"קניון עזריאלי ידלל 30% מהקהל במרכז ראשל"צ"

הנזק שייגרם למרכז העיר ראשון לציון כתוצאה מהקמת קניון עזריאלי ראשונים בפאתי העיר יעלה לקופה הציבורית כ־140 מיליון שקל. כך עולה מחוות דעת שגובשה על ידי מנכ"ל משרד האוצר לשעבר, פרופ' עזרא סדן, המשמש כיום מנכ"ל משותף בחברת סדן־לובנטל לתכנון ולייעוץ כלכלי, והגיעה לידי "כלכליסט". חוות הדעת צורפה לערר שהוגש לפני כשבוע למועצה הארצית לתכנון ולבנייה על ידי המתנגדים לבניית הקניון, מרביתם בעלי עסקים מראשון לציון ומנס ציונה.

בשיחה עם "כלכליסט" אמר אתמול פרופ' סדן כי "אם לא רוצים שיקרה במרכז ראשון לציון מה שקרה ברחובות, שבה הקניון הפך את מרכז העיר לבזאר, צריך לבחור: לוותר על הקמת הקניון במרחק של קילומטר ממרכז העיר או להשקיע באלטרנטיבות אחרות במרכז העיר".

אתר הבנייה של קניון עזריאלי בראשון לציון. יכלול 12,500 מ"ר של שטחי מסחר | צילום: ענר גרין

הפיצוי: הקמת מוזיאון או שניים במרכז העיר

תוכנית הקניון החדש של קבוצת עזריאלי, המשתרעת על פני שטח של כ־30 דונם באזור החניון של תחנת הרכבת ראשונים של ראשון לציון, ממוקמת בגבולה הדרומי של ראשון לציון ובגבולה הצפוני של נס ציונה. התוכנית כוללת שני מגדלים שבהם שטח בנוי של כ־37 אלף מ"ר המתחלקים בין 12,500 מ"ר שטחי מסחר וכ־24 אלף מ"ר שטחי משרדים.

מתנגדי התוכנית, מרביתם בעלי עסקים מראשון לציון ומנס ציונה, קיבלו את האפשרות להגיש ערר על התוכנית למועצה הארצית, עקב החלטה חריגה שהתקבלה לאחרונה בבית המשפט המחוזי מרכז - לוד, בשבתו כבית דין לעניינים מנהליים, בראשות השופט יעקב שיינמן. השופט שיינמן קבע כי ההליך המשפטי נגד הקניון, המלווה על ידי עו"ד נעמי וייל ועו"ד אלימלך קריסטל, מעלה שאלות עקרוניות בנוגע להקמת קניונים בפאתי הערים והשפעתם על מרכזי העיר.

סדן, שכיהן גם כמשנה לנגיד הבנק העולמי, פרסם בשנת 2012 חוות דעת מצומצמת שהביעה עקרונית תמיכה במאבקם של התושבים, באמצעות קביעה כי הקמת הקניון תפגע בעסקי מרכז העיר. עם זאת, בגרסתה העדכנית, בחן סדן לעומק את ההיבטים הכלכליים הקשורים בפעילות המסחרית של אותם עסקים קטנים, הן בראשון לציון והן ברחובות ונס ציונה הסמוכות, וקבע כי הקופה הציבורית תיאלץ לשאת בנטל של כ־140 מיליון שקל, במטרה להשיב את זרם המבקרים שייגרע מן המקום.

בחוות הדעת הנוכחית והמורחבת שלו סוקר סדן את מבנה מרכז העיר ההיסטורי בראשון לציון ואת אופי המסחר בו, לצד המסחר המתקיים בערים רחובות ונס ציונה הסמוכות - הצפויות להיות מושפעות אף הן מתוכנית הקמת הקניון.

בחוות הדעת הנוכחית סדן מעריך כי מספר הביקורים הצפוי בשנה לקניון עזריאלי ראשונים הוא כ־570 אלף. הוא מציין כי על פי תרחיש הערכה שמרני, שבמסגרתו רק 20% ממספר המבקרים בקניון עזריאלי ייגרעו ממרכז העיר ההיסטורי, הרי שמדובר בכ־115 אלף מבקרים בשנה שייגרעו מהאזור.

"כדי לפצות את המרכז ההיסטורי במונחים של מספר מבקרים שנתי, יהיה צורך לכונן מוזיאון בסדר גודל של בית התפוצות בתל אביב, אשר מספר המבקרים בו ב־2010 היה כ־120 אלף וערך נכסיו הקבועים הוא כ־80 מיליון שקל", הוא כותב.

לא רק קניון אושרה תוכנית לשכונה חדשה ליד צריפין הוועדה המחוזית לתכנון מחוז מרכז אישרה להפקדה את תוכנית רשות מקרקעי ישראל להקמת 1,413 יחידות דיור באזור שבין שיכון המזרח בראשון לציון לבין מחנה צריפין עינת פז-פרנקל, תגובה אחתלכתבה המלאה

עם זאת, הוא מדגיש כי 20% הוא נתח שמרני, וכי בפועל ההנחה הסבירה יותר היא כי הקניון החדש יגרע כ־30% מזרם המבקרים במרכז העיר - כלומר כ־170 אלף מבקרים בשנה, שיפסיקו לפקוד באופן שוטף את שטחי המסחר במרכז העיר. בתרחיש כזה, הוא מעריך, יהיה צורך בפיצוי שיכלול גם מוסד תרבותי בסדר גודל של מוזיאון (בדומה למוזיאון העיצוב בחולון) שיוכל למשוך לאזור כ־50 אלף מבקרים מדי שנה. מוסד תרבותי בסדר גודל כזה צפוי לעלות לקופה הציבורית כ־60 מיליון שקל נוספים.

עזריאלי: "הטענות כבר נדחו על ידי הוועדה"

בחוות הדעת מציין סדן כי "אף שאתר ראשונים ממוקם בשולי העיר, הוא נושק למרכז ההיסטורי כשהוא מרוחק 1,500 מטר בלבד ממוקד המרכז המסחרי ההיסטורי. אם נתייחס כמקובל לרדיוס של 1,500 מ"ר כמרחב אוכלוסיית היעד של מרכז מסחרי, נקבל כי המרכז המתוכנן באתר ראשונים יהיה שותף לנתח של קרוב ל־40% של אוכלוסיית היעד של המרכז המסחרי ההיסטורי".

בהמשך מבהיר סדן כי "התוצאה של התפתחות כזו תהיה דילול של סחר החוצות אשר יתמקד בבתי עסק איכותיים, שינטשו את המיקום ברחוב. כל זאת, כמובן, יחסית למה שעשוי להתחולל ללא כינון המרכז המתחרה בראשונים".

מקבוצת עזריאלי נמסר בתגובה: "מדובר בחוות דעת וטענות שהוגשו ונידונו בפני הוועדה המחוזית. הוועדה המחוזית דחתה אותן ואישרה את פרויקט ראשונים".