גם החברות ישלמו מע"מ על דירות

חברה הרוכשת דירה המיועדת להשכרה למגורים, אינה רשאית לקזז מע"מ ששולם ברכישה, זאת מאחר שדמי השכירות פטורים ממע"מ.

חברות רבות שצוברות עודפי כספים נמנעות מלחלק אותם לבעלי מניותיהם ומשתמשים בכספים אלה לביצוע השקעות לרבות השקעות בדירות מגורים המושכרות על ידן למגורים. לעיתים ההשכרה מבוצעת לבעלי המניות בחברה לצורך מגוריהם.

כאשר חברה הרשומה כעוסק לעניין מע"מ (ללא קשר לתחום עיסוקה), רוכשת דירת מגורים מאדם פרטי שאינו עוסק, מתרחשת עסקת אקראי החייבת במע"מ בידי החברה; והחברה חייבת להוציא לעצמה חשבונית עצמית ולדווח על העסקה ולשלם את מס העסקאות במקום המוכר ואם הדירה משמשת אותה בעסקיה החייבים במע"מ, רשאית היא לקזז את המע"מ בחשבונית העצמית כמס תשומות, כך שבפועל לא משולם מע"מ בגין רכישה זו.

אולם כאשר הדירה נרכשת לצורך השכרתה למגורים, דמי השכירות אינם חייבים במע"מ ולכן יש לבחון את זכאות החברה לקזז את המע"מ בגין החשבונית העצמית;

בעבר הנהלת מע"מ נהגה במקרים אלה בשתי דרכים עיקריות: האחת קבעה שפעילות החברה בנושא השכרה אינה חייבת במע"מ ולכן הרכישה בוצעה במגזר "הפרטי" של החברה שאינו "עוסק" ולכן הרכישה אינה מהווה עסקת אקראי החייבת במע"מ ואין להוציא חשבונית עצמית בגין רכישת הדירה; והדרך השנייה - הנהלת מע"מ אפשרה להוציא חשבונית עצמית ולקזז את מס התשומות בגינה, למרות שדמי השכירות אינם חייבים במע"מ ובמכירת הדירה לשלם מע"מ בגין הרווח שנוצר בדירה.

לאחרונה הנהלת מע"מ ברשות המיסים החליטה להחמיר עם רוכשי דירות למגורים מאנשים פרטיים (יד שנייה) ומבקשת תשלום מע"מ בפועל מחברות שרוכשות דירות אלו.

להלן תיאור המקרה ועמדת מע"מ בנושא:

1. חברה שרשומה במע"מ כ"עוסק" (לא בענף המקרקעין) רכשה דירת מגורים מאדם פרטי שאינו עוסק. החברה השכירה את הדירה לבעל השליטה לצרכי מגוריו או השכירה לצד ג׳ למגורים בתמורה לדמי שכירות לפי מחירי השוק.

2. החברה פנתה למע"מ לבחינת החבות במע"מ (קיזוז מע״מ בגין הרכישה) של עסקת רכישת הדירה מהאדם הפרטי והשכרתה למגורים על ידי החברה לבעל המניות.

3. תשובת הרשות: לאור העובדה כי החברה הינה "עוסק" לפי ולצרכי חוק מע"מ, והדירה היא נכס המניב הכנסה שוטפת של דמי שכירות, רכישת הדירה מהאדם הפרטי מהווה "עסקת אקראי" החייבת במע"מ; בגין עסקת אקראי זו החברה הרוכשת היא החייבת במס, ועליה להוציא לעצמה (לספריה) חשבונית עצמית (במקום המוכר) ולשלם את מס העסקאות (המע"מ) הנובע ממנה.

מכאן עולה במקביל שאלת זכאותה של החברה לקזז את המע"מ בחשבונית העצמית בגין רכישת הדירה. לפי חוק מע"מ, השכרת הדירה למגורים לבעל המניות או לכל אדם אחר פטורה ממע"מ.

לכן מאחר שהעסקאות (דמי השכירות) אינן חייבות במע"מ, החברה אינה רשאית לנכות את מס התשומות (המע"מ) הכלול בחשבונית העצמית שהנפיקה לספריה. יוצא מצב שהחברה נדרשת להוסיף מע"מ בגין סכום הקנייה ולהעבירו בפועל לאוצר המדינה.

האמור לעיל מתקיים גם במקרים שהחברה רוכשת את דירת המגורים מבעל מניות בה (לדוגמא לצורך סגירת יתרת חובה של בעל המניות כלפי החברה) וגם במקרה שהיא תושכר לגורם חיצוני שאינו קשור אליה.

יחד עם זאת, כאשר מדובר בחברה שכל פעילותה השקעה בדירות להשכרה למגורים וכל הכנסתה פטורה ממע"מ, החברה אינה חייבת לפתוח תיק במע"מ ואינה צריכה להירשם במע"מ כ"עוסק", במקרה זה רכישת הדירות לא תהווה בידה עסקת אקראי החייבת במע"מ.

בכפוף לכך שעיסוקה השכרת דירות ולא מכירתן במהלך העסקים.

לאור ההחלטה החדשנית, מלבד התוספת שתוטל על דירות כאמור בשיעור של 18% בגין מרכיב המע"מ, נידרש לשלם גם מס רכישה בגין סכום זה, במקביל סכום המע"מ ומס ברכישה יתווספו לעלות וניתן יהיה לתבוע בגינן פחת, לפי העניין.

בעקבות שינוי מדיניות רשות המיסים בנושא ייתכן ומנהלי מע"מ יבצעו פנייה לכל החברות שרכשו דירות (המושכרות למגורים) בחמש השנים האחרונות וידרשו מהם את החזר מס התשומות שקיזזו ברכישה מהחשבונית העצמית שהנפיקו לעצמן;

האמור לעיל עלול להשפיע גם במקרים של ביצוע השקעה על ידי אדם פרטי הרשום כעוסק במע"מ והמשקיע בדירת מגורים לצרכי השכרה, ייתכן ורשויות מע"מ ידרשו מע"מ גם בגין עסקה שכזו, כאשר הנהלת מע"מ כבר הצהירה כי צפוי תיקון בחוק לפיו ירצו להטיל מע"מ על אנשים הרוכשים דירות, משפצים ומוכרים אותם ברווח כעסקת אקראי בעלת אופי מסחרי.

הכותב הוא עורך דין ורואה חשבון מומחה בדיני מסים ושותף בג. בלנגה, איתני ושות׳