מה מטריד אותנו

עבודתו של עיתונאי בשנים האחרונות היא לכאורה קלה משהיתה בעבר. כל שם חדש שעולה על הרדאר לא דורש כיתות רגליים בחיפוש אחר מידע עליו — יש גוגל. מקלידים, עושים אנטר והופ, צפים להם כל ההיסטוריה וכל הלינקים האפשריים על האיש, משפחתו, פועלו ומה לא. הדבר קל אף יותר כשמחפשים מידע על חברה, כי אין היום חברה שמכבדת את עצמה שאין לה אתר באינטרנט. ואולם, נבחרת של חברות הנדל"ן נוחתת בימים אלה בישראל עם תשקיפים חמים מהדפוס, כאילו לא שמעו על הרשת. וזה מלחיץ.

לחלקן כמובן יש אתר מסודר ואפילו יועצי תקשורת, אך לחלקן — כמו Allyear של יואל גולדמן או MDG של דיוויד מרקס — אין כלום. לא רשימת פרויקטים מסודרת, לא ביוגרפיה בסיסית של היזם, ואפילו ניסיון פשוט להתקשר למספר הטלפון שנמצא במאמצים רבים מעלה חרס. רק מענה קולי בלופ ארוך.

הדבר היחיד שאנחנו יודעים בוודאות על ג'ואל גלאק, יואל גולדמן או דיוויד מרקס הוא שהם יהודים חמים, שאוהבים ומתעניינים בישראל, ויש להם אי אלו פרויקטים של נדל"ן בארה"ב. האם זה מספיק כדי לבטוח בהם עם כספי הפנסיה שלנו? לא בטוח. הפעילות של מרביתם בשוק הנדל"ן האמריקאי אינה ייזום הנדל"ן הקלאסי שאנו מכירים, כלומר מרכזים מסחריים או הקמת בניינים. ברוב המקרים מדובר בהסבת מבנים למטרות שונות, בהשכרה ארוכת טווח, חוזים מול הממשל לדיור מוגן וגם פרויקטים נוסח פינוי־בינוי. על פניו, השקפים במצגות מראים רווחיות, תזרים חיובי והרבה הבטחות, אבל בואו נדמיין מצב הפוך שבו חברה ישראלית שעושה פרויקטים של פינוי־בינוי או תמ"א 38 ברמת גן רוצה לגייס כסף בניו יורק. האם זה ילך חלק? כנראה שלא, ובצדק. כי כדי לאמוד את סיכויי ההצלחה של פרויקטים מסוג זה, יש להבין שמטבעם הם תלויים ברגולציה מקומית מסורבלת ולא תמיד מובנת ואשר יכולים ליפול בגלל גברת כהן אחת שלא מתחשק לה כל הרעש של השיפוצים והופ — התשואה המובטחת מתפוגגת.

איור: עומר הופמן

סיכון הוא כמובן חלק בלתי נפרד מכל השקעה ואין לפסול אפשרות לקבלת תשואה אטרקטיבית בעתיד רק מתוך פחד, אך השאלה המרכזית היא האם הגופים המוסדיים בישראל יודעים לתמחר נכון את הסיכון הזה. כי לצד האלמוניות ומיעוט המידע, מטרידה גם השאלה מדוע אנשי העסקים מניו יורק, שחיים ומתנהלים בלב לבו של שוק ההון המשוכלל ביותר בעולם, זקוקים לנו, הלבנטינים הקטנים, לצורכי מימון. מטרידה לא פחות השאלה איך במקרה שהתחזיות השחורות ביותר יתממשו, יוכלו המוסדיים לגשת לגביית החוב, כאשר הנכסים עצמם משועבדים לבנקים המקומיים בארה"ב והחברות רשומות בכלל באיי הבתולה. נטל ההוכחה במקרה זה מוטל, בסופו של דבר, לא רק על אנשי העסקים שכנראה פשוט מנצלים הזדמנות לכסף זול שנקרתה בדרכם, אלא דווקא על אלה שיסכימו לשים את כספי החוסכים בישראל בפרויקטים נדל"ניים בברוקלין ולונג איילנד.

"כלכליסט" ינסה לסייע למוסדיים בשבוע הקרוב, ובכך בעצם גם לפנסיה של כל אחד מאיתנו, ולהפנות זרקור גם על הצדדים החשוכים יותר בגל ההנפקות המתקרב. מדי יום נענה על השאלות שצריכות להדיר שינה מעיני מנהלי ההשקעות — מיהם אנשי העסקים שעל רובם לא שמענו עד היום, מה בדיוק הם מוכרים כאן, מה משמעות הרישום באיי הבתולה ומה התשואה שיש לדרוש עבור השקעה מהסוג הזה. אבל חוץ מזה, Welcome to Israel.