חנן מור: "המהפך החל, אך ייקח זמן עד שהמחירים יירדו"

בניגוד לעמיתיו, הקבלן חנן מור מספק רוח גבית לתוכניות הממשלה, סבור שהקיפאון בשוק יימשך עד אחרי החגים ותוקף את קבוצות הרכישה: "גורמות נזק לזוגות צעירים"

07.08.2014, 09:12 | דותן לוי

"2014 היא שנת מהפך בשוק הנדל"ן הישראלי. לראשונה רואים לקיחת אחריות של המדינה על הענף, וכשאני רואה את הפרוטוקולים של קבינט הדיור ואת הנחישות שכל משרדי הממשלה פועלים בה, אני רואה את המהפך שמתקרב אלינו". כך אומר ל"כלכליסט" חנן מור, בעל השליטה בחברת היזמות הציבורית חנן מור.

קראו עוד בכלכליסט

פגישות עם יזמים וקבלנים בשנים האחרונות מגיעות בדרך כלל מהר מאוד לשחרור קיתונות של ביקורת על פעילות הממשלה, על קשיי היזמים, ועל העתיד הלא ורוד שמצפה לרוכשי הדירות וכמובן ליזמים עצמם. למור יש דעה שונה. הוא שייך לדור חדש של יזמים, שלא נולד למשפחה שבבעלותה חברת בנייה ולא הגיע עם כסף מהבית.

בעברו שימש כטייס מסוקי קרב, והוא בוגר תואר במשפטים שהחליט להיכנס לעולם היזמות בשנת 2004. כיום שווי השוק של החברה שבבעלותו ובבעלות שותפו אבי מאור נאמד ב־67 מיליון שקל, והחברה חולשת על תשעה פרויקטים למגורים הכוללים כ־1,229 יחידות דיור בישראל.

"תוכנית מדהימה"

הדרך שבה הממשלה ובראשה שרי האוצר והשיכון פועלים נכונה בעיניך?

"אם אני מסתכל קדימה על תוכניות הממשלה, יש מכלול פתרונות שלהערכתי יתלכדו להגדלת ההיצע והמענה לביקושים. נתיב לדירה היא תוכנית מדהימה, מכרזי מחיר מטרה יורידו מחירים, ואין ספק שזה ישפיע על המחירים להיות סבירים יותר בעתיד. לגבי תוכנית 0% מע"מ, יכול להיות שכלכלית היא לא נכונה אבל כרגע זה לא רלבנטי בעיניי. אני מאוד אופטימי כי לראשונה רוצים לתת מענק לזוגות צעירים לטובת דיור, אבל הייתי מאפשר גם פתרון של שכירות ללא מע"מ לצד האפשרות לרכוש דירה. סוף סוף זה מתאפשר, אחרי שבמשך שנים כל ההטבות הלכו למגזרי החרדים והערבים. רוב העם שנושא בנטל המס והגנת המדינה לא זכה להטבות".

הקשיים שבהעברת התוכנית לצד המלחמה שהסתיימה כעת לא משנים את התמונה הכוללת?

"עוד לפני המלחמה חווינו חודשיים של קיפאון בגלל ההמתנה ל־0% מע"מ, וגם עכשיו הביקושים שגם כך היו חלשים יישארו במצב המתנה. אוגוסט נחשב מסורתית לחודש חלש, ואחר כך אנחנו נכנסים לתקופת החגים, כלומר צפויים לנו לפחות ארבעה חודשים של קיפאון. בעניין חוק המע"מ אני מאמין שיהיה קושי גדול להעביר את החוק לאור הצרכים התקציביים החדשים שנוצרו. בסיס החוק היה מתן מענקים ותמיכות לאזרחים חסרי דיור ולחיילים משוחררים. ניתן לעשות שינוי ולעבור להטבות ישירות דרך מתן מענקים לאוכלוסייה זכאית וביישובים ספציפיים ולקרוא לזה חוק המענקים לצד מחירי מטרה, ולאפשר להם לקבל מענק לקנות דירה ולשוק הנדל"ן להמשיך לעבוד. במקביל, גם בצד ההיצע יש מכרזים שנדחו על ידי המינהל ויזמים לא ממהרים להיכנס לפרויקטים, לכן חייבים לטפל בשחרור קרקעות בהקדם".

זה עלול להביא לקריסה של חברות?

"לא. רוב השחקנים בענף נמצאים עם מלאי שרובו מכור ולא צפויים להיפגע. עם זאת כרגע מתפתחת בעיית היצע מכיוון שחוסר הוודאות מונע מיזמים לצאת לפרויקטים חדשים לבנות ולהגדיל את ההיצע. יש כאן מגמה שתומכת בעליית מחירים, ההיצע קטן והביקוש גדל. אנחנו מחמירים את מצבם של הזוגות רוכשי הדירה הראשונה".

אז לא נראה בקרוב ירידת מחירים?

"הטיפול בנדל"ן אורך זמן רב, ואנחנו צריכים לדעת שאנחנו חיים בסביבה מורכבת ואסור לצפות לירידה מיידית במחירי הנדל"ן. בתקופת הזמן הנוכחית אני לא מאמין שהמחירים יירדו. אני אופטימי, אבל בסופו של יום היכולת של הממשלה להשפיע על מחירי הקרקע לא תתרחש מחר בבוקר. יש פער של שנים בין ההחלטה לבין היישום ומשם לירידת המחירים. אני מאמין שהגרף יתיישר, אבל זה לא יקרה ב־2015 וגם לא ב־2016. לא נראה תיקון של ירידת מחירים דרסטית ואני מקווה שכשהמחירים כן יתחילו לרדת, הממשלה לא תעצור את התהליכים שהתחילה".

מתוך 1,229 יח"ד של חברת חנן מור, 617 יח"ד נמכרו, מתוכן 220 יח"ד כבר נמסרו. היקף ההכנסות הכולל של החברה מכלל הפרויקטים נאמד ב־1.52 מיליארד שקל ונכון לרבעון הראשון של השנה הוכרו הכנסות (לאחר המסירה) בהיקף של 287 מיליון שקל. הרווח הגולמי הצפוי של החברה עומד על 245 מיליון שקל, ומסירת הדירות של החברה צפויה לעמוד בסיומה של 2014 על 324 יח"ד. צפי ההכנסות והרווח הגולמי צפוי לרדת מ־462 מיליון שקל הכנסות ו־73 מיליון שקל רווח גולמי ב־2014 ועד ל־208 מיליון שקל ו־26 מיליון שקל רווח גולמי ב־2017. נכון לרבעון הראשון של השנה ההון העצמי של החברה עומד על כ־47 מיליון שקל.

בין הפרויקטים הבולטים של מור גם בנייה של 270 יח"ד בעיר חריש - שם לראשונה בכוונתו להיכנס לתחום היזמות על ידי הקמת מרכז מסחרי ושטחי מסחר בשיתוף עם אמיר בירם ובהיקף של כ־13 אלף מ"ר, המהווים כ־30% משטחי המסחר ששווקו עד כה בעיר.

אתה מודאג מקצב מכירת הדירות?

"ברור שכרגע יש האטה, גם בגלל המצב הביטחוני וגם משום שהציבור ממתין למחיר מטרה ו־0% מע"מ, אבל עדיין יש לקוחות משפרי דיור שרוכשים דירות, ואת הדירות הללו שפעם נמכרו לאט אנחנו מוכרים היום מהר יותר. לכן אני בכלל לא מודאג".

אתם נערכים להגדלת ההיצע כדי לספק מענה לביקושים?

"הורדנו הילוך, והיום אנחנו מתמקדים בהגדלת הנזילות הכספית ונערכים לכך שבקרוב הביקוש לדירות יעלה. המפה הנדל"נית בישראל הרבה יותר מאתגרת ואנחנו מנסים לזהות את מפות ההיצע, הביקוש והמחיר כי זה הולך להיות מגרש משחקים שונה. למשל, אנחנו כבר לא רואים פריפריה בארץ או אזורים של אוכלוסייה קשה, עולם תשתיות התחבורה שינה את המפה, לכן אנחנו מזהים פרברים ולא פריפריה. כמעט לכל זוג צעיר קשה לרכוש דירה, ולכן אפשר לחלק את זה לכאלה שקשה להם לרכוש דירה וכאלה שקל להם לרכוש דירה. המטרופולינים המרכזיים הם ירושלים, חיפה, תל אביב גוש דן ובאר שבע. ירוחם ודימונה למשל הפכו להיות פרברים של באר שבע. אנחנו מסתכלים על המפה ומנסים לענות על השאלה איפה יירדו המחירים, איפה תהיה יציבות ואיפה עלייה, ולכן אנחנו עוקבים אחר התשתיות ואחר פעילות הממשלה כדי להבין היכן מתוכנן היצע גדול של דירות או מכרזי מחיר מטרה, ובמקומות האלה אנחנו יותר נזהרים".

לא תפעלו באזורים של מחיר מטרה?

"ננהג בזהירות. אם נפעל, זה יהיה במסגרת מחיר המטרה. אני לא ממתין, אני בורר מכרזים, למשל ניגשנו למכרזים בכפר תבור וחריש, והיום אנחנו יודעים להעריך איפה יהיו מכרזי מחיר מטרה. לא נרכוש עכשיו מגרש במודיעין שתיכנס אחר כך למחיר מטרה".

"קל להראות הדמיות"

התבטאת לא פעם נגד קבוצות הרכישה, אתה לא חושב שזו תחרות מבורכת?

"אני חושב שקבוצות הרכישה צריכות להיעלם מהעולם. הן נזק לזוגות הצעירים והיו חלק מהגורמים שהעלו את מחירי הדירות. זה הגוף היחיד שלא נותן שום ביטחון ללקוח. הן שובות את הלקוח עם מחיר נמוך, ולצערנו מגלגלות את כל הסיכון אליו, ואנשים שרואים מחיר נמוך לא מפעילים שיקול דעת. בסופו של דבר זה כמו למכור קרקע עם בעיות. זה קל להראות הדמיות, והם משתמשים בצורך של הזוגות לרכוש דירה. זה אסון, הם מתנהלים ככלכלה שחורה של ענף הנדל"ן וצריך לטפל בכך".

פרויקטים מרכזיים של חנן מור