמר שהוא רוצה להיטיב עם משרתים בצבא והפטור יהיה על דירות של עד 600 אלף שקל, אז עכשיו הוא העלה ל-950 אלף שקל. הוא עשה את זה כדי לזכות באצבעות של החרדים ושל הבית היהודי שהן בסופו של דבר הן יהיו הנהנים העיקריים מהחוק הזה. השליש שמשרת בצבא יחד עם השליש שעובד יחד עם השלישי שמשלם מיסים שזה במקרה אותו שליש - הם אלה שימשיכו לשאת על גבם את החרדים ואת פיתוח ההתנחלויות".

ארנון פרידמן, מנכ"ל אשדר, שנכח בכנס התייחס למחסור בהיצע בשוק והפנה אצבע מאשימה כלפי הרשויות המקומיות "אנחנו מגיעים לראשי רשויות אבל הם לא רוצים תושבים חדשים. אנחנו מגיעים עם תוכניות אבל הרשויות המקומיות לא רוצות אותן. הן רוצות תוכניות לתעסוקה, משרדים ומסחר, שיאפשרו להם מתן שירותים מוניציפליים נמוכים ומצד שני יותר הכנסה ממיסים. אז תעודדו רשויות מקומיות במקום לתת 200 אלף שקל לצרכן הסופי. תנו תמריץ לרשויות זה ייצור מוטיבציה ברמה המקומית להוסיף יחידות דיור למגורים".

פישמן הפנה אצבע מאשימה גם כלפי מוסדות התכנון ואמר: "אני לוקח בתכנון עשר שנים אם אני צריך להגיע עם תוכנית לוועדה המחוזית. כלומר מה שאני רוצה לקדם היום אני אצליח רק בגיל 80, אז אני מקווה שאני אחיה עד אז. פעם אריק שרון שאל אותי על שוחד בוועדות ועניתי לו: 'גם אם תשחד את הוועדות הללו, הן לא יהיו מסוגלות להעביר את התוכניות'. היום יש עניינים עם נציגי הירוקים בוועדות, כולם מדברים על זה, אז אני רוצה להגיד – לא רק הם נלחמים בנו – גם אנחנו נלחמים בהם, כי כל מטר שווה 3,000 דולר ולכן אנחנו נלחמים".

"התונית הזו רק גורמת לבועת ביקושים מבעבעת ועצבנית"

עו"ד דני הרינג, שותף ומנהל מחלקת הנדל"ן במשרד שטיינמץ הרינג גורמן הצטרף לקולות שנשמעו נגד תונית המע"מ בכנס: "שר האוצר, יו"ר קבינט הדיור, קרא לפני מספר חודשים לציבור להתאפק ולא לקנות דירה כי כך אולי ירדו המחירים, ואח"כ יצא במסיבת עיתונאים עם "תכנית מע"מ אפס" שבינתיים רק גורמת לבועת ביקושים מבעבעת ועצבנית. כבר שבועות שתכנית זו מתגלגלת ונחבטת בצינורות החקיקה וכל יום מורטים ממנה נוצה או תוקעים בה מקל נוסף. למישהו זכור צעד אופרטיבי אחד שהוחלט שכבר השפיע לטובה על שוק הנדל"ן המקומי?", שאל.

לדבריו, "בנק ישראל דואג בעיקר ליציבות הבנקים ומקשה עליהם בהעמדת משכנתאות לצרכנים או בהעמדת אשראי ליזמים ולקבלנים. רשות מקרקעי ישראל ורשויות התכנון והרישוי טעונות צנתור עמוק וטלטלה רצינית. רק לאחרונה נכפו על רשויות אלה רפורמות ניהוליות שנראה כי אינן משפיעות".

הערכות דומות נשמעו גם מכיוונו של חן שיין, שותף בכיר וראש תחום הנדל"ן בארנסט אנד יאנג ישראל. "הכרזת האוצר על התכונית גרמה לזעזוע שהעביר רוכשים רבים בטווח הקצר לעמדת המתנה. גם רוכשים שעליהם לא חלה ההטבה העדיפו להמתין ולראות אם הכרזת האוצר תטה את מחירי הדירות כלפי מטה. השלמת תהליך החקיקה תחזיר את השוק לפעילות סדירה, אולם ללא טיפול בהיצע כנראה שלא יחול שינוי במחירי הדירות".

שיין ציין עוד כי "הטיפול במחיר הדירות יכול גם להיעשות באמצעות הורדת רמת הגימור או צמצום השטח. יכולת תמרון זו של הקבלנים תגרום לכך שהקונים יפגשו הנחת מחיר צנועה הרבה יותר מ-18% המע"מ, אם בכלל".

סוגיה נוספת שאליה התייחס שיין היא סוגיית ההשקעות בשוק הנדל"ן הישראלי. "שוק ההון חווה בתקופה האחרונה פריחה משמעותית שהפכה את ישראל למקור מועדף לגיוס כספים לנדל"ן מקומי ולנדל"ן בחו"ל, גם לחברות ישראליות וגם לחברות זרות", אמר. "בתקופה האחרונה גיסו חברות נדל"ן זרות בישראל סכום של 2.5 מיליארד שקל בשעורי ריבית נמוכים משמעותית משעורי הריבית שהן היו משלמות בארה"ב. כיום חל גידול משמעותי ביותר במספר הפניות של חברות הזרות המבקשות לגייס כספים בישראל- גידול זה עשוי להסתכם בגיוסים של מיליארדי שקלים נוספים בתקופה הקרובה", אמר. לדבריו, "המחירים הגבוהים של אגרות החוב בבורסה בת"א מאלצים את הגופים המוסדיים לתור אחר השקעות חדשות, מה שפותח את הדלת בפני חברות זרות עם נדל"ן איכותי בחו"ל".

"אנחנו קצה של זנב של כלב שמקשקש במקום אחר"

בפאנל שוק ההון שהתקיים בכנס, אמר דרור גד, יו"ר דירקטוריון ריט 1: "התמונה היא שיש פה מקרה עולמי, שטרם נראה, גם לא דומה. הדבר היחידי שדומה זה ביפן – אבל ברמה עולמית זה עוד טרם נראה. אז אנחנו מנתחים את האג"ח הקונצרני אבל זה לא רלבנטי כי אנחנו קצה של זנב של כלב שמקשקש במקום אחר. קודם צריך להחליט מה קורה עם הכלב ואחר כך מה קורה עם הזנב. אז לריט אחד זה נהיה 190 ולמישהו אחר בטריפל בי זה נהיה בלתי אפשרי לגייס. לפעמים זה 160 ולפעמים זה 190 – אבל זה לא מהותי.

"אנחנו מפעילים את ריט 1 מאז שנחקק החוק ב-2006, ופיתחנו אותה עד היום לפי החוק. הראינו שאפשר לעשות ריט שצומח מאפס ונותן תשואות טובות לציבור לאורך זמן. זה בר ביצוע. יש היום סיטואציה עולמית שריטים הוא מוצר נפלא – כי הוא מביא תשואות גבוהות כולל בהיחלצות ממשבר הנדל"ן האמריקני ולכן יש תחושה שהריט יפתור הכל ומזה אני פוחד. אני חושש, צריך שינוי בחוק הריטים אבל לא צריך להגיד שאנחנו ממציאים את הגלגל – כי בעוד עשר שנים נגיד שהשתמשנו בזה בצורה לא טובה", אמר גד.

רונית הראל בן זאב, מנכ"ל S&P מעלות: "עד המשבר היינו באזור נוחות שבו יכולנו להנות מהשקעות סולידיות. בשנתיים האחרונות חוסל אזור הנוחות, הריביות מאוד נמוכות לפעמים שליליות והמרווחים אפסיים. סביבה כזו דוחפת לעלייה ברמת הסיכון. התוצאה היא שהרבה משקיעים מעבירים השקעות לאגרות חוב וישנה נזילות של קרנות פנסיה וקופות גמל. מבחינת חברות הדירוג אנחנו מדרגים את החברות אבל לא קובעים את התמחור – זוהי כבר תוצאה של כוחות השוק, של עודפי הנזילות ושל אלטרנטיבות מוגבלות להשקעה.

רונית הראל בן זאב, מנכ"ל S&P מעלות | צילום :משה שי

"זוהי תקופה שבה אג"ח של ממשלת ישראל לתקופה של 10 שנים נסחרת במרווח של 03 על אגרת של ממשלת ארה"ב. לא הערכנו את הרמה החדשה הזו וזוהי חגיגה למתממנים ואתגר למשקיעים המוסדיים.

"אנחנו מדברים כרגע על 4 חברות שאחת מהן כלל לא חדשה ונמצאת מתחילת המשבר. אני מחפשת היום יועצים וחתמים וחלקם עונים לי מקידומת 212 – אז כנראה שיש עוד כוונה להעמיק את המגמה הזו. אנחנו מדרגים חלק מהחברות הללו מחו"ל, חלקן עוסקות בנדלן מניב עם פיזור גדול ומינוף נמוך עם נכסים בלב מנהטן, זה לא רומניה. דיברנו על היעדר מכשירי השקעה בישראל וצריך לזכור שהכל תלוי בטיב החברות והתמחור שלהן", אמרה הראל בן זאב.

יוני טל, מנהל אגף השקעות ומשנה למנכ"ל מנורה: "המרווח ירד היום לשפל, בתחילת 2007 המרווח היה קצת פחות. המרווחים היום נמוכים. זה מצב נתון, אבל בגלל שאנחנו עובדים לטווח ארוך אנחנו יכולים להשקיע בחו,ל, לתת הלוואות שרמת הסיכון בהם יותר נמוכה, להשקיע בנדל"ן ולכן התמהיל שלנו יודע להתמודד עם המרווח הזה – אבל היינו רוצים שהמרווח יהיה יותר גדול. אין שיווי משקל בין התמחור בעיניי רוכש האג"ח לבין המנפיק".

המנחה אתי אפללו: "אז אנחנו היום כמו בתחילת 2007? איך מתנהלים בתוך מצב כזה?".

יוני טל: "יש מקום להגדיל את השימוש בריט, בהחלט".

יהונתן כהן מנכ"ל כלל פיננסים חיתום: "השוק לא פתוח לכל מי שרוצה לגייס כסף. מעל 90 אחוזים מגיוסי החוב זה גיוסים לחברות מדורגות ואפשר להפריד את זה לסיכון ריבית ולסיכון החוב. בשנה האחרונה אנחנו רואים עליית דירוגים בשנה האחרונה".

יוני טל, מנהל אגף השקעות ומשנה למנכ"ל מנורה | צילום: עמית שעל

אפללו: "אג"ח להמרה – למה שם אין התלהבות?"

יהונתן כהן, מנכ"ל כלל פיננסים חיתום: "מספר ההנפקות להמרה שניגשים איתם לשוק הוא מועט מאוד. החברות לא אוהבות אותו. למעשה, כשיבואו חברות עם אגרות חוב להמרה שהם מענינות את השוק עם מבנה מתאים – זה יילך. תמחור האוויקטי נמוך מתמחור האג"ח להמרה".

אפללו: "זה הזמן לקחת את הכסף".

רוני סופר, מנכ"ל גזית גלוב אנחנו פעילים בשוק 20 שנה ועברנו כמה מסלולים עסקיים: "ישראל היא תמונת ראי לעולם. אנחנו פעילים ב-7 בורסות והתופעה בישראל היא גלובלית. אנחנו בעיקר מגייסים אגח" מחם ושומרים על יתרות נזילות מאוד גבוהות. לגזית ישראל שזה 5% מהפעילות שלנו, כל הרעיון של להשקיע בריט, צריך לשים לב – אנחנו מאמינים שאי אפשר לצמוח בצורה של מחזור חוב – זה בסוף יתפוס אותך. ראינו הזדמנות ב-2005 והקמנו חברה חזקה, לא ראינו לנכון להפוך לריט מבחינת ההזדמנויות שראינו בישראל. לכן בגלל שלא ראינו ברמה האסטרטגית הזדמנות לא הלכנו לכיוון של הריט. עם 500-400 מיליון דולר הון עצמי – אתה לא הולך למודל הציבורי ביום הראשון".

אפללו: "ההנפקות המגוירות, חברות נדלן מחול שבאות להנפיק בישראל".

יהונתן כהן: "חברות בגודל של 3-4 מיליארד דולר בניו יורק לא יגיעו לפה חברות מצומצמות יותר יש להן יתרון בגודל ודירוג. טעמי השוק והגודל שלו פה שונים ממה שקורה בחו"ל, זה לא קשור לפראיירים – אלא בשוני של שוק. הכל תלוי באיכות החברה ויש חברות שלא ראויות להנפיק אג"ח".

יוני טל: "אני רואה את התופעה באור יותר שלילי, לחברות הכי קל לגייס בבית שלהן ואם הן לא מגייסות בבית זה כבר אומר דרשני, הןן מגיעות לכאן כי תנאי השוק הם מאוד מסוימים ויש עודף של כסף. מבחינתנו יש בעיות בהנפקות הללו. החברה המגייסת היא לא החברה שיש בה את הנכסים שממונים אלא בחברת האם. וייתכן מאוד שבתרחיש של פשיטת רגל לא יהיה לנו יכולת להגיע לנכסים ולמעשה נישאר בלי כלום. במקרים כאלה, למרות שההנפקות מציעות תשואה עודפת ביחס לאלטרנטיבות, כלל לא בטוח שהתשואה מפצה על הסיכון".