ההחלטה על עתיד שוק הנדל"ן עוברת ליועמ"ש

הקדמת הבחירות טרפה את הקלפים בשוק הדיור. הדבר האחרון שהישראלים שחולמים לקנות דירה צריכים הוא שהממשלה תתפרק עכשיו. הממשלה אמנם לא הצטיינה עד כה בטיפול במשבר מחירי הדיור, כמו גם הממשלה הקודמת, אולם התפרקותה הפכה את העסק להרבה יותר גרוע.

יש לכך שתי סיבות עיקריות. הראשונה קשורה לצד הביקוש. האנשים שהמתינו לראות מתי התוכניות הממשלתיות - 0% מע"מ ומחיר מטרה - יוצאות לדרך, הבינו שאין להם יותר מה לחכות, וחזרו להסתער על שוק הנדל"ן. הסיבה השנייה קשורה לצד ההיצע וליכולת הממשלה לשחרר קרקעות לשוק הדיור. הקדמת הבחירות, ויותר מכך פיטורי יאיר לפיד מתפקיד שר האוצר, הכניסו את אגף התקציבים באוצר, משרד הבינוי ורשות מקרקעי ישראל לסבך שלא ברור איך ייצאו ממנו.

זהו סבך של אינטרסים פוליטיים, של תפיסות עולם מנוגדות, של פוליטיקאים שחייבים להציג הישגים לבוחריהם, ושל פקידים שישבו יותר מדי זמן בשקט כי הפוליטיקאים הכריחו אותם. אם המצב הזה לא ייפתר במהרה, ואין כרגע סימנים לכך שייפתר במהרה, הריב בין משרד האוצר לבין משרד הבינוי עלול לעכב בניית אלפי יחידות דיור. לכן זהו לא רק סיפור הקרב על תוכנית מחיר מטרה, אלא סיפור רחב יותר על האופן שבו הממשלה כושלת שוב ושוב בשנים האחרונות במציאת פתרון אמיתי למשבר מחירי הדיור. נקודת הרתיחה של הסיפור תגיע מחר בישיבת מועצת רשות מקרקעי ישראל, שבה שר הבינוי מתכוון לנתק בין תוכנית מחיר מטרה שאותה הוא מקדם לבין תוכנית 0% מע"מ עליה השלום, שקידם שר האוצר המפוטר לפיד. אם היועץ המשפטי לממשלה יהודה וינשטיין יתמוך בניתוק בין התוכניות, המהלך ייצא לדרך, ואם לא — לא.

בזירה אחת: פקידי האוצר

העסק יצא משליטה בשנייה שלפיד פוטר מתפקידו. הוא היה בערך היחיד בממשלה שתמך בתוכנית 0% מע"מ. כל הכלכלנים והפקידים בכל המשרדים התנגדו לתוכנית בנימוק שלא רק שהיא לא תוריד את המחירים, אלא אף תעלה אותם, ועל הדרך תעלה למדינה כ־2 מיליארד שקל בשנה.

אלא שלפיד היה שר אוצר חזק שהראה לפקידי אגף התקציבים מה הוא חושב עליהם יותר מפעם אחת, לעתים אפילו בפומבי. ב־17 במרץ לפני שנה נשא לפיד נאום חריף במרכז הבינתחומי בהרצליה, והשתלח בפקידי אגף התקציבים כשאמר שהם לקחו על עצמם את תפקיד קביעת סדר העדיפויות הלאומי, וכי "הם נכנסו לתוך ואקום מנהיגותי וערכי מפני שהאמינו בכל לבם שהם מצילים את המדינה מעצמה. אני חושב שהם ישמחו להחזיר את המנדט הזה לבעליו החוקיים".

צילום: עומר מסינגר

מה שלא היה ידוע אז הוא שאחרי הנאום המשיך לפיד לירושלים, לפגישה מצומצמת בלשכת ראש הממשלה, ושם הודיע שהוא עומד להשיק את תוכנית 0% מע"מ על אפם ועל חמתם שלו ושל כל הפקידים. למחרת, באופן אופייני ללפיד, הופיעה התוכנית שלו בכותרת הראשית של "ידיעות אחרונות", ופקידי אגף התקציבים נאלצו להתיישר לימין למרות התנגדותם הנחרצת לתוכנית.

ממרץ ההוא ועד עתה, יותר משנה וחצי, ישבו פקידי האוצר בשקט. הם אפילו מצאו את עצמם נלחמים בכנסת את מלחמתו של לפיד עבור תוכנית שהם לא מאמינים בה. כעת לפיד הלך ואיתו התוכנית, ופקידי האוצר יכולים לחזור לתפקיד המסורתי שלהם — לעצור את הפוליטיקאים מלעשות את מה שנתפס בעיניהם כצעדים בלתי אחראיים שמונעים כמעט אך ורק ממניעים פוליטיים. ופה נכנסים לתמונה שר הבינוי אורי אריאל ותוכנית מחיר מטרה.

בזירה שנייה: שר הבינוי

אריאל מעולם לא הסתיר את סלידתו מהאופן שבו לפיד לקח קרדיט על תוכנית 0% מע"מ, אף שהוא עצמו הציג אותה כמה חודשים קודם לכן. מהצורך הזה נולדה תוכנית מחיר מטרה.

בקצרה, תוכנית מחיר מטרה היא גלגול של תוכנית קודמת של משרד הבינוי, שפעילה עד היום, בשם מחיר למשתכן. זה הולך ככה: רשות מקרקעי ישראל משווקת כל הזמן קרקעות באמצעות מכרזים. השנה, לפחות לפי התוכניות המוקדמות, היא אמורה לשווק 41 אלף דירות עד סוף השנה, אם כי מבדיקת "כלכליסט" עולה שעד עתה שווקו רק 28 אלף דירות. המדינה רצתה לשנות את המצב שבו היזם שמציע את המחיר הכי גבוה לקרקע זוכה בה — כי אז המחירים הגבוהים מגולגלים לצרכנים — והמציאה את שיטת מחיר למשתכן. בשיטה זו היזם שיציע את המחיר הנמוך ביותר לדירה לצרכן הסופי הוא שיזכה בקרקע. תוכנית מחיר מטרה מבוססת על השיטה הזו, אבל במסגרתה היזם שיקבל את הקרקע יהיה מי שיציע את האחוז הגבוה ביותר של דירות שיימכרו לצרכן הסופי במחיר נמוך ב־20% מחיר השוק.

יהודה וינשטיין | צילום: מיקי נועם אלון

התוכנית של אריאל זכתה לתמיכה של נגידת בנק ישראל, ראש הממשלה וגורמים נוספים, בין היתר בשביל לנסות ולהוריד את לפיד מתוכנית 0% מע"מ. רק שמה שקרה בסוף הוא שביולי האחרון לפיד ואריאל גרמו לממשלה להחליט ששתי התוכניות כרוכות זו בזו, ושאחת לא תחל לפעול לפני השנייה. זו בדיוק ההחלטה ששר הבינוי מתכנן כעת להפר, ובה גם נתלים פקידי האוצר כדי להכניס שינויים בתוך תוכנית מחיר מטרה.

הכפפות הפוליטיות הוסרו

ביום רביעי האחרון שלח היועץ המשפטי של משרד האוצר יואל בריס מכתב חריף ליועץ המשפטי לממשלה יהודה וינשטיין, ובו תקף את הכוונה של שר הבינוי, שעומד בראש מועצת רשות מקרקעי ישראל, לנתק בין מחיר מטרה לבין 0% מע"מ. בריס קרא לווינשטיין לטרפד את הכוונה של אריאל משני נימוקים. ראשית, למועצת רשות מקרקעי ישראל אין שום סמכות לבטל החלטת ממשלה; ושנית, זו תקופת בחירות, ועל פי הנחיות היועמ"ש עצמו גופי ממשלה אינם יכולים לקבל החלטות שמשפיעות במישרין על הממשלה הבאה שתקום.

במשרד הבינוי מתנגדים נחרצות לעמדה הזו ושלחו לווינשטיין חוות דעת משלהם, שקובעת שאין כל פסול במהלך וכי הוא אף הכרחי משום שריסון בתקופת בחירות אין פירושו "קפיאה על השמרים". בדיקת "כלכליסט" במשרד המשפטים העלתה כי היועץ טרם החליט בנושא. הוויכוח המשפטי פה הוא שולי משום שהוא רק עלה תאנה שמסתיר מאחוריו את הסיפור האמיתי. הסיפור האמיתי הוא שבחודשים האחרונים פקידי האוצר לא יכלו לנהוג במקצועיות ולהתנגד כמו שהם יודעים לפרטים מסוימים בתוכנית מחיר מטרה, משום ששר האוצר שלהם ידע שאם התוכנית של אורי אריאל תיתקע אז גם התוכנית שלו תיתקע. אבל עכשיו הוא כבר לא בתמונה, והפקידים יכולים להציף את כל הבעיות שהטרידו אותם עד כה ביתר שאת. בכירים באוצר אמרו ל"כלכליסט" שדווקא היעלמותה של תוכנית 0% מע"מ מהזירה היא שגרמה להם לצאת נגד מחיר מטרה, ולא פיטורי לפיד. נכון שלפיד ו־0% מע"מ נתפסים כאותו דבר כמעט, אבל זהו ניואנס חשוב. חלק ממאפייני מחיר מטרה נקבעו בהתאם לאלה של 0% מע"מ כדי שישלימו זו את זו, וכעת — מש־0% מע"מ אינה בתמונה — יש לשנות את מאפייני מחיר מטרה.

באוצר מצביעים על שלושה ליקויים בתוכנית מחיר מטרה: הראשון הוא שאין מקום לתת הטבה למשפרי דיור — כלומר מי שיש בבעלותם דירה ורוצים לעבור לאחת גדולה יותר — משום שהם נהנו מעליות מחירים אדירות בשנים האחרונות. השני הוא שהמחיר המקסימלי שעבורו תינתן ההטבה, 2 מיליון שקל לדירה, הוא גבוה מדי. מחיר זה נבחר משום שהנחה של 20% על 2 מיליון שקל יוצרת דירה של 1.6 מיליון שקל, כמו ב־0% מע"מ, ועכשיו כשהתוכנית בוטלה יש לצמצם את ההטבה. השלישי הוא שהשיטה הנוכחית של מחיר מטרה עלולה לגרום למצב אבסורדי, שבו יזמי נדל"ן מצליחים לזכות במכרזי מחיר מטרה גם אם הציעו שרק דירה אחת תימכר בהנחה של 20% על מחיר השוק. זאת משום שהתוכנית לא קובעת מינימום של דירות שהיזמים צריכים להציע במחיר המטרה.

בשיחה עם "כלכליסט" טרם כניסת השבת הסביר הממונה על התקציבים במשרד האוצר אמיר לוי כי "הוצאת מכרזי מטרה ללא העדפה מובנית לרוכשי דירה ראשונה תייצר מצב שבו הזוגות הצעירים יידחקו על ידי משפרי הדיור, שמחזיקים כיום בדירות שהערך שלהן עלה בשבע השנים האחרונות ב־80%, ולכן יכולתם הכלכלית גבוהה בהרבה. המטרה שלנו צריכה להיות מתן עדיפות לרכישת דירה ראשונה".

לוי הוסיף כי "הפתרון המבני להתמודדות עם משבר הדיור הוא הגדלת היצע הקרקעות, ולכן כל פתרון שיכלול שיווק מכרזי מחיר מטרה או פתרון אחר חייב לתת מענה לכך שהיקף ההכנסות מקרקע יספיק לממן את פינוי מחנות צה"ל ושיווק הקרקע המתפנה להגדלת היצע הדיור".

התשובה הזו של לוי עמומה מעט, אז הנה הפירוש שלה: כל אלף דירות שישווקו בשיטת מחיר מטרה יעלו למדינה 100 מיליון שקל של אובדן הכנסות לרשות מקרקעי ישראל. בשנה הבאה יותר מ־900 מיליון שקל מהכנסות רשות מקרקעי ישראל אמורים לשמש לתשלום למערכת הביטחון לטובת פינוי בסיסים, כך שאם ההטבה של מחיר מטרה תהיה מפליגה מדי, לתפיסת האוצר, היכולת של המדינה להגדיל את היצע הקרקעות על ידי פינוי בסיסי צה"ל תהיה מוגבלת — ואיתה גם היכולת להילחם בעליית מחירי הדיור.

במשרד הבינוי, קל לנחש, דוחים מכל וכל את הטענות הללו. מה שבעיקר מרגיז את שר הבינוי אריאל הוא שפקידי האוצר מסתתרים מאחורי נימוקים משפטיים ושאלות כאילו מקצועיות, כלשונו, בזמן שהמטרה שלהם היא אחת — לעצור את התוכנית.

בשיחה עם "כלכליסט" לפני כניסת השבת אמר אריאל כי "מה שהם מנסים לעשות הוא לא לדון בנושא כלל. זהו שיא החוצפה. מחירי הדירות שועטים קדימה וזו גם אחריותם, לא רק אחריותי, והם רק יוצאים נגד החלטת ממשלה ומנסים להגשים את החלום שלהם, שלא יהיו 0% מע"מ ומחיר מטרה. הם ממציאים טיעונים כאילו מקצועיים בשביל שזה ייראה ענייני. אין לי מושג למה אנשים שתפקידם להוריד את מחירי הדיור ממש מפריעים במו ידם. אמרתי להם שיביאו תוכנית אחרת, אבל הם לא הביאו".

האמת היא שאריאל ככל הנראה צודק. פקידי האוצר אינם מוכנים להודות בכך בגלוי, אולם לאורך כל הדיונים בתוכנית מחיר מטרה בשנה האחרונה הם התנגדו לה ומתנגדים לה גם היום. לטענתם מדובר בתוכנית שלא באמת תוריד מחירים, אלא תטיל פיקוח מחירים בלתי אפקטיבי ובלתי ניתן לאכיפה על קמצוץ מהדירות שנמכרות מדי שנה, כשהיחידים שייהנו מכך יהיו הקבלנים ומשפרי הדירות, שקונים דירות יקרות מאוד בסיוע משלם המסים.

המחיר: מחירי הדיור יעלו

הקרב הזה בין פקידי האוצר לבין שר הבינוי יכול להיגמר באחת משתי אפשרויות: או שווינשטיין יגיד שאין מניעה ששר הבינוי יבטל את החלטת הממשלה, או שהוא יגיד שאי אפשר לקבל החלטות בעניין בתקופת בחירות, ושיש לחכות עד לאחר הרכבת ממשלה חדשה.

אפשרות ביניים היא שווינשטיין יקבע ששר הבינוי אינו יכול להפוך את החלטת הממשלה מיולי, אולם בסמכותו להביא את העניין לדיון מחודש בממשלה, אף שמדובר בממשלת מעבר. עם זאת, קשה לראות את התסריט הזה מתממש משום שסביר להניח שאיש משרי הממשלה, כולל זה שעומד בראשה, לא ירצה לגעת בתפוח האדמה הלוהט הזה דווקא עכשיו, כשעין הציבור פקוחה לרווחה. לא משנה איזו מהאפשרויות תתממש, המשמעות עלולה להיות תקיעה של שוק הדיור למשך חודשים.

הנה כך, כמה עצוב, נראה חוסר היכולת של הממשלה לנהל את תחום הנדל"ן. כל שחקן מושך לכיוון שלו, כל אחד מהסיבות שלו, בין שהן פוליטיות ובין שהן כלכליות. התוצאה היא אחת: קיפאון ביכולת לקבל החלטות ולהציף את השוק בהיצע של קרקעות חדשות. וכל זה קורה דווקא עכשיו, בחודש דצמבר, שבו רשות מקרקעי ישראל צריכה לשווק לפחות 13 אלף יחידות דיור בשביל לעמוד ביעד השנתי שהציבה הממשלה. השר אריאל טוען שזה עומד לקרות, אבל אם כל הצדדים ימשיכו כך נדמה שהם בעיקר יפספסו את המטרה. את כל המטרה.