איציק סלע מאוכזב: "המוסדיים טעו כשוויתרו על הקרן"

"נפגשתי כמעט עם כל גופי הפנסיה הגדולים בישראל, מנהלי ההשקעות הסתכלו עליי ואמרו למה הוא כן ואני לא. אני חושב שלא היה פה שיקול כלכלי לעומק". כך אומר איציק סלע, שהקים את קרן הריט סלע קפיטל שנסחרת היום בת"א בשווי של חצי מיליארד שקל. סלע, השלים בשישי האחרון גיוס של 370 מיליון דולר סינגפורי (300 מיליון דולר אמריקאי) בבורסת סינגפור לקרן הריט IREIT שתחל השבוע להיסחר בבורסה בסינגפור.

הבחירה בסינגפור לא מקרית: כבר לפני ארבע שנים זיהה סלע משולש הזדמנויות: שוק הנדל"ן המניב הצומח באירופה, רגולציה נוחה למשקיעים בסינגפור וגופים מוסדיים ישראלים שמחפשים הזדמנויות השקעה טובות.

סלע הבחין כי קיימת מגמה של משקיעים מאסיה המעוניינים להשקיע בנדל"ן באירופה דרך מכשיר של קרן ריט. "אין קרן באסיה שמשקיעה בנכסים באירופה בלבד", מסביר סלע בראיון ל"כלכליסט" מדוע בחר לעזוב את ישראל ולהתעמק בשוק הנדל"ן באירופה. "השוק הישראלי הוא שוק קטן מאוד והחקיקה שקיימת בארץ מגבילה. קרן ריט בישראל לא יכולה להשקיע מעל 25% בחו"ל והיא לא מאפשרת לגוף מוסדי לרכוש שליטה".

איציק סלע | צילום: עמית שעל

נכון להיום, לקרן שהציע סלע בסינגפור ארבעה נכסים מניבים בלבד בגרמניה בשווי של 478 מיליון דולר (284 מיליון יורו), המושכרים במלואם לתקופה ממוצעת של 7.6 שנים. אף שסלע חדש יחסית בשוק הסינגפורי, ההנפקה זכתה לביקושים של פי 7.6 משרצה לגייס.

בסוף 2010, יצא סלע לרוד שואו עם גופי הפנסיה הגדולים בישראל ועניין אותם בקרן הריט שהוא מתכוון להקים. סלע נפגש עם כל גופי הפנסיה הגדולים בישראל, והתשובה שקיבל מכולם היתה זהה: סינגפור לא בשבילנו. "זו היתה טעות של המוסדיים בישראל לוותר על ההשקעה מהר כל כך", אומר סלע.

אף שהמשקיעים הישראלים לא הגיעו, מבט בקרנות הריט הישראליות, שבהן שותפים מרבית גופי הפנסיה הגדולים בישראל מראה כי ההשקעה בקרן הסינגפורית עדיפה נכון להיום. הקרן של סלע מניבה תשואת דיבינד של 8% בשנה, בעוד שהקרנות ריט 1 וסלע קפיטל מניבות תשואת דיבידנד של 5.4% ו־6.5% בהתאמה. במקום המוסדיים נאלץ סלע לגייס במקומם משקיעים סינים וסינגפורים, בין היתר את טונג ג'ינקואן (Tong Jinquan) מטייקוני הנדל"ן העשירים בסין ובעולם, שרכש 60% מהמניות בהנפקה.