אלטרנטיבה למע"מ 0 - ללא נטל על תקציב 2015

תוכנית מע"מ אפס של האוצר נתקלה ועוד תיתקל בקשיים ובמחסומים רבים ומהותיים הן במישור של אוכלוסיות הזכאים להטבה והן במישור התקציבים הדרושים והחסרים בעקבות הקטנת הכנסות המדינה ממע"מ.

מבלי להיכנס למחלוקת בנושא היעילות והצלחת תכנית מע"מ אפס והשפעתה על ייצוב והורדה של מחירי הדיור בישראל, אנסה לפרט להלן הצעה חלופית שחובה על משרד האוצר לבחון לעומק ואשר מטרתה לשנות את אופן ודרך מתן "המענק" בדמות מע"מ אפס; כך שבעקבות יישום הצעה זו, לא תהיה השפעה ישירה ומיידית על תקציב המדינה באופן מהותי בשנים הקרובות, וכן תינתן אפשרות למדינה ליישם את מדיניותה למתן מענקי מע"מ אפס לאוכלסיות יעד יותר מדוייקות ורלוונטיות ובפריסה ארוכת שנים. כך תתאפשר למדינה שליטה ובקרה מדוייקים ונכונים יותר.

משכנתא על מע"מ 0

כאלטרנטיבה למע"מ 0", בו ניתנת "הנחה" מיידית במועד רכישת הדירה, על חשבון המדינה בגובה סכום מס ערך המוסף על שווי הדירה, ניתן לתת משכנתא על מע"מ 0: רוכשי הדירות הזכאים, ישלמו לקבלן את מלוא מחיר הדירה כולל מע"מ בשיעור מלא; והקבלן ישלם למדינה את המע"מ במלואו כמו בכל מכירה רגילה. במקביל רוכש הדירה הזכאי להטבה, יופנה באישור המדינה לבנק למשכנתאות, ויקבל מהבנק הלוואה (משכנתא) בגובה סכום המע"מ, תוך שיעבוד הדירה ובערבות המדינה. את סכום ההלוואה ישלם לקבלן עבור רכישת הדירה (כך שבפועל סכום המע"מ לא משולם מ"כיסו" של רוכש הדירה); כאשר המדינה תתחייב כלפי הרוכש הזכאי והבנק, לפרוע את סכום המשכנתא שנלקחה בגין מרכיב המע"מ (אפס). פרעון המשכנתא יבוצע על ידי המדינה ישירות לבנק המלווה כל עוד הזכאי ממשיך להיות הבעלים של הדירה המוטבת. במקרה של מכירת הדירה לפני פירעון כל המשכנתא, יתרת ההלוואה (המשכנתא) תיפרע על ידי בעל הדירה, ולא על ידי המדינה, כך שההטבה תיפרס לאורך תקופה מינמלית ומהותית של בעלות בדירה; האוצר יסכם עם הבנקים למשכנתאות את שיעורי הריבית שתשלם המדינה בגין ההלוואות המוטבות שיינתו בגין מרכיב מע"מ אפס.

לדוגמא, זוג הזכאי להטבה רוכש דירה בסכום של 1.6 מליון שקל. הוא יקבל ללא קשר ליכולת פירעון וללא כל קשר לאיתנותו הפיננסית, משכנתא בסך 244 אלף שקל אשר תיפרע על ידי המדינה במשך תקופה שתוסכם ותקבע (בין 15 עד 20 שנים); כל עוד אותו זוג ממשיך להיות הבעלים של הדירה (ובתנאים נוספים שייקבעו), המשכנתא תמשיך להיות משולמת ותיפרע ע"י המדינה. כתוצאה מכך, הסכום של 244 אלף שקל יגיע לידי האוצר במועד רכישת הדירה והוא יוחזר כמענק מע"מ אפס במשך התקופה שנקבעה.

יתרונות ההצעה:

א. פריסת הטבת מענק מע"מ אפס ע"י האוצר לתקופות של 15 – 20 שנים, כך שבפועל תקציב המדינה בשנים 2015 ו – 2016 לא ייפגע באופן מהותי אם בכלל ממתן ההטבה; ואף יתאפשר המשך מתן ההטבה בשנים הקרובות יותר בקלות וללא העמסה מידית על הכנסות המדינה.

ב. ההטבה (המשכנתא) תיבחן תבוקר ותינתן לאוכלוסיות הזכאים על ידי הבנקים למשכנתאות כך שבדיקת זהות הזכאים תעבור ביקורת ומעקב של גופים העוסקים והמומחים בתחום;

ג. הקבלנים לא יהיו מעורבים כלל באופן ובמתן ההטבה ולא תהיה להם השפעה מהותית על קבלתה;

ד. תקטן באופן משמעותי ההשפעה על מחירי השוק של דירות יד שנייה ושל דירות שיימכרו למי שאינם זכאים להטבה;

ה. שליטה יותר קלה ביעד המדינה לפיו כל עוד הזכאי מחזיק בדירה המוטבת, ימשיך לקבל את המענק והמשכנתא תמשיך להיות משולמת על ידי המדינה, כך שבמועד מכירתה של הדירה, יתרת הזכות תבוטל והפרעון של יתרת ההלוואה תשולם מהתמורה שקיבל בגין מכירתה.

הכותב הוא עורך דין ורואה חשבון מומחה בדיני מסים ושותף בג. בלנגה, איתני ושות.