אולייר מנסה לפתות את המוסדיים עם הנפקה של אג"ח צמודה לשער הדולר

גל ההנפקות של חברות הנדל"ן האמריקאיות בתל אביב נמשך, כשהפעם תורה של חברת הנדל"ן אולייר (AllYear) לנסות את מזלה. אולייר, שבבעלות איש העסקים היהודי אמריקאי יואל גולדמן, תנסה לגייס היום 265 מיליון שקל בשלב המוסדי בהנפקת האג"ח הראשונית שלה בתל אביב, מתוך מטרה להגיע לגיוס כולל של 330 מיליון שקל.

על רקע הביקושים הנמוכים מהמצופה בהנפקות הקודמות של החברות האמריקאיות (ספנסר ולייטסטון), החליטו חתמי ההנפקה והנהלת אולייר לתת תמריץ למוסדיים: הצמדה מיוחדת של הקרן והריבית לשער הדולר. אם שער הדולר יעלה, המשקיעים ייהנו מעלייה בקרן ובריבית שהם מקבלים בהתאם לעלייה בשער הדולר. אך אם שער הדולר יירד אל מתחת לשער הבסיס ביום ההנפקה, הקרן והריבית יחושבו לפי שער הבסיס ולא מתחת מזה. כך נעשה גם באג"ח א' של דה לסר, חברת נדל"ן אמריקאית נוספת שגייסה חוב בתל אביב ב־2008. מאז ההנפקה רשמו האג"ח של לסר תשואה של 80%, והן נסחרות כיום בתשואה לפדיון יציבה של 1.5%.

האג"ח של אולייר מדורגות בדירוג בינוני גבוה של A2 על ידי מידרוג ויהיו בעלות מח"מ של 4.92 שנים. הן ייפרעו בשבעה תשלומי קרן שווים בסוף כל נובמבר בשנים 2023–2017. הריבית תשולם פעמיים בשנה בסוף כל מאי ונובמבר בשנים 2023–2015. החברה הציבה במכרז רף ריבית מקסימום של 6.7% שהיא מוכנה לשלם על החוב. קצת מתחת לריבית של 6.9% שנסגרה במכרז של ספנסר בשבוע שעבר. ריבית המקסימום משקפת תשואה אפקטיבית של 6.94%, ובשקלול רכיב הגנת המטבע היא משקפת תשואה אפקטיבית של 8.39%, כך שהאטרקטיביות למוסדיים היא גבוהה מאוד.

אולייר עוסקת בהשכרה של בניינים ברבעים ברוקלין, וויליאמסבורג ובושוויק שבניו יורק, שנחשבים לרבעים יציבים. ההון העצמי שלה עומד על 228 מיליון דולר עם נכסים בהיקף של 450 מיליון דולר (יחס הון למאזן של 51%). שיעור התפוסה הממוצע בנכסים שלה עומד על 98%.

חלק ניכר (30%) מיחידות הדיור להשכרה של אולייר הן בשכירות מפוקחת. לפי המצגת של החברה, ה־NOI ב־2014 עומד על 16.6 מיליון דולר, שיפור של 13% בהשוואה ל־2013, והחברה צופה המשך עלייה בהכנסות בעקבות השלמה צפויה של 13 פרויקטים שבפיתוח.

מחר צפוי לצאת לפועל השלב הציבורי בגיוס החוב של לייטסטון, חברת הנדל"ן של דיויד ליכטנשטיין, שתנסה לגייס 100 מיליון שקל נוספים לאחר שגייסה 300 מיליון שקל בשלב המוסדי. ביום חמישי צפוי לצאת לפועל השלב הציבורי של אולייר במידה שהשלב המוסדי יעבור בהצלחה.