הפיקוח שיכול היה לסדר את שוכרי הדירות

מאז מרץ 2014 עובדים במשרדי המשפטים והאוצר על הכנת תזכיר חוק השכירות ההוגנת, שמטרתו היא להסדיר את היחסים בין שוכרים למשכירי דירות ולהגביל את העלאת שכר הדירה לפעם אחת בשלוש שנים, שבמהלכן יוצמד שכר הדירה למדד. כבר לפני שבעה חודשים קיבל קבינט הדיור של הממשלה החלטה להטיל על שר האוצר יאיר לפיד, ראש הקבינט, ושרת המשפטים ציפי לבני, להכין תזכיר חוק בתוך 60 יום. מאז הדד־ליין חלפו חמישה חודשים, ותזכיר - אין.

בהנחה שתזכיר החוק יופץ בשבועות הקרובים ויתחיל תהליך חקיקתו, ייתכן שעד סוף המושב הנוכחי של הכנסת תהיה לראשונה בישראל רגולציה של שוק השכירות, שנחשב בין הפחות מפוקחים במדינות ה־OECD. לא רק שבישראל אין הסדרה של יחסי שוכר־משכיר, לרבות גובה ההעלאה המותרת של שכר הדירה, אין גם אכיפה מספקת על מיסוי ההכנסות משכר דירה כנדרש כיום על כל סכום של יותר מ־5,000 שקל לחודש.

עד אלפי שקלים לשוכר בשנה

בינתיים שוכרי הדירות נאנקים תחת עול ההוצאה על דיור. במחוז תל אביב המבוקש, למשל, זינק שכר הדירה בכ־29% בתוך שלוש שנים, מהרבעון השני של 2011, ערב מחאת הדיור, ועד הרבעון השני של 2014 - כך על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. במילים אחרות: כיום שוכר דירה בעיר ללא הפסקה משיל בממוצע 1,263 שקל יותר בכל חודש מאשר הוציא ב־2011. מדובר ב־15.2 אלף שקל נוספים בשנה. שכר הדירה הממוצע בתל אביב, המשקלל את כל גודלי הדירות, עמד ברבעון השני על 5,671 שקל בחודש.

גם בשאר חלקי הארץ נרשמו עליות לא מבוטלות: במחוז המרכז שכר הדירה כיום עומד על 2,489 שקל לחודש, עלייה של 12.5% בהשוואה ל־2011; בירושלים שכר הדירה עלה ב־13.3% בתוך שלוש שנים לרמה של 4,004 שקל לחודש בממוצע; חיפה רשמה עלייה בשיעור דומה, וכעת שכר הדירה הממוצע בה עומד על 2,406 שקל לחודש. בממוצע כלל־ארצי נרשם זינוק של 19% (או 587 שקל נוספים בכל חודש) בשלוש השנים האחרונות.

אם היה חוק השכירות ההוגנת בתוקף, היו נמנעות עליות משמעותיות אלו בשיעורים דו־ספרתיים בשכר הדירה, שכן שכר הדירה היה מוצמד למדד המחירים לצרכן באותן שלוש שנים. מכיוון שהמדד לא עלה ביוני 2014 בהשוואה ליוני 2011, ואפילו רשם ירידה קלה של 1.6%, היו נחסכים משוכרי הדירות אלפי ואף עשרות אלפי שקלים באותן שלוש שנים, תלוי באזור כמובן. בהיבט הזה, כניסת חוק השכירות ההוגנת לתוקף היא בשורה חיובית לשוכרים, שתבטיח להם שכר דירה יציב - או לכל היותר צמוד למדד - במשך שלוש שנים.

בכנס חירום של התאחדות הסטודנטים ושל שדולת שוכרי הדירות בכנסת בראשות סתיו שפיר, ממובילות מחאת הדיור והמחאה החברתית, קראו אתמול המשתתפים להעביר בדחיפות את חוק השכירות ההוגנת.

שפיר, שלצד חברי הכנסת חיליק בר ואורלי לוי־אבקסיס מובילה את השדולה, אמרה אתמול: "אף אחד לא עוזב את הארץ לברלין בגלל מילקי - צעירי ישראל מיואשים מהמקום הזה בגלל חוסר הוגנות בסיסית. שוק השכירות הוא הדוגמה המרכזית של התעלמות הממשלה מצרכים קיומיים של דור שלם".

לדבריה, "ממשלות אחרות בעולם דואגות לצעירים שלהן. ברוב מדינות העולם המערבי יש פיקוח על שוק השכירות, ומי שבוחר לעבור לברלין, לונדון, פריז או לכל עיר מערבית אחרת מקבל הגנה שצעיר בישראל יכול רק לחלום עליה. זה מצב מסוכן וגם טיפשי, כי אפשר למנוע אותו. הצעירים האלה שמגנים על המדינה צריכים שהמדינה תגן עליהם". יו"ר התאחדות הסטודנטים אורי רשטיק התריע: "נצא לרחובות בשביל החוק הזה, הוא חייב לעבור באופן מיידי".

שפיר הניחה לפני כעשרה חודשים על שולחן הכנסת הצעת חוק שכירות הוגנת משל עצמה, אך היא לא מקדמת את הצעת החוק שלה להצבעה מכיוון שהממשלה מגבשת הצעת חוק, וסביר שהקואליציה תקדם את הצעת החוק של הממשלה. מכל מקום, עקרונות הצעת החוק של הממשלה צפויים להיות דומים לאלה שהציעה שפיר.

"מצב של דה־רגולציה ביחס לעולם"

במסגרת הצעת חוק השכירות ההוגנת המתגבש במשרדי הממשלה, לאחר שלוש שנים יוכלו בעלי הדירות להעלות את שכר הדירה בכל שיעור שבו יבחרו, ללא הגבלה. למעשה קיים פה פוטנציאל לעליות מחירים משמעותיות, שיכולות בבת אחת "לחסל" את ההטבה שניתנה במהלך שלוש השנים שבהן המחיר היה מפוקח.

הרציונל שעומד מאחורי זה הוא ניסיון שלא לזעזע את שוק השכירות בישראל - כ־500 אלף משקי בית גרים כיום בשכירות. "שוק השכירות נמצא במצב של דה־רגולציה בהשוואה לעולם. אנחנו מתחילים במהלך להגברת האחיזה שלנו בשוק ואנחנו יודעים שזו לא רבולוציה, זו אבולוציה", כך אמר אתמול ל"כלכליסט" גורם המעורב בהכנת תזכיר החוק. לדבריו, "נכון שתיאורטית בעל הדירה יכול להעלות את המחיר אחרי שלוש שנים ב־20%, אבל לפחות השוכר יודע שיש לו ודאות לשלוש שנים. למה לא לעשר שנים? כי הוראות רדיקליות מדי מובילות להידרדרות תחזוקת הנכסים ולקיטון שוק השכירות, כי בעלי דירות פשוט ימכרו אותן, יירצו להיפטר מהן. זה ידון את שוק השכירות לעתיד מאוד רע".

רוני כהן, מנכ"ל אלדר שיווק נדל"ן, דווקא סבור שהחוק לא יביא לירידה במספר המשקיעים. "חד־משמעית, משקיעים עדיין ירכשו דירות הן במרכז הארץ והן בפריפריה. המשקיעים בישראל לא מחפשים רק תשואה חודשית אלא גם יכולת השבחה, כלומר כמה הם ירוויחו מהנכס לאחר מכירתו".

בנק ישראל הביע ב־2011 התנגדות להתערבות ממשלתית בשוק השכירות: "התערבות בקביעת גובה שכר הדירה ומשך השכירות אינה רצויה, משום שמנגנונים כאלה עשויים לפגוע בנכונות להשקיע בשוק השכירות, להגביר את הבירוקרטיה וליצור שווקים משניים שבהם ייסחרו זכויות של שכירות מפוקחת באופן לא חוקי", נכתב בסקירה מיוחדת של בנק ישראל על שוק השכירות הפרטי באוקטובר 2011.

"מנגנוני הפיקוח יהיו יקרים ולא יעילים"

חלק מבעלי הדירות חוששים אף הם, בעיקר מפגיעה בזכויות הקניין שלהם. לטענת עו"ד ענת בירן, מומחית בנדל"ן, "החוק המתגבש לשכירות הוגנת עלול להוות פגיעה חמורה בזכות הקניין, ובסופו של דבר יש סיכוי שהנזק שייגרם בעטיו לשוק יעלה על התועלת".

לדבריה, "הדירות המוצעות להשכרה הן רכושו הפרטי של אדם. הוא זכאי לעשות בהן כרצונו ולקבוע את מחיר השכירות כרצונו, כמו שבעל חנות אופנה מחליט על מחיר חולצה".

עוד בעיה שיצטרכו מנסחי החוק לפתור היא מי יאכוף את החוק - מי יוודא שבעלי הדירות לא מעלים את שכר הדירה יותר מהמותר? אחד הרעיונות המתגבשים הוא שההסדרה תתבצע ברשויות המקומיות שיקבעו מנגנונים לפיקוח במסגרת החוק. ככל הנראה, הרשויות ינהלו רשימה של הנכסים המושכרים וגובה השכירות שלהם, כך ששוכר שנתקל בבעיה מול המשכיר יוכל להימנע מפנייה לבית המשפט ולפנות ישירות לרשות המקומית שתפעיל את הסנקציות הנדרשות.

בירן מתריעה כי מנגנוני הפיקוח הדרושים לחוק מסוג זה, בהיקף כזה - שיחלוש על כחצי מיליון דירות מושכרות - מורכבים ויקרים. "מדובר בחוק מיותר המצריך הקמת מנגנונים יקרים של פיקוח שבוודאי לא יהיו יעילים, שכן כוחות השוק חזקים יותר". לדברי בירן, לשעבר יו"ר ועדת הערר של הוועדה המחוזית לתכנון בתל אביב, "יוקר הדיור הוא בעיה כואבת, אך אין קיצורי דרך לבעיה מלבד יצירת יותר דירות לשכירות ביוזמת הממשלה. כך תוכל המדינה ליצור מנגנוני פיקוח כרצונה מבלי לפגוע בזכות הקניין".