היועמ"ש במינהל נגד מתווה הקיבוצים

חוות דעת חדשה של היועץ המשפטי ברשות מקרקעי ישראל ממליצה לוועדת ליברמן שלא לקבל את המתווה החדש המוצע לרכישת הקרקעות בקיבוצים.

ההתנגדות מגיעה בשלב מתקדם של גיבוש טיוטת הסכם בן המדינה לקיבוצים בנושא: כיום עומדת בפני הקיבוצים אפשרות לבצע שיוך דירות, שבמסגרתה חברים מקבלים בעלות על ביתם שלהם בתמורה לדמי היוון. אפשרות נוספת היא המשך המצב הקיים שבו הקיבוצים משלמים דמי חכירה ובונים בכספם ללא מתן זכויות לחברים. האפשרות השלישית, זו שעומדת כעת על הפרק, נקראת "חלופת האגודה" ולפיה הקיבוצים ירכשו את זכויות החכירה הקיימות והעתידיות בשטחם, והחברים לא יזכו לשיוך אלא להסכם פנימי מול הקיבוץ. בהליך זה יידרשו החברים לתשלום של עד 33% משווי הקרקע, שיאפשר לקיבוץ לממן את התשלום לרשות.

מסלול עוקף

לדעת קוינט, המסלול הנוסף הוא למעשה שיוך במסווה והוא ממליץ לועדת ליברמן שלא לאשרו. עמדה זו תואמת את עמדתו של המשנה ליועץ המשפטי לממשלה ארז קמיניץ.

קוינט מבקר את העובדה שבניגוד לכללים קולטים קיבוצים רבים חברים חדשים בהסדר חוזי, כאשר את בניית הבית ותחזוקתו מבצע החבר. "הוצגו בפנינו מגוון רחב של הסדרים, השונים הן ברמת השיתופיות של הקיבוץ עצמו והן באשר לזכויות החבר החדש במגרש המשויך" כותב קוינט. "בין היתר הוצג בפנינו בקווים כללים הסדר ולפיו מימון בניית הבית מהווה, לכאורה, הלוואה לקיבוץ אשר מוחזרת לחבר החדש בעת עזיבתו...הגענו למסקנה כי הלוואה שכזו מהווה למעשה מסווה לשיוך חוזי של מגרשי המגורים. דהיינו, מסלול עוקף לחובת התשלומים המוטלים על הקיבוץ וחבריו בעת שיוך כפי שנקבע בהחלטת מועצת רשות מקרקעי ישראל".

לפי קוינט, התנאים של אותה הלוואה ממחישים באופן ברור כי הקיבוץ חוסך את תשלומי דמי החכירה עבור הקרקע כפי שנדרש בהחלטות מועצת מקרקעי ישראל, במיוחד כאשר מועד השבת ההלוואה הוא בעזיבת הקיבוץ. קוינט טוען כי כשם שהקיבוץ מממן את השקעותיו בתחומים אחרים הנוגעים לנכסיו, הוא יכול לממן גם את בניית הדירות. במקרה זה הקיבוץ לא משתתף במימון בניית הבתים או בתחזוקתם בעתיד, ובמקרים דומים בעבר נתקלו ברשות מקרקעי ישראל בהיעדר יכולת להוצאת החבר ומשפחתו מבית המגורים, ויתור על דמי עזיבה ועוד. לפיכך טוען קוינט בדוח כי "מטרת ה'הלוואה' היא למעשה שיוך המגרש לחבר". בהתייחסו לחברי הקיבוץ החדשים אומר קוינט כי אדם סביר לא יעמיד סכום כספי ניכר "כהלוואה" לקיבוץ.

נושא נוסף שמעלה קוינט הוא מיסוי: הוא טוען שההלוואות נחשבות כעסקה במקרקעין ולכן מחויבות בתשלומי מסים.

מימון אינו קניין

עורכת הדין מיה ליקוורניק, שותפה במשרד מיתר, ליקוורניק, גבע, לשם, טל ושות' המייצגת את התנועה הקיבוצית סבורה כי חוות הדעת אינה מתחשבת בכמה נקודות מהותיות. "הגיע הזמן לעשות סדר בהליכי בנייה בקיבוצים כך שהחברים ידעו מה הם מקבלים ותהיה ודאות מלאה לגבי החובות והזכויות", היא אומרת. "חוות הדעת נוקטת עמדה שאינה עולה בקנה אחד עם דיני הקניין. שיוך של בית משמעותו מבחינה קניינית יכולת מכירה, הורשה, השכרה וכד'.

על פי המוצע, השתתפות במימון הבנייה לא מעניקה לחבר דבר וחצי דבר מכל אלה. החבר יהיה זכאי לקבל רק את סכום המימון בחזרה עם עזיבתו או בעת פטירה. מימון בית לא מקנה זכויות קנייניות, שהרי אם כן – הבנקים היו הבעלים של כל הבתים בישראל. גם העובדה שלא ניתן להוציא חבר מהבית איננה הופכת את הבית למשויך".

עוד אומרת ליקוורניק כי "משפחות שבוחרות במגורים בקיבוץ לא מחפשות רק נדל"ן. הקיבוץ המתחדש מעניק ערבות הדדית, ביטחון בריאותי ופנסיוני ועוד. בעבר המשכורות של החברים עברו במלואן לקיבוץ וכך מומנה הבנייה, כך שניתן לומר שגם אז החברים מימנו את בתיהם. כיום יש צורך בפתרונות אחרים. ההלוואה שהוצעה על ידי הקיבוצים והוועדה בראשות ליברמן אינה הלוואה רגילה אלא פיקדון שניתן לקבל בחזרה בעת עזיבה, אין עליו ריבית והצמדה או בטוחות. הקיבוצים מוכנים שכל חבר יצהיר כי המימון אינו מקנה לו כל זכויות מעבר לזכות המגורים, ואין סיבה שחבר הנהנה מהבית לא יתרום לקיבוץ את חלקו בבנייתו".

עיקרי חוות הדעת

 

1. המתווה החדש של רכישת קרקע ע"י הקיבוץ הוא למעשה שיוך במסווה.

2. במקום לממן את הבנייה בעצמם, קיבוצים רבים עורכים הסכמים פרטיים מול חברים חדשים, שבמסגרתם החבר מממן את הבנייה ולא מקבל זכויות.

3. את ההסדרים בין קיבוצים לחברים חדשים יש להחשיב כעסקאות במקרקעין ולגבות עליהן מסים.