תל אביב רוצה לכווץ את הרבעים עוד יותר

בסוף השבוע הגישה עיריית ת"א למועצה הארצית לתכנון ולבנייה ערר על תוכנית הרבעים, שגובשה עבור רובע 3 ורובע 4 בעיר. העירייה דרשה לצמצם את זכויות הבנייה ולהשיב אותן למתכונת המגבילה שבגרסה המקורית של התוכנית.

מנוסח ההתנגדות שהגיש מהנדס העיר עולה כי העירייה מבקשת שברחובות הראשיים ברובע 4 - ארלוזורוב, ויצמן, נמיר, ז'בוטינסקי ופנקס - תבוטל האפשרות לבנות עד 8 קומות וקומת גג ותותר בנייה של עד 7 קומות וקומת גג בלבד - כלומר, הפחתת קומה מהזכויות. בערר שהגיש מהנדס העיר, עודד גבולי, מנומקת הבקשה בכך שהדבר תואם את היררכיית הרחובות שנקבעה בתוכנית המתאר ת"א 5000 – תוכנית שעדיין מצויה בדיון בהתנגדויות. זאת ועוד, בעירייה מדגישים כי עבור רחובות אלו תגובש תוכנית נפרדת.

נגד החלטות החוקרת

את זכויות הבנייה הקיימות אישרה החוקרת שמונתה לבדוק את ההתנגדויות לתוכנית. אותה חוקרת העניקה גם לבניינים הקיימים ברובע 4 (שאינם ברחובות הראשיים שפורטו קודם) זכויות בנייה של עד 8 קומות וקומת גג. גם כאן העירייה דורשת לבטל את הזכויות שהעניקה החוקרת, ובמקומן לאפשר תוספת של קומה אחת בלבד וקומת גג.

בהתנגדות העירייה נכתב כי "תוספת גדולה יותר על בניין ישן תעמיס באופן משמעותי על תשתיות הבניין, ותבטל את התמריץ להריסה ובנייה מחדש". בהמשך צוין: "אין לאפשר אבסורד שבו מעל בניינים ישנים ללא חניה, בני 3 ו־4 קומות הבנויים בצפיפות, תאושר תוספת של 4–5 קומות".

תוכנית הרבעים נוגעת להסדרת זכויות הבנייה בבנייני מגורים ברובע 3, המשתרע בין רחוב אוסישקין בצפון, רחוב הירקון במערב, בוגרשוב בדרום ואבן גבירול במזרח, ושטחו כ־2,400 דונם. התוכנית מסדירה את הזכויות גם ברובע 4 המשתרע בין בני דן בצפון, אבן גבירול במערב, שאול המלך בדרום ודרך נמיר במזרח, ושטחו כ־2,800 דונם.

בניין מתפורר ברחוב גורדון בתל אביב. ההגבלה על בניית קומות נוספות מסכנת את האפשרות להתחדשות | צילום: עמית שעל

הערר של עיריית ת"א מתייחס בין השאר גם לבנייני המגורים ברחובות דיזנגוף ובן יהודה - שני צירי המסחר המרכזיים של רובע 3, שחלקם ממוקם בתוך "העיר הלבנה", אזור ההכרזה של אונסק"ו. הבנייה האופיינית ברחובות אלו עומדת על 3–5 קומות. על פי המלצת החוקרת, ניתן לבנות באזור ההכרזה של אונסק"ו 6 קומות וקומת גג חלקית, ובאזור שמחוץ לשטח ההכרזה עד 7 קומות וקומת גג חלקית. עיריית ת"א מתנגדת לזכויות הנדיבות שנתנה החוקרת ודורשת בערר להגביל את הבנייה לכל אורך הרחובות הללו ל־6 קומות וקומת גג חלקית (באזור ההכרזה ומחוצה לו), ואילו עבור בניינים בני שתי קומות הדרישה היא לאפשר עד 5 קומות וקומת גג חלקית בלבד.

הנימוקים שהעירייה מציינת בערר לדרישה זו הם "ביטול התמריץ להריסה ובנייה מחדש של בניינים קיימים בגובה 2 קומות, ויצירת תוספת בנייה שאינה סבירה על בניינים קיימים (תוספת של 5–6 קומות על בניינים בני 2–3 קומות)". בעירייה מציינים עוד כי "כך יווצר מצב אבסורדי שבו מעל בניינים ישנים בני 2–3 קומות ניתן יהיה להעמיס תוספת לא סבירה של 5–6 קומות, וזאת על אף שקיימת כדאיות כלכלית ברורה בהריסתם ובנייתם מחדש".

להבחין בין מגרשים

דרישה נוספת של עיריית ת"א במסגרת הערר היא להחזיר את ההבחנה בין מגרשים קטנים לגדולים (קטנים מ־500 מ"ר וגדולים מ־500 מ"ר), בכל הנוגע לקביעת קווי בניין. על פי בקשת העירייה, יש לקבוע כי בבניינים במגרשים גדולים קווי הבניין הצדיים יעמדו על 3 מטרים - במקום 2.5 מטרים - וקווי הבניין האחוריים יעמדו על 5 מטרים במקום 4.5 מטרים. "המשמעות של שינוי קווי הבניין היא פשוטה: כשמרחיקים את הקווים, למעשה מקטינים את זכויות הבנייה במגרשים

הגדולים, והמשמעות היא להגביל עוד יותר את הכדאיות של פרויקטים במגרשים אלו", מסבירה עו"ד ענת בירן, מומחית בדיני תכנון ובנייה ומייצגת מתנגדים לתוכנית הרבעים. "העירייה מנסה להחזיר את התוכנית למתכונת מצמצמת מאוד, וההגבלה על הקומות תהיה במקרים רבים קריטית ועלולה להוריד לטמיון את הבנייה באזורים הללו", אומרת בירן.

מעיריית ת"א נמסר: "הוועדה המקומית מאמצת את החלטת הוועדה המחוזית, שכוללת תוספת בנייה ביחס לתוכנית המופקדת. בנוגע לקביעת בנייה בגובה 9 קומות ברחובות ויצמן, פנקס, ז'בוטינסקי, ארלוזורוב ונמיר – הוועדה סבורה כי יש מקום לבחון זאת בתוכנית מפורטת תוך בחינת יכולת הנשיאה של מגרשים לאורך רחובות אלה והשפעתם על סביבתם. הוועדה המקומית סבורה כי ברחובות אלה תוספת על בניין קיים צריכה להיות עד 2 קומות ובכך לתת עדיפות להריסה ובנייה חדשה".