כלכליסט בשטח: הדשדוש בשוק הדיור בדרום הפך לקיפאון

כבר תקופת מה שמכירות הדירות בכל הארץ במגמת האטה כתוצאה מיוזמת 0% מע"מ של שר האוצר. אלא שמאז מבצע צוק איתן ניתן לומר כי שוק הנדל"ן בדרום, שקודם לכן רשם רק ירידה במכירות, קפוא כעת כמעט לחלוטין. בתחילת המבצע נטיית היזמים היתה להותיר את משרדי המכירות פתוחים בתקווה שמדובר במבצע זמני אשר יחלוף במהירות. אולם כעת סיור בין כמה משרדי מכירות מבהיר כי האופטימיות זנחה את ענף הנדל"ן בדרום: מרביתם סגורים ומיעוטם נפתחים לפרקים, ממתינים לרוכשים שלא מגיעים.

נתוני הלמ"ס שפורסמו בחודש יוני האחרון הצביעו על צניחה כלל־ארצית של כ־45% במכירת הדירות, כך שנקודת הפתיחה מלכתחילה לא היתה אופטימלית. נתוני המכירה של חודש יולי אמנם יתפרסמו רק במהלך אוגוסט אך צפויים להיות נמוכים במיוחד.

למרות הטילים מחירי הדירות בשדרות זינקו ב־189% בתוך 5 שנים לפי נתוני משרד השיכון, משנת 2008 ועד היום זינקו מחירי הדירות בשיעור נומינלי של 89% ובשיעור ריאלי של 59% עינת פז-פרנקל, 20 תגובותלכתבה המלאה

אלא שהבעיה לא מסתכמת רק בעצירה במכירת הדירות והקיפאון מתפרס גם על שלב הבנייה, באופן שמעורר שאלות לגבי יכולתו העתידית של השוק להתאושש עם החזרה לשגרה. במרבית האתרים מדווחים היזמים על פעילות בנייה מזדחלת ודלילה. פועלים רבים כלל לא מגיעים לאתר הבנייה, הפלסטינים שנמצאים כעת בחודש הרמדאן אמנם ממשיכים להגיע, אך עובדים רק עד שעות הערב המוקדמות וגם זה לא תמיד - בימים שבהם יש אזעקות רבות הם מעדיפים לקצר את זמן העבודה הקצר גם כך. בין העובדים הזרים יש כאלה שמעדיפים להישאר בדירותיהם ולא להגיע לאתרי הבנייה. גם כך משך בניית בנייני מגורים הולך ומתארך עם השנים בשל מחסור חמור בפועלים זרים, אלא שכעת משך הבנייה צפוי להיות ארוך יותר ולגרור את הקבלנים לאיחור בלוחות הזמנים אשר יוביל לפיצויים לרוכשים.

השאלה העיקרית שעולה כעת היא האם עם סיום הלחימה ישובו הרוכשים אל משרדי המכירות בדרום. לא מעט קבלנים חוששים כי ההסלמה האחרונה תגרום למשפחות - ובהם משפחות אנשי הקבע שבהן תלויה כעת התקוות להרחבת ההתיישבות בנגב עם הקמת עיר הבה"דים - ישקלו שוב אם ברצונן להשתקע לדרום.

תחנה 1: משרדי חברת בנייה בנתיבות, 10:00

עוד לפני הכניסה לעיר מקדמת את פנינו אזעקת צבע אדום ואנו חוזים בעוד יירוט מוצלח שמתבצע בשמי האזור. בעיר עצמה כמעט אין תנועה, בתי עסק מעטים עובדים וגם אז במתכונת מצומצמת.

אנחנו פוגשים את עפרה חדד, סמנכ"לית חברת היזמות המשפחתית יורו ישראל. חדד מתנהלת ברוגע מפליא, זאת בעיקר נוכח העובדה שמתבררת לנו מאוחר יותר, כי שני בניה משרתים בצבא סדיר וכי אחד מהם משרת בנח"ל ונמצא כעת בעזה. משרדי החברה בנתיבות עובדים, אך משרד המכירות סגור וגם הבנייה מתנהלת בעצלתיים. "מגיעים אלינו מעט מאוד פועלים, בערך צוות אחד של פלסטינים", היא מספרת ומעריכה כי קצב הבנייה האטי יוביל לעיכוב של חודשיים־שלושה במסירת הדירות. למרות המצב חדד מוטרדת הרבה יותר מיוזמתו של שר האוצר להטבת 0% מע"מ, "הייתי מצפה מיאיר לפיד לעצור את הטבת המע"מ או לפחות לשנות את התנאים לה — המפרטים שלנו בבנייה הנוכחית לא תואמים את המפרט שפורסם על ידי הממשלה, אז מה זה אומר שלא ניכנס להטבה?".

פרויקט נדל"ני נטוש בנתיבות | צילום: אוראל כהן

מה ההבדל מבחינת הביקושים וההתעניינות בין התקופה שבה לפיד הצהיר על הטבת המע"מ לעכשיו?

"גם לפני כן אנשים לא רכשו דירות חדשות אבל היתה התעניינות של זוגות צעירים, גם אם זה לא הגיע לכדי עסקה, ועדיין היו משפרי דיור. היום אנשים לא יוצאים מהבית. אם תעשה סיבוב לחנויות הבגדים בעיר תראה שהן בקושי עובדות, לכן החלטנו לסגור את משרדי המכירות. בפרויקטים אחרים שלנו במודיעין וירושלים משרדי המכירות פתוחים אבל גם שם יש ירידה משמעותית במכירות. לפני כן היו מגיעים עשרה זוגות ביום והיום אנחנו מדברים על 2–3 בשבוע. אנחנו מנסים למשוך אנשים בעזרת הטבת המס של 13% שיכולה להקל על זוגות בתשלומי המשכנתא, מתוכננת כאן רכבת והגנים כאן זולים".

בתוך כמה זמן את מעריכה שהרוכשים יחזרו למשרדי המכירות?

"לוקח בערך חודש עד שהשוק מתאושש. בשדרות, למשל, היה גל של עזיבות סביב עופרת יצוקה, משקיעים רכשו ועשו מאז רווח נאה. היום אני לא שומעת על ירידת מחירים".

תחנה 2: אתר בנייה בנתיבות, 10:30

באתר הבנייה של יורו ישראל בנתיבות אנחנו פוגשים את מנהל העבודה אנדריי, שמספר שהוא בין המנהלים היחידים שמעזים להגיע לשטח, "יש לי שיטה, אני תמיד מקיף את העיר ומקשיב לרדיו ורק כששקט נכנס פנימה. אתמול נפלה כאן רקטה, ולמזלי אני ועוד כמה פועלים הספקנו לרוץ לממ"ד באחד הבתים שבבנייה", הוא מספר. גם אנדריי מעיד על המצב הקשה, "אין לי צבע, אינסטלטור וזפת, הם מפחדים להגיע. אתמול היו כאן עובדים שהתקינו פרגולות ואחרי האזעקה הראשונה הם התקפלו. הדיירים מגיעים לכמה דקות לתיאום וישר חוזרים לבתים".

תחנה 3: משרד מכירות בבאר שבע, 11:50

במשרד המכירות של חברת י.ח.דמרי איש המכירות יענק'לה זלינקה מדבר עם חבר מזדמן, לקוחות אין כרגע. בהשוואה לנתיבות העיר הומה יותר, ואפילו חניה אנחנו מתקשים למצוא ונאלצים לחנות בחניון הקרוב. "זה משתנה, אתמול למשל היה כאן מת והכל היה ריק, אבל היום אנשים מרגישים רגיעה מסוימת ויוצאים", מסביר לנו זלינקה את פסיכולוגיית הטילים. "יש לנו שלושה פרויקטים בבאר שבע של מגדלים וצמודי קרקע שעיקר הפניות לגביהם הן של משפרי דיור. השבוע פתחנו פרויקט חדש בשכונת רמות שמיועד לזוגות צעירים, מכרנו במכירה מוקדמת 13 דירות ואנחנו מקווים לחתום על חוזים השבוע".

יענק'לה זלינקה, איש מכירות של י.ח.דמרי: מ־7–8 פגישות ביום ירדנו ל־2 פגישות ביום. אני יושב עם זוגות וחותמים על חוזים בהפסקה בין אזעקה לאזעקה" | צילום: אוראל כהן

לא סגרתם את משרד המכירות?

"לא סגרנו, אבל מ־7–8 פגישות ביום ירדנו ל־2 פגישות ביום. אני יושב עם זוגות וחותמים על חוזים בהפסקה בין אזעקה לאזעקה. יש הרבה שכונות בבאר שבע ללא ממ"ד ואנשים מחפשים דירות עם מיגון. יש לנו ניסיון מעופרת יצוקה ומעמוד ענן. נכון שהמכירות נפגעו, אבל אנחנו עושים עסקאות בזמני ההפוגות. אתמול היתה לי פגישה של זוג שהגיע עם ההורים והסבתא מירושלים ומדימונה. עלינו לאחת הקומות הגבוהות במגדל ובמזל לא היה לנו יירוט מול העיניים. מי שהחליט לרכוש דירה מגיע למרות הטילים".

תחנה 4: פרויקט בנייה בבאר שבע, 12:30

שי אביסרור מנהל במחלקת ההנדסה של חברת משה אביסרור ובניו (שי הוא נכדו של משה ובנו של אלי מנכ"ל החברה, ד"ל) מקדם את פנינו ומספר כי נווה מנחם השכונה שבה אנחנו נמצאים היא המסוכנת ביותר בבאר שבע בשל מיקומה המערבי וכי מצאו באתר כבר שרידי רקטות.

באתר שלנו עבדו כ-60 פועלים והיום במקרה הטוב מגיעים 10 פועלים ובאזעקה הראשונה גם הם תופסים את הרגלים ועוזבים את האתר. גם המנהלים המהנדסים לא מגיעים או מגיעים לסירוגין כל אחד עם הסיבות שלו ואנחנו נאלצים לקבל את זה. בפרויקט הזה 90% מכור חלק לזוגות צעירים וחלק למשפרי דיור. אנחנו מעריכים פגיעה משמעותית במועד מסירת הדירות בפרויקט. כרגע בכל תקופת הלחימה אנחנו בתפוקה של כ-20% ואנחנו ניאלץ לשלם פיצויים לרוכשים. זה נזק עצום. משרד המכירות סגור, אנשים לא יוצאים ואני לא בטוח שאני רוצה לקחת אחריות. כמו שאתה רואה אנחנו באתר רפאים. אנחנו בונים גם בעוד מוקדים בארץ וגם שם המצב לא טוב יותר בהרבה. יש אתרים שבהם יש יותר תנועה אבל לא הרבה. אנחנו בונים כיום מעל 1,000 יח"ד בכל הארץ. אנחנו בונים גם באשקלון ושם זו קטסטרופה רצינית.

תחנה 5: אתר בנייה באשקלון, 14:30

את הדרך לאשקלון אנחנו עושים במהירות תוך שאנחנו חולפים על פני היישובים המוכרים מדיווחי הרדיו והטלוויזיה וההודעות על אזעקת צבע אדום. בדרך כמעט אין כלי רכב, ומי שבטעות נקלע לנסיעה בכביש הזה סוחט את דוושת הגז כדי לצאת מהשטחים הפתוחים שבהם כידוע אין יירוטים.

שי הניג, מנכ"ל חברת אפגד, מקדם את פנינו באתר הבנייה ובסמוך למשרד המכירות הסגור של החברה. להניג נולדה בת במהלך המבצע האחרון, "בית החולים ברזילי לא ממוגן, ונוצר מצב שהיולדות ובהן אשתי מתאוששות בחלקן מניתוחים קיסריים ופשוט ממשיכות לשכב עד שהאזעקה תחלוף. את התינוקת מיעטנו להוציא מהממ"ד כי ראינו שאנחנו לא מספיקים להחזיר אותה לשם בזמן אזעקה", הוא מספר.

אתר בנייה בבאר שבע | צילום: אוראל כהן

למה החלטתם לסגור את משרד המכירות?

"יש קיפאון מוחלט שמזכיר אגב את המבצעים הקודמים - עמוד ענן ועופרת יצוקה. אנשים עסוקים בביטחון האישי שלהם ולא בשלים לקבל החלטות כבדות כמו רכישת דירה". למרות זאת, הניג אופטימי ומספר כי דווקא המבצע הקודם הוא זה שסייע לקבלנים שבונים באשקלון למכור דירות, "מאז מבצע עמוד ענן אנחנו על המפה. לפני זה אנשים פחדו להגיע לאשקלון בגלל החשיפה לטילים, אף שאנחנו לא רחוקים מהמרכז וממוקמים 300 מטר מהים. מכיוון שבעמוד ענן נפלו טילים גם בראשון לציון, אנשים שהתגוררו בערים במרכז וחשבו שהם בעיר בטוחה הבינו שהחשיפה לטילים רחבה, והיום כבר ברור שכולם בטווח. אנחנו מניחים שאחרי שהמבצע הזה ייגמר תהיה התעניינות מאזורים נוספים".

בכמה זמן אתה מעריך את ההתאוששות?

"העסקים מתאוששים רק אחרי 2–4 שבועות ממועד סיום המבצע".

ואיך מתקדמת הבנייה?

"אנחנו מנסים לשמור על קצב הבנייה שקדם למבצע, אבל הקצב אטי יותר והעלויות גבוהות יותר. קשה להביא פועלים ואנחנו רוצים להתקדם, אז אנחנו מפתים את הפועלים בכסף. אם רצף קיבל 100 שקל למ"ר לפני המבצע, עכשיו הוא מקבל 120 שקל למ"ר. הבעיה היא תוספת בלתי מתוכננת של עלויות הבנייה שנופלת על החברה", הוא אומר. למרות זאת הניג מעריך כי החברה תצליח לעמוד בזמנים, "בדרך כלל אנחנו מקדימים בחמישה חודשים את סיום הבנייה אז מקסימום תקופת ההקדמה תתקצר".