אתר זה עושה שימוש בעוגיות על מנת להבטיח לך את חוויית הגלישה הטובה ביותר.
המירוץ לדירה

המירוץ לדירה

האם לרכוש דירה או לשים את הכסף בבורסה?

02.07.2014, 13:46 | אלכס זבז'ינסקי

השקעה בדירות נחשבת בימינו כמנצחת על כל אפיק השקעה אחר. המשקיעים שהשכילו לקנות דירה לפני מספר שנים עשו, לפי הדעה הרווחת, עסקת חייהם מאחר שמחירי הדירות עלו בשיעורים חדים. אולם, בירור מעמיק יותר מגלה שלמרות התשואה הגבוהה בשוק הדיור זאת לא הייתה ההשקעה הטובה ביותר. המשקיעים בשוק המניות ניצחו במרוץ התשואות. האם זה מקרי או משקף תופעה רחבה? 

קראו עוד בכלכליסט

בדיקת מחירי הנדל"ן לעומת ביצועים של שוק המניות לאורך זמן במדינות שונות מגלה שברוב המדינות שוקי המניות השיגו תשואה גבוהה יותר מאשר עליות במחירי הדירות. כך, לדוגמה, בשוויץ מחירי המניות מסוף שנות ה-80 עלו פי-10 מאשר העלייה במחירי הדירות. גם בגרמניה, דנמרק, נורבגיה התוצאה הייתה בבירור לטובת המניות. בארה"ב עלו מחירי הבתים מאמצע שנות ה-70 בשיעור של כשליש בלבד לעומת העלייה במחירי המניות. תוצאות עוד יותר ברורות לטובת שוק המניות נרשמו במדינות מתפתחות כגון דרום קוריאה, דרום אפריקה או אינדונזיה. במדינות בהן הפער היה לטובת הדירות בד"כ הוא לא היה גבוה במיוחד. מבין המדינות בהן מחירי הבתים עלו לאורך זמן בשיעור גבוה יותר מאשר המניות נמנות אוסטרליה, בריטניה וקנדה.

בחינת ביצועי שוק המניות לעומת עליות במחירי הדירות בישראל (מחיר ממוצע של דירה כפי שמתפרסם ע"י הלמ"ס) משנת 1992 מגלה שהמניות השיגו תשואה כמעט כפולה לעומת מחירי הדירות. יש לציין שהמדידה התחילה לפני המפולת בשוק המניות בשנת 1994, ולפני הזינוק במחירי הדירות שהתחיל בעקבות העלייה הגדולה מברה"מ.

מדידה של ביצועי שוק המניות לעומת מחירי הדירות בישראל בפרקי זמן של עשר שנים מעלה שב-90% מהמקרים המניות עלו יותר ממחירי הדירות. אילו התקופה מתקצרת ל-5 שנים, המניות עדיין משיגות תשואה עודפת ב-75% מהמקרים. אפילו בתקופה קצרה של 3 שנים שוק המניות מציג ב-50% מהזמן תשואה גבוהה מעלייה במחירי הדירות.

 , צילום: דוד הכהן צילום: דוד הכהן  , צילום: דוד הכהן

 

מדוע, אם כן, אנשים בוחרים להשקיע בנדל"ן במקום לקנות מניות?

להשקעה בנדל"ן יש מספר מאפיינים ייחודיים שמעלים את האטרקטיביות שלה. השקעה בנדל"ן מתבצעת בדרך כלל תוך לקיחה הלוואה על חלק מההשקעה. עובדה זו מעלה תשואה של המשקיעים, אך בו זמנית עולה גם הסיכון.

יתרון נוסף זאת התנודתיות הנמוכה יחסית של מחירי הדירות, לפחות בישראל, למרות שבמדינות האחרות היו לא פעם מפולות חדות ומהירות בשוק הנדל"ן. משקיע שלא מוכן לראות איך המניות שרכש מאבדות תוך ימים או אפילו שעות אחוזים ניכרים מערך ההשקעה מעדיף את ההשקעה בדירה שהמחיר שלה משתנה לפרקי זמן ארוכים הרבה יותר.

יתרון נוסף של ההשקעה בדירות זאת התשואה שמקבל המשקיע מהשכרה. התשואה הממוצעת בישראל עומדת היום על כ-3.4%. גם המשקיעים במניות זוכים לקבלת דיבידנד. אולם, תשואת הדיבידנד בשוק המניות המקומי עומדת בממוצע על כ-2% בלבד. מלבד זאת, לרוב, בעלי הדירות לא משלמים שום מס בגין שכר הדירה, זאת לעומת בעלי המניות שממוסים על פי דין.

אולם, יחד עם היתרונות יש להשקעה בנדל"ן גם חסרונות משמעותיים. השקעה בנדל"ן אינה נזילה. משקיע בשוק המניות יכול לחסל פוזיציה בשניות ובעלויות זניחות. לעומת זאת, בעל דירה משלם עלויות גבוהות בכניסה ויציאה מהעסקה בצורה של מסים שונים, עלויות תיווך, עורך דין וכו''. לעיתים, הוצאות אלו יכולות "לאכול" תשואה של מספר שנים.

חיסרון בולט נוסף של השקעה בדירה זאת אי יכולת לפזר סיכונים. רוב האנשים יכולים להרשות לעצמם לקנות דירה אחת, מקסימום שתיים, להשקעה. גם אם כל שוק הנדל"ן נמצא בפריחה, יתכן שאירועים או גורמים שונים שקשורים לדירה ספציפית, בניין בו היא נמצאת או רחוב בו נמצא הבניין יפגעו בהשקעה ולעיתים בצורה קשה. לעומת זאת, בשוק המניות ניתן לבצע פיזור מאוד רחב ולהקטין סיכונים.

אנשים מעריכים שהשקעה בנכס פיזי בטוחה הרבה יותר מאשר השקעה בניירות ערך, שאפילו השם שלהם נשמע פחות סולידי. אולם, שוק המניות בסופו של דבר משקף לאורך זמן את התפתחות כלכלית במשק ומעניק ערכים למשקיעים בעלי אורך נשימה, זאת בלי חסרונות שכרוכות בהשקעה בנדל"ן.

הכותב הוא כלכלן ראשי במיטב דש בית השקעות.

שיתוף בטוויטר שיתוף בוואטסאפ שיתוף בפייסבוק שיתוף במייל

תגיות

23 תגובות לכתיבת תגובה לכתיבת תגובה

21.
ל-1: אין לי בדיוק את הנתונים שאתה רוצה, אבל אני אעזור לך במשהו
בין תחילת 1994 לתחילת 2014 (20 שנים בדיוק) מדד מחירי הדיור עלה בכ-240%, באותה תקופה עלה מדד המחירים לצרכן רק ב- 115%, מכאן שמחירי הדירות עלו בשיעור ריאלי של כ- 60% (3.4 לחלק ב-2.15), תשואה של כ-2.1% לשנה (בחישוב של ריבית דריבית), ובהנחה שמכירת הדירה פטורה ממס שבח, זה בעצם נטו. כבר עכשיו חייבים לציין שחלק מההפרש הזה (ולא ברור בדיוק כמה) נובע מהעובדה שלאורך 20 שנה אלו מפרטי הדירות וגודלן השתפרו בהרבה: מי שקנה דירה ממוצעת (4 חדרים, 80-90 מ"ר) ב-1994, מכר דירה פחות מממוצעת (+ הגיל כמובן) ב-2014, ואילו היה קונה ב-2014 דירה ממוצעת חדשה, היה נאלץ להוסיף לא מעט כסף; זה בערך כמו האפקט של רכב משומש, אבל באחוז הרבה יותר נמוך; אולי 0.5% "ירידת ערך" בשנה, או פחות.. יש להוסיף ולציין, שכל עודף עליית מדד מחירי הדיור מעל מדד המחירים לצרכן נבע מהתקופה האחרונה, ינואר 2008 עד ינואר 2014 !!!! בתקופה זו מדד מחירי הדירות עלה ב-85%, ואילו מדד המחירים ב-17%, "עודף" של 57% (185 לחלק ב-117), ולכן גם ההתייחסות ל"בועה". בכל התקופה שמינואר 1994 ועד ינואר 2008 (14 שנים) עלה מדד מחירי הדיור ב-85%, ואילו מדד המחירים לצרכן ב- 82% - הפרש זניח לחלוטין, שמשמעו שמי שקנה דירה ב-1994 ומכר ב-2008 לא הרוויח אפילו שקל אחד מעל המדד. והיו גם תקופות של ירידות מחיר משמעותיות; בין תחילת 1999 לסוף 2003 ירד מדד מחירי הדיור ב- 12%, ואילו מדד המחירים לצרכן עלה ב- 7%, כלומר הפסד ריאלי של 21% (88 לחלק ב-107). המסקנה העיקרית: ההתייחסות לדירה כ"השקעה" היא נכונה רק אם היא באמת כזו, כלומר הקונה מתייחס לתיזמון הקניה והמכירה, לזהות הנכס הספציפי ומיקומו, לנתוני ה,פרופיל" של הנכס בכל זמן נתון, לתשואה השוטפת (דמי שכירות), וכו' וכו'. מי שקונה דירה על מנת לגור בה לאורך 20 שנה (ויותר), בדרך כלל לא ירוויח ולא יפסיד, אלא אם במקרה קנה/מכר באיזושהי נקודת קיצון (קנה ב-1983 ומכר ב-2003 - הפסיד, או קנה ב-1994 ומכר ב-2014 - הרוויח) תשואה של 2.1% לשנה נטו היא בסדר גמור, אבל היא בדרך כלל לא יותר טובה מהתשואה לאותו פרק זמן על אג"ח ממשלתיות צמודות מדד לטווח ארוך. דרך אגב, מחזור עליות-ירידות של מחירי נדל"ן בארץ הוא בערך 8-10 שנים משיא לשיא או משפל לשפל, כשבדרך כלל הירידות יותר מהירות מהעליות, לכן רוב הסיכוי שמהלך העליות מאז 2008-9 (שבחלקו קיזז ירידות קודמות) כבר מיצה את עצמו; אילו היתה מניה שנקראת "דירה" - לא הייתי משקיע בנייר הזה עכשיו. מקווה שתרמתי לך משהו
02.07.14
20.
אבל אילו ניירות ערך? הרי מדובר על ממוצע בלבד!
יש ניירות ערך שמפסידים, יש שמרוויחים. הכותב מדבר על ממוצע, אבל אם השקענו יחסית יותר בנייר ערך שנפל, אז ניפול איתו ולא משנה אם שאר שוק המניות עולה בממוצע. שוק הדירות יציב יותר באופן יחסי, בלי קשר לדירה שקנית. במקרה הרע, ערכה יעלה פחות משציפית, אבל לא יקרוס לגמרי, כמו שעלול לקרות תכופות בשוק המניות.
אחד שמבין  |  02.07.14
19.
לא רציני
אי אפשר להשוות את מדד מחירי המניות למדד מחירי הדירות. הראשון, כולל דיבידנד. השני, לא כולל שכ״ד. ברכישת דירה ניתן לקבל משכנתא, כלומר למנף. במניות, לא. אם מניחים רכישה אחת והחזקה לאורך זמן, של כל אחד מהנכסים, הרי שיש לנכות מס רווחי הון ועמלות מהתשואה על המניות, ומע״מ, מס רכישה, מס שבח, שכר עו״ד ומתווכים, מהשני. בקיצור, אלכס. לא מתאים לך.
02.07.14
לכל התגובות