בשנה האחרונה אנו עדים לנטייה הולכת וגוברת של בתי השקעות להשקיע כספי חוסכים באופן ישיר בנדל"ן במדינות זרות. השקעות של גופים פיננסיים ישראליים בנדל"ן בחו"ל אינן דבר חדש, והן אף מהוות דרך ראויה לפיזור סיכון. אלא שהתופעה החדשה היא ההשקעה הישירה של כספי ציבור בנכסי מקרקעין בחו"ל ־ לא באמצעות קרנות השקעה ייעודיות, מניות של חברות נדל"ן או אג"ח, אלא באמצעות קנייה ישירה של נכסים בחו"ל.
הסיבות המביאות גופים ישראליים להשקיע במישרין כספי חוסכים בנדל"ן בחו"ל הן רבות ומגוונות, ובהן: החמרת הדרישות הרגולטוריות בשנים האחרונות בנוגע לטיפול בחברות בקשיים וחוסר ודאות בנוגע להיקף זכויות מחזיקי אג"ח בהסדרי חוב ולוחות הזמנים להסדרים אלו. ייתכן שגם הסיקור התקשורתי שיש להסדרי חוב דוחף גופים מוסדיים להעדיף השקעה ישירה ו"דיסקרטית" בנדל"ן בחו"ל.
בעבר נשמעה ביקורת על בעלי שליטה בחברות השקעה בנדל"ן אשר הובילו לאובדן ערך ולתספורות. אלא שיש לזכור שחלק ניכר מהחברות שגייסו הון או חוב מהציבור עשו זאת ככלי להשקעה בנדל"ן בחו"ל על בסיס הערכות מקצועיות סבירות לצמיחה משמעותית ולעליית ערך. על פי רוב, אובדן הערך של נכסי הבסיס לא היה תוצאה של פעולות או מחדלים של הנהלה או בעלי שליטה מישראל, אלא של תנודות שוק שליזמים הישראלים לא היתה שליטה עליהן.
האם השקעה ישירה של גופים מוסדיים בנכסים בחו"ל עשויה למתן את המכה שתבוא עם המשבר הבא בענף הנדל"ן? ההפך הוא הנכון. דווקא השקעה בהון, בחוב או במכשירים פיננסיים אחרים בחו"ל מאפשרת לשחקנים בשוק ההון הישראלי (לפחות עד גודל מסוים) להשקיע בענף הנדל"ן במדינות הזרות תוך כדי פיזור השקעות טוב יותר, לשמור על האפשרות לצאת מפוזיציית ההשקעה בלי לטפל במכירת נכס הבסיס, ולהעביר את יתר הסיכון והסיכוי הכרוכים בהשקעה לגורם אחר עם מכירת אחזקותיהם. לעומת זאת, השקעה ישירה בנדל"ן לא תאפשר יציאה זריזה מעסקה כושלת. במקרה כזה כספי הציבור נשארים "תקועים" בנכס ספציפי עד לפתרון משפטי מקומי.
השקעה ישירה בנדל"ן עלולה גם לסבול מטעויות בהערכת השווי. להבדיל, ניירות ערך הם בעלי שווי אובייקטיבי הנקבע על ידי השוק מדי יום. שיערוך נכסים המוחזקים במישרין מבוצע על ידי שמאים, ובעת משבר הציבור עלול להיות מופתע מצניחה בערכים או מאי־היכולת לממש את הנכסים לפי הערכים שבהם הם רשומים. כמו כן השקעות ישירות בנדל"ן דורשות יכולות מקצועיות ייעודיות אשר, אפשר לומר בזהירות, אינן קיימות בגופים שנדל"ן אינו מרכז עסקיהם.
אף שיש גופים מוסדיים שנערכו להשקעה בנדל"ן בחו"ל, ספק אם הם מחזיקים במחלקות מתוחכמות כמו אלה של חברות נדל"ן או קרנות ריט הפועלות באותם מקומות, ואשר במקרים רבים אפשר להשקיע בהן ולקבל ניהול מקצועי ופיזור טוב יותר של ההשקעה, בלי להפוך לשחקן נדל"ן בשוק זר.
מלבד זאת, שירותים משפטיים באירופה ובארה"ב (שם מתבצעות מרבית ההשקעות בנדל"ן) יקרים הרבה יותר מבישראל, ובפרט העלויות הכרוכות בהליכי גבייה וחדלות פירעון.
הכותב הוא שותף מנהל במשרד שפירא ושות'
לא התפרסמו תגובות לכתיבת תגובה