"היטל ההשבחה הפך למרכיב מפלצתי"

בימים אלה מקבל משרד הפנים את הערות הציבור לתזכיר החוק שהפיץ, אשר במסגרתו יחולו שינויים בהיטלי ההשבחה שמשלמים יזמים לרשויות מקומיות. התזכיר עורר סערה בקרב יזמים, בעיקר סביב נושא היטל ההשבחה שגובות עיריות בשל תוכניות בניין עיר שהן מאשרות. ייתכן שהמכתבים ששיגרו שמאים, משפטנים וקבלנים למשרד הפנים ישכנעו את השר גדעון סער להכניס שינויים בהצעת החוק.

ערך הקרקע יעלה פי ארבעה

במרץ הפיץ שר הפנים את תזכיר החוק המפרט את ההיבטים הכלכליים של רפורמת הפרגולות, היבטים שהוא מבקש להעביר כתיקונים לחוק התכנון והבנייה. במסגרת התוכנית שואפת הרפורמה לפשט את הליך הערכת היטל ההשבחה. היטל השבחה, ששיעורו 50% מהשבחת הנכס, נגבה מכיוון שתוכניות הבנייה מעלות את ערך הקרקע בעקבות הוספת פארקים ואלמנטים חדשים אחרים בתוכנית בניין העיר.

בעבר נקבע ההיטל לפי השווי בשנה שבה אושרה תוכנית בניין העיר, בהצמדה למדד, ואילו הרפורמה מציעה לחשב את היטל ההשבחה לפי ערך הקרקע הנוכחי. הערך הזה, כידוע, עלה בעשרות אחוזים בשנים האחרונות, בעיקר באזורי הביקוש במרכז הארץ ובירושלים.

קרקע בקיבוץ גליל ים שעברה שינוי ייעוד מחקלאות למגורים | צילום: אוראל כהן

כיום ההיטל מחושב בהתייחס למועד ההשבחה - כלומר, מועד אישור התוכנית - ולפי המוצע ברפורמה הוא יחושב בהתייחס למועד המימוש, שהוא מועד קבלת היתר הבנייה או מועד מכירת הנכס לאחר. לכן נשמעות טענות שלפיהן אם הרפורמה תיושם במלואה היטל ההשבחה עשוי להיות גבוה פי שלושה או ארבעה במקרה של תוכניות שאושרו לפני כעשור, ולהגיע לכמה מאות אלפי שקלים לכל יחידת קרקע לבניית דירה.

כבר היום משלמים יזמים היטלי השבחה של עשרות מיליוני שקלים על כל פרויקט בן כמה מאות יחידות דיור, והחשש הוא שהגדלת היטל ההשבחה תהפוך פרויקטים למגורים ללא כדאיים כלכלית, והתוצאה תהיה צמצום של היצע הדירות. השילוב של היצע דירות קטן יותר ומחירי דירות גבוהים יותר יוצר כמובן תוצאה הפוכה ממטרת הרפורמה - גידול בהיצע הדירות וירידה במחיריהן. התאחדות בוני הארץ, המייצגת את הקבלנים, צפויה לשגר בימים הקרובים נייר עמדה בנושא לשר הפנים, ועיקר קצפם של הקבלנים יוצא על היטלי ההשבחה.

מנכ"ל ההתאחדות אליאב בן שמעון טוען כי כבר היום באזורים רבים במרכז הארץ מגיע היטל ההשבחה לכ־20% ממחיר הדירה. "בשכונת נווה זמר ברעננה מחירי הדירות נעים סביב 2.6–2.7 מיליון שקל, והיטל ההשבחה הגיע ל־500 אלף שקל", הוא מספר. "התחום המרכזי שמשפיע על מחירי הדירות הוא היטל השבחה, שהפך למרכיב מפלצתי במחיר דירה". בן שמעון מתריע כי שינוי המועד הקובע את ההיטל "יביא להקפאה בשוק הנדל"ן, כי מרכיב היטל ההשבחה יהיה גבוה מאוד. זה ישאיר רק יזמים מבוססים מאוד בשוק".

השמאי עו"ד חיים מסילתי

בעיה נוספת שמעלה בן שמעון היא כי במכירת קרקע חקלאית מגלמים המוכרים לפחות חלק מערכה העתידי לכשתשנה את ייעודה למגורים. "אין כאן נטרול ציפיות", הוא אומר. "אם אני קונה קרקע מבעלים פרטיים הוא מגלם במחיר את הייעוד שלה בסופו של יום. אנחנו משלמים יותר על מגרשים שישנו ייעוד למגורים. אם הרפורמה תעבור, את המחוקק לא יעניין ששילמתי 10 מיליון שקל; בעיניו זו קרקע חקלאית והיא שווה רק 2 מיליון שקל. וכך גדל היטל ההשבחה, שהוא 50% מהשינוי בערך".

במכתב ששלחו עורכי הדין צבי שוב ויפעת בן אריה למשרד המשפטים, והגיע לידי "כלכליסט", נטען כי ברפורמה של סער "יש כדי להגדיל את היטל ההשבחה בעשרות מונים, ללא כל הצדקה". לטענת עורכי הדין, המייצגים עשרות בעלי קרקעות ויזמים, "דחיית המועד הקובע ממועד ההשבחה למועד המימוש תנתק הלכה למעשה את הקשר בין פעולת ההשבחה לבין ההיטל שנגבה ממנה וכך תהפוך את ההיטל למס".

השינוי בחוק יספק תמריץ לבנייה

ואולם, לשינוי עשויות להיות גם השפעות חיוביות, למשל גידול בקרקעות הזמינות לבנייה: בעלי קרקעות ויזמים שמחזיקים במגרשים ולא בונים עליהם לא ייהנו עוד מ"הקפאה" של היטל ההשבחה מזמן אישור התוכנית המשביחה ועד למימוש הקרקע, שכן המועד הקובע יהיה מועד המימוש (היתר בנייה, מכירה לאחר), מה שיספק תמריץ לבנות.

לדברי אוהד דנוס, יו"ר לשכת השמאים, ששלח אף הוא את הערותיו למשרד המשפטים, ההתרעות שהרפורמה תעלה את מחירי הדירות אינן מדויקות. "לשכת שמאי המקרקעין אינה מקבלת את התזה המופרכת שעלייה בהיטל מגדילה את מחיר הדירה", הוא מצהיר. "יש מקומות שבהם ההיטל יעלה ויש מקומות שבהם יירד, ואסור למדוד זאת בצורה חד־ערכית. בהצעת החוק יש גם דחייה של סוגי היטלים שנגבים היום בכל מכירה.  

אוהד דנוס, יו"ר לשכת השמאים | צילום: ארן דולב

"גובה היטלי ההשבחה, ובפרט אם המועד הקובע יהיה מועד הוצאת ההיתר או המכירה, הוא נגזרת של מחיר הדירות ולא להפך. אם ההיטלים יגדלו בחלק מהמקומות, מחירי הדירות לא בהכרח יעלו בהתאם. מה שיקרה הוא שהיזמים פשוט ירוויחו פחות". הוא מוסיף כי "יזם תמיד מוכר במחיר הגבוה ביותר שהוא יכול, וזה בסדר. במקביל כדי להרוויח יותר הוא ינסה למזער עלויות, וזו בדיוק מטרתה של הצעקה נגד השינוי. אבל השינוי הזה, כאמור, לא פועל כמו פלס בכל מקום".

ולראיה: בפריפריה מרבית הקרקעות שייכות למדינה, ובמקרה כזה משולם לרשות המקומית תשלום בשם חלף היטל השבחה, בשיעור של 12% מעלית הערך. ועל אף שתשלום ההשבחה באזורי הפריפריה הוא לרוב 12% בלבד ולא 50%, גם באזורים הללו עלו מחירי הדירות בשנים האחרונות. "מחירי הדירות בפריפריה עלו בשיעורים דומים לאלה שנרשמו באזורי הביקוש, ובחלק מהיישובים אף ביותר", מפרט דנוס.

שמאי המקרקעין עו"ד חיים מסילתי מציע לאפשר לבעל הקרקע לבחור בין שתי השיטות של היטלי ההשבחה: "העלייה בהיטלי ההשבחה עלולה להוביל לעלייה במחירי הדירות. מנגד, השיטה המוצעת בתזכיר החוק נוחה יותר לחישוב ונהנית מריבוי נתוני שוק זמינים. ראוי לאפשר לנישום לבחור בין השיטות כחלק מהחוק".

הפיצוי על ירידת ערך עלול לפחות

תזכיר החוק אף מבקש לערוך שינויים הנוגעים להפקעות ופיצויים בשל ירידת ערך "תוך יצירה של איזון נכון ומידתי בין זכויות הפרט לאינטרס הציבור ושמירה עליו". מהתזכיר עולה כי הפיצויים הניתנים לאזרח במסגרת סעיף 197 לחוק התכנון

והבנייה - פיצויים על ירידת ערך הנכס בעקבות הפקעת קרקע סמוכה לכביש וכדומה - עשויים להצטמצם. כך למשל מוצע ברפורמה כי הזכות לפיצוי בשל פגיעה תכנונית עקיפה תהיה תקפה רק אם מתחילת התוכנית הקודמת ועד לתחילתה של התוכנית "הפוגעת" חלפו פחות משמונה שנים, תקופה המשקפת, לדעת מקדמי הרפורמה, את הקצב הרצוי של שינוי תכנוני. כיום אין הגבלת זמן בין התוכנית הקודמת לתוכנית הפוגעת.

בניגוד למצב הנהוג כיום, הרפורמה מציעה כי אם הוגשה תביעה של ירידת ערך שטרם שולמו פיצויים בגינה ואושרה לאחר מכן תוכנית המבטלת את הפגיעה, לא תעמוד עוד זכות לפיצויים בשל החלק הפוגע שבוטל. כל זאת בתנאי שהתוכנית המשביחה אושרה בתוך חמש שנים מיום תחילתה של התוכנית הפוגעת.

ממשרד הפנים נמסר בתגובה לדברים: "הטענות שהועלו אינן מבוססות. מדובר בחלק ב' של הרפורמה בחוק התכנון והבנייה המצוי עתה בשלביו הראשונים, ואשר בעניינו הופץ תזכיר חוק ונתקבלו אליו הערות רבות. ההערות וההשלכות הכלכליות נבחנות על ידי גורמי המקצוע במשרד הפנים ובמשרדי הממשלה השונים, ורק לאחר מכן תגובש הצעת החוק שתועלה לדיון".