שפל של 9 שנים: בחודש מאי נרכשו 7,500 דירות בלבד

שפל של כמעט עשור: בחודש מאי נרכשו בישראל כ-7,500 דירות (חדשות ומיד שנייה), הרמה הנמוכה ביותר של עסקאות לחודש מאי מאז 2005. בהשוואה לכלל חודשי השנה, זוהי הרמה החודשית הנמוכה ביותר שנרשמה מאז ספטמבר 2013, אז נרכשו כ-5,700 דירות. כך עולה מדו"ח אורות אדומים למצב המשק, שמפרסם היום (ב') משרד האוצר. נתונים ראשוניים לחודש יוני מצביעים על ירידה ברמת העסקאות, אל הרמה הנמוכה ביותר של עסקאות שנרשמו בחודש יוני מאז 2003. יש לציין כי

בהשוואה לחודש אפריל האחרון נרשמה עלייה של 15% במספר עסקאות הנדל"ן למגורים, אך מרביתה מיוחסת לחופשת חג הפסח שחל באפריל, בו היו לקבלנים פחות ימי עסקים למכור דירות. בהשוואה למאי אשתקד, בו נמכרו למעלה מ-12 אלף דירות, נרשמה במאי השנה ירידה חדה של 40%. עם זאת, יש לציין כי בחודש מאי 2013 נרשמה בבהלת קניית דירות וזאת משום שביוני 2013 עלה המע"מ מ-17% ל-18%."הירידה החדה הקיפה הן את פלח השוק של הדירות החדשות והן את זה של דירות יד שנייה" , מציינים מחברי הדו"ח.

למעט השיא של מאי 2013, החודש היחיד שבו נרכשו יותר דירות היה דצמבר 2013, בו נרכשו כ-14 אלף יחידות דיור – שיא כל הזמנים שיוחס לשינויי מס שנכנסו לתקוף ב-1 בינואר 2014.

ב-1 בינואר בוטל הפטור ממס שבח למשקיעים (בעלי יותר מדירה אחת), שהיה נהוג אחת לארבע שנים. בעלי דירה אחת שמוכרים אותה עדיין זכאים לפטור אחד בארבע שנים.

אפקט המע"מ

נראה כי הפרסומים אודות הפטור ממע"מ לרוכשי דירה חדשה מקבלן, בסוף מרץ 2013, המשיכו לתת את אותותיהם בחודש מאי. מנתוני משרד האוצר עולה כי את הירידה בעסקאות הנדל"ן למגורים הובילו רוכשי דירה ראשונה - שיהיו כאמור זכאים להטבה באם יעבור חוק מע"מ בשיעור 0% שומביל שר האוצר ויו"ר קבינט הדיור יאיר לפיד - עם ירידה של 43% ברכישת דירות במאי השנה, בהשוואה למאי 2013.

מכיוון שבאזור טבריה והדרום נמכרו דירות לדייריהן על-ידי החברות עמידר ועמיגור, שיעור הצניחה ברכישת דירות על-ידי זוגות צעירים (רוכשי דירה לראשונה) למעשה חד יותר. "בנטרול מכירות הדיור הציבורי מגיע שיעור הירידה ברכישות דירה ראשונה ל-46%, לעומת ירידה של 36%-28% ברכישות המשקיעים ומשפרי הדיור", כותבי מחברי הסקירה.

בהשוואה לחודש אפריל השנה, שבו נמכרו כ-6,200 דירות בלבד, נרשם גידול של 13% ברכישות הזוגות הצעירים, כמו גם ברכישות משפרי הדיור, ועלייה של 16% ברכישות המשקיעים.

בנייה באזור השרון. בולט עם ירידה של 54% ברכישות הזוגות הצעירים בהשוואה למאי אשתקד | צילום: יובל חן

עוד עולה מהנתונים, כי בפילוח גיאוגרפי בולט אזור השרון עם ירידה של 54% ברכישות הזוגות הצעירים בהשוואה למאי אשתקד ויציבות בהשוואה לאפריל, זאת לאחר ירידה של 34% שנרשמה בחודש אפריל (בהשוואה למרץ). "הירידה החדה ברכישות הזוגות הצעירים באזור זה הביאה את משקלם לשיעור של 18 אחוזים בלבד ממכירות הקבלנים באזור, נמוך ב-10 נקודות האחוז בהשוואה לחודש פברואר, טרם פרסום ההחלטה על החלת מע"מ אפס על דירה ראשונה", מסבירים במשרד האוצר, ומדגישים כי "גידול חד במשקל המשקיעים במכירות הקבלנים באזור זה פיצה על הירידה ברכישות הזוגות הצעירים, והביא לכך שסך מכירת דירות חדשות באזור השרון ירד אמנם בשיעור חד, אבל לא מעבר לזה שנרשם ברמה הארצית. במונחים כספיים הפגיעה במכירות הקבלנים באזור זה אף הייתה פחותה יחסית, שכן מחירי הדירות הנרכשות על-ידי המשקיעים גבוהות משמעותית מאלו שרוכשים הזוגות הצעירים באזור".

המשקיעים: רבע משוק הנדל"ן

משקל המשקיעים בסך העסקאות בישראל עמד על 25%, בדומה לחודש אפריל. במילים אחרות: דירה אחת מתוך 4 דירות שנרכשות בישראל, נרכשת על-ידי מי שיש לו כבר דירת מגורים. בפילוח גיאוגרפי, בולט גידול במשקל המשקיעים באזור השרון (המתרכז בפלח השוק של הדירות החדשות). 27% מהדירות שנמכרו באזור זה היו למשקיעים, השיעור הגבוה ביותר שנרשם באזור זה בשנים האחרונות. מנגד, באזור באר שבע, שהיה מהאזורים הבולטים ברכישת המשקיעים בשנים האחרונות, נרשמה ירידה של 3 נקודות האחוז במשקל המשקיעים.

מהדו"ח עולה עוד, כי המשקיעים רוכשים דירות יקרות מאלו שרוכשים הזוכות הצעירים. "מאז ההודעה על החלת מע"מ בשיעור אפס על דירה ראשונה, מצמצמים המשקיעים את רכישותיהם בפלח השוק של הדירות הזולות יחסית בכל אזור, עובדה הבאה לידי ביטוי בין היתר בהתרחבות פערי המחיר החציוניים בין הדירות שרוכשים המשקיעים לבין אלו שרוכשים מי שלהם זוהי דירתם הראשונה", כותבים כלכלני משרד האוצר.

אזור השרון כבר לא מהווה אלטרנטויבה לזוגות הצעירים

יזמים ומתווכים מסבירים כי הזוגות הצעירים מדירים את רגליהם מאזור השרון בתקופה האחרונה, במיוחד בערים בהן המחירים עברו את הרף הארצי של 1.6 מיליון שקל, שמעליו לא ניתן יהיה לקבל פטור ממע"מ. לפי נתוני משרד השיכון, מחירה הממוצע של דירה ברעננה עמד ברבעון הראשון של 2014 על 2.2 מיליון שקל; בהוד השרון על 1.9 מיליון שקל; ברמת השרון המחיר הממוצע הוא 1.8 מיליון שקל, וכך גם בכפר סבא.

לדברי המתווך דוד לוי, זכיין אנגלו סכסון באזור, "בעבר, זוגות צעירים שלא יכלו להרשות לעצמם דירה בתל אביב, קנו דירה בשרון. כיום, הדירות בשרון יקרות אף הן". נוסף לכך, "הקיפאון שיצרה ההכרזה על מע"מ אפס, גרמה לכך שהזוגות הצעירים גם לא קונים דירות ממשפרי דיור, שבתורם 'נתקעים' עם דירת 4 חדרים ולא יכולים לקנות דירת 5 חדרים", אומר לוי.

לוי מסביר כי משקיעים כיום קונים בשרון דירה למטרות השבחה: "מדובר באנשים שקונים דירה נוספת כהשקעה לטווח הארוך, במחשבה כי ביום מן הימים הילדים ינצלו את הדירה. הם לא מחפשים דירה זולה בסלאמס עם תשואה גבוהה להשכרה. אלו אנשים עם כסף בצד שדואגים לעתיד, לילדים. יש גם משקיעים שקונים דירה 'על הנייר' ואחרי כמה שנים מוכרים אותה ברווח".