אתר זה עושה שימוש בעוגיות על מנת להבטיח לך את חוויית הגלישה הטובה ביותר.
מע"מ 0%: פטור או מענק

מע"מ 0%: פטור או מענק

ההצעה להחיל את הטבת 0% מע"מ על עסקאות התחדשות עירונית מבורכת, אך חשוב לשאול אם ההטבה עצמה היא הבחירה הנכונה

14.07.2014, 09:53 | טארק דיביני

מקריאת הצעות החקיקה של משרד האוצר מהימים האחרונים נדמה כי בעיות גדולות נפתרות בעזרת שינויים קטנים שאינם נוגעים לשורש הבעיה: בהצעת החוק שפורסמה ב־30 ביוני מוצע להחיל מע"מ בשיעור 0% בעסקאות פינוי־בינוי ובעסקאות תמ"א 38, במקום המצב הקיים שבו ניתן פטור ממע"מ לעסקאות אלה. המשמעות היא שהקבלנים יוכלו לקזז את מלוא המע"מ בעסקה גם בגין שירותי הבנייה לדיירים, אך לא פחות חשוב מכך - הם לא יידרשו להתעסק בפיצול עלויות הבנייה בין חלקם של הדיירים הקיימים לחלק של הדירות החדשות, שכן מס התשומות בעסקה יהיה ניתן לקיזוז.

מדובר בבשורה לקבלנים העובדים בתחום, אך מעניין לראות שדווקא משרד האוצר לא מאמין בחשיבות השינוי. בתזכיר החוק ציין משרד האוצר שככל שהיקף הפרויקטים של פינוי־בינוי ותמ"א 38 יישאר ברמתו הנוכחית, השפעת החוק על תקציב המדינה תהיה זניחה. נראה שמנסחי ההצעה אינם צופים עלייה ניכרת בהיקף הפרויקטים ואף לא השפעה מהותית של התיקון על השוק, אך כולי תקווה שהם יתבדו ושחקיקה מבורכת זו תביא לעלייה בהיקף הפרויקטים ולדחיפת השוק קדימה.

אילוסטרציה, צילום: יובל חן אילוסטרציה | צילום: יובל חן אילוסטרציה, צילום: יובל חן

במקביל, התפרסמה לאחרונה הצעת החוק בעניין החלת מע"מ בשיעור 0% לרכישת דירת מגורים מוטבת. אין ברצוני להתייחס להתנהלות משרד האוצר בהצעה זו או להשפעתה על השוק בחודשים האחרונים. עם זאת, אין מנוס מלציין את היעדר הדיון בשאלה האם זו הדרך הראויה והיעילה לתמיכה בזוגות הצעירים, או שמא היה עדיף להעניק תמיכה כספית בסכום קבוע ובדרך פשוטה? נחיתות 0% מע"מ בהשוואה למענק בסכום קבוע מתבטאת בכך שבהצעה הקיימת ניתנת עדיפות לרוכשי דירות יקרות על פני רוכשי דירות זולות, בעיקר בפריפריה (שכן ככל שהמחיר עולה גובה ההטבה עולה), ובכך שישנו חשש לחלוקת ההטבה בין הרוכשים לקבלנים.

כמו כן, מענק בסכום קבוע אינו מפלה לרעה רוכשי דירה משומשת בהשוואה לרוכשי דירות חדשות, ואף אין בו העדפה של רכישה מקבלן על פני רכישת דירה כחלק מקבוצת רכישה מאורגנת (שהרי רשויות מיסוי מקרקעין מטילות מס רכישה על רכישות אלה כמו רכישת דירה מוגמרות).

אין ספק שבהצעת החוק הושקעה מחשבה רבה וכי היא כוללת התייחסות למספר רב של מוקדים חשובים, לרבות גודל הדירה, אוכלוסיית הזכאים, קביעת ערך למטר, מערך האישורים הנדרשים ועוד. אבל המנגנון המסועף של ההטבה מעלה את השאלה עד כמה חקיקה זו יעילה, והאם ניתן היה להגיע לתוצאה דומה בדרך פחות מסובכת, הן לאזרחים והן לרשויות (המנגנון יכביד על עובדי רשות המסים). במנגנון שנקבע, המדינה נדרשת לפרסם מחירים על ידי השמאי הממשלתי, לבדוק במשרדי מיסוי מקרקעין את העמידה בתנאים ולהימנע מהנפקת אישורי מסים במקרים מסוימים. כלומר, במקום שהמדינה

תשמש כמפקח בלבד, נדמה כי משרדי הממשלה נדרשים לבדוק ולבקר את התהליך באופן שוטף, דבר שצפוי להגדיל את החיכוך עם ציבור הרוכשים, ומנוגד לרצון המדינה להקל את הבירוקרטיה בעסקאות מקרקעין.

בנוסף, הענקת ההטבה באופן בינארי, קרי הטבה מלאה של כל המע"מ בעסקה או שלילת ההטבה לחלוטין, אינה מוסיפה נקודות זכות. קשה להסביר למה רוכש דירה ב־1.7 מיליון שקל אינו זכאי להטבה כלל, ואילו מי שרוכש דירה ב־1.6 מיליון שקל זכאי להטבה מלאה בשיעור של 18% מהמחיר. כמו כן, מי שאין לו ילדים ורוכש דירה בגיל 34 לא זכאי להטבה, ואילו מי שממתין שנה אחת נוספת עד גיל 35 ייהנה מההטבה בשיעורה המלא.

על אף הספקות הרבים, כולי תקווה כי המהלך יגשים את יעדיו.

הכותב הוא שותף ומנהל מחלקת מיסוי נדל"ן בפירמת BDO זיו האפט

תגיות