ליידרמן: "אי אפשר להתחייב על מחירי הדיור לשנה הקרובה, זה לא אמין"

"בליווי מדיניות ממשלתית נכונה, אני סבור שבתנאים הנוכחיים יש לענף הבנייה פוטנציאל לתרומה משמעותית להמרצת הפעילות הכלכלית והתעסוקה בישראל. מדובר בענף שסך תוצרתו מהווה כ- 10% מהתמ"ג, יחס דומה למדינות רבות באירופה", כך לדברי פרופ' ליאו ליידרמן, הכלכלן הראשי של בנק הפועלים, בכינוס הנדל"ן השנתי של ארגון הקבלנים בת"א-יפו ובת-ים.

לדבריו, "בתחום התעסוקה, כיום כ- 300 אלף משקי בית בישראל מתפרנסים מענף הבנייה ומהתעשיות הנלוות לו. במילים אחרות, פתרון משבר הדיור בישראל חשוב לא רק מנקודת המבט החברתית, אלא גם מנקודת המבט המאקרו של רמת הפעילות והתעסוקה במשק".

ליידרמן התייחס לפרדוקס לדבריו הקיים בענף הדיור ואמר כי דווקא עתה, כאשר הצרכים החברתיים, רווחת התושבים, ומצב המשק "זקוקים לו", ענף הבנייה מאופיין במגמות השליליות של ירידות חדות במכירות של דירות חדשות ובהתחלות הבנייה.

ההסבר לכך לדעתו, הוא אי הוודאות של העוסקים בדיור על רקע היעדרה של תוכנית ממשלתית מקיפה ואמינה לטיפול בבעיות שוק הדיור, וביניהן מצוקת הדיור באזורים מסוימים ויוקר הדיור בישראל.

כמו כן ציין, כי קיים כיום מגוון רחב של הצהרות, הצעות, ותוכניות שטרם הגיעו לידי אישור או מימוש, כגון מע"מ אפס ומכרזי מחיר מטרה. במקביל, החלה פעילות להמרצת הבנייה להשכרה ולהפשרה מהירה של קרקע ע"י רשות מקרקעי ישראל, ונמשכת הפעילות במסגרת תכנית פינוי-בינוי ותמ"א 38. אך במקום להכריז על תוכנית ממשלתית כוללת בתחום הדיור בה כלולים חלק מהצעדים לעיל, אמר, אלה הוצגו בנפרד, כאשר מתלווה לזה אי-ודאות באשר לפרטים די משמעותיים עבור השחקנים השונים בשוק הדיור.

13 שנה מייזום הפרויקט לבנייה

בנוסף, אמר ליידרמן, הבירוקרטיה העצומה המלווה את תהליך קבלת היתרי בנייה ממשיכים להעיב את פעילות הענף, ולהוביל להתארכות משך הבניה ולגידול בעלויות. טרם חל שינוי משמעותי במציאות המצערת שתוארה במחקר מבנק ישראל: באופן טיפוסי בישראל, הזמן שעובר מייזום ראשוני של פרויקט בנייה ועד לבנייה בפועל הוא 13 שנה. עוד אמר ליידרמן, כי אחד מהחסמים הבולטים להתפתחות ענף הבנייה הוא המחסור בעובדים, בעיקר זרים בעבודות הרטובות.

לדבריו, המחסור באשראי זמין אינו הסיבה שמגבילה את ההתרחבות האפשרית של הענף. מצב שוק ההון בעולם ובארץ מאופיין בריביות ריאליות אפסיות ולעתים אף שליליות.

על רקע זה, משקיעים מוסדיים רבים (כגון קרנות פנסיה וחברות ביטוח), מקצים סכומים גדולים לפרויקטים בתחום הנדל"ן, הצפויים להניב בטווח הבינוני והארוך תשואות גבוהות מהשקעות אלטרנטיביות, כגון אגרות חוב. גם במערכת הבנקים בישראל קיימים מקורות אשראי זמינים לתמיכה ביוזמות חדשות בתחום הבניה. כלומר, נראה כי שוק ההון בישראל נמצא במצב בו לא היה זמן רב, מצב של זמינות גדולה של מקורות מימון בנקאיים וחוץ בנקאיים עבור פרויקטים מבטיחים בענף הבנייה.

בסיום דבריו הטיח ליידרמן ביקורת בהתבטאויות רבות של קובעי המדיניות בנוגע לכך שמחירי הדיור יירדו בצורה ניכרת, למשל בכ-20%, כבר בשנה הקרובה. "אי אפשר להתחייב על מחירי הדיור לשנה הקרובה, זה לא אמין ואני לא ממליץ לאף אחד להתנבא כי המחירים נקבעים על ידי כוחות השוק", הוא אמר.

עוד הוא אמר בהקשר זה, כי הניסיון הקיים בארץ ובעולם מצביע על ירידת מחירי דיור בחדות שכזו, רק במצבי מיתון עמוק ומשבר. בתנאים רגילים, במידה שהמחירים יורדים - הדבר נעשה בהדרגתיות ולאורך זמן. כך למשל, אמר ליידרמן, לקח 7 שנים עד שניתן היה לראות ירידה מצטברת של כ-20% במחירי הדיור במונחים ריאליים בישראל, בין השנים 2008-2002. זאת, כאשר ברקע, בחלק מהתקופה, השפעות האינתיפאדה השנייה ומשבר תחום הטכנולוגיה בחו"ל, שהביאו למיתון בישראל עד המחצית השנייה של שנת 2003. משמעות הדבר היא שכדאי להנמיך ציפיות, ולא להגדיר את יעדי המדיניות במונחים של יעד כמותי ספציפי של ירידת מחירים.