אתר זה עושה שימוש בעוגיות על מנת להבטיח לך את חוויית הגלישה הטובה ביותר.
דרך לשחרור חסמים

דרך לשחרור חסמים

שני פסקי דין בנוגע לסיווג חברות המחזיקות בקניונים כאיגוד מקרקעין העלו תוצאות הפוכות. כשהמשמעות היא תשלום או אי־תשלום מס רכישה, כדאי שהעליון יתערב

12.11.2014, 14:15 | טארק דיביני

לענף הנדל"ן בכלל ולחברות הנדל"ן המניב בפרט משקל בולט בשוק ההון הישראלי. חברות נדל"ן רבות מתארגנות כקבוצת חברות, כך שנכסים מניבים מוחזקים דרך חברות־בנות בשליטה מלאה. למבנה זה יתרונות משפטיים ופיננסיים שבמקרים רבים משפרים את ערכה הכולל של הקבוצה. כמו כן, לעתים מבנה זה הוא כורח המציאות. אחד המסים הכבדים המוטלים על עסקאות נדל"ן הוא מס הרכישה. אין ספק שהוא מקור מימון לאוצר המדינה, וביטולו יצריך מציאת מקורות מימון חלופיים.  זה שנים רבות חלוקים רשות המסים ונישומים רבים סביב השאלה מתי חברת נדל"ן מניב עסקית תסווג כאיגוד מקרקעין ומתי לא. ככל שהחברה תסווג כאיגוד מקרקעין, יחול על מכירת מניותיה או הקצאת מניות בה מס רכישה לפי שווי נכסי המקרקעין שבבעלותה בהתעלם מהתחייבויותיה ובהתעלם מערך מניותיה.

אילוסטרציה, צילום: שאטרסטוק אילוסטרציה | צילום: שאטרסטוק אילוסטרציה, צילום: שאטרסטוק

ככלל איגוד מקרקעין הוא איגוד שכל נכסיו, במישרין ובעקיפין, הם זכויות במקרקעין. עם זאת, כדי למנוע תכנוני מס נקבעה רשימת נכסים שלא ניתן יהיה לראות בהם נכסים של האיגוד אם אינם משמשים לייצור הכנסות האיגוד או שמשמשים לייצור ההכנסות באופן טפל בלבד. נכסים אלה הם מזומנים, מניות, אג"חים, ני"ע ומיטלטלין. כלומר, החזקה בנכסים אלה, לצד הזכויות במקרקעין, אינה מוציאה את החברה מגדר איגוד מקרקעין.

פסקי דין הפוכים

לאחרונה ניתנו שני פסקי דין חשובים בעניין, אך למרבה ההפתעה תוצאותיהם היו הפוכות. שניהם דנו בסיווג חברות המחזיקות בקניונים כאיגודי מקרקעין. פסק הדין הראשון ניתן בפרשת גזית גלוב שבה דובר על הקצאת מניות בחברה המחזיקה במרכז רוטשילד בראשון לציון. ועדת הערר נדרשה לשאלה אם החברה היא איגוד מקרקעין, וזאת כדי לקבוע אם יחולו מס שבח ומס רכישה על ההקצאה שסווגה כמכר. ועדת הערר נקטה גישה שלפיה אחזקה בנכס בלתי מוחשי מוציאה את החברה מהגדרת איגוד מקרקעין. במקרה זה דובר ככל הנראה על נכס בלתי מוחשי מהותי ועיקרי בייצור הכנסות החברה, אך היה מן הראוי, להגביל את הקביעה הזו למקרים שבהם אותו נכס אינו טפל לפעילות. בנוסף קבעה הוועדה, בהתבסס על פסיקה קודמת של בית המשפט העליון, כי הפסדים לצורכי מס הם בבחינת נכס נוסף ונפרד מהמקרקעין, דבר התומך באי־סיווג החברה כאיגוד מקרקעין. לעומת זאת, בפסק הדין שניתן בפרשת מליסרון, נקטה הוועדה גישה מחמירה. הוועדה קבעה, במישור העקרוני, כי גם חברה עסקית יכולה להיות איגוד מקרקעין, ולא רק חברה בעלת אחזקה פסיבית בנדל"ן. אין לבחון את טיב האחזקה, אלא להיצמד למבחן הנכסי. עוד נפסק כי אין לייחס משקל מכריע למבחן הכמותי בנוגע לטפלות הנכסים.

המחוקק לא התכוון

לגופו של מקרה נפסק כי לא הוכח קיומם של נכסים נוספים בחברה מעבר לאחזקה במקרקעין (הקניון). ועדת הערר ציינה שרוב הנכסים הנוספים נטמעים בבעלות במקרקעין ומהווים חלק מהם (כגון חייבים, הסכמי שכירות ומותג). ועדת הערר פסקה שלא נתקבלו ראיות מספקות בשאלת קיומן ושוויין של הזכויות הנוספות. פסקי דין של ועדות הערר כפופים לערעור, ויש לצפות כי המילה האחרונה תיאמר בבית המשפט העליון, בתקווה כי העליון יקבע כללים מנחים מתוך מטרה לצמצם את החסמים בשוק הנדל"ן, במיוחד חסמים שהמחוקק לא התכוון במפורש להטילם.

הכותב הוא שותף ומנהל מחלקת מיסוי נדל"ן בפירמת BDO זיו האפט

שיתוף בטוויטר שיתוף בוואטסאפ שיתוף בפייסבוק שיתוף במייל

תגיות