יכולתו של כחלון לטפל בשוק הדיור מוגבלת: דיור זה ממש לא סלולר

למשה כחלון, השם החם של בחירות 2015, יש תוכנית מגובשת לטיפול במחירי הדיור. השמועות מדברות על חוברת של מאה עמודים שחיבר ראש אגף התקציבים לשעבר גל הרשקוביץ. עדיין לא ידוע עד כמה התוכנית הזאת יורדת לפרטים ובאיזו מידה היא כוללת רעיונות חדשים או רק ממחזרת ישנים, אבל עוד לפני שכחלון חושף אותה בפני הציבור כבר ברור שאת המהלך שהופעל על שוק הסלולר, זה שקנה לו את תהילתו הנוכחית והפך אותו למטבע לשון בפי ראש הממשלה (תהיו כחלונים), לא יהיה קל כל כך להפעיל על שוק הדיור. הנה ארבע סיבות ששוק הדיור הוא לא שוק הסלולר. לא שזה בלתי אפשרי ולא שלא צריך לנסות, אבל חבל לצפות מכחלון להפוך למשיח מחירי הדיור כשהיכולת שלו לעשות את זה מוגבלת מאוד. לא רק שלו, של כל אחד.

1. צריך להיות ראש הממשלה בשביל זה

בואו ניזכר לרגע מה עשה כחלון בשוק הסלולר בעצם שהפך אותו לאייקון. שתי רפורמות עיקריות מבין השלל שהעביר עשו את העבודה: הכנסת מתחרים חדשים לשוק, בעיקר גולן טלקום והוט מובייל ובמידה פחותה יותר גם מפעילים וירטואליים כמו רמי לוי; והסרת חסמי מעבר מחברה לחברה כמו ביטול קנסות יציאה וביטול הזיקה בין רכישת מכשיר סלולרי לבין החבילה של הלקוח.

כחלון יכול היה לעשות את זה חרף הלחצים הגדולים שהופעלו עליו מצד הטייקונים הגדולים של שוק הסלולר, משום שהוא היה הרגולטור היחיד. נכון, הוא היה צריך לעבור בכנסת באשר לחלק מהדברים (בביטול קנסות יציאה למשל), ואין לזלזל בכך, אך בנוגע לחלק גדול מהפעולות הוא היה הריבון היחיד בתחום (בפרט כשהיתה לו התמיכה של אגף התקציבים במשרד האוצר).

בענף הדיור התמונה שונה לחלוטין, כי אין בו רגולטור אחד ויחיד. יש לפחות שבעה כאלה, שכל אחד מהם אדון לעצמו וכל אחד מהם מושך לכיוון אחר ומונע מאינטרס אחר. בנק ישראל אחראי לריבית שמשפיעה על הביקוש לדיור ולבנקים שנותנים משכנתאות וקובע כללים בנושא. משרד הבינוי אחראי לקביעת מדיניות בתחום שיווק הקרקעות של רשות מקרקעי ישראל, אבל הוא לא לבד כי משרד האוצר קובע את המדיניות לא פחות ושולט בה מלמעלה בהתאם לצרכים התקציביים של המדינה כולה. הוסיפו לזה את משרד התחבורה, שאמון על התשתיות החיוניות לפיתוח שכונות חדשות; הכניסו לקלחת גם את ראשי הערים, כל אחד וההעדפות שלו; צרפו לזה את משרד הביטחון, שיושב בפועל על קרקעות בהיקף אדיר באזורי ביקוש; ותקבלו מערכת מסובכת ביותר לתפעול. ועדיין לא הזכרנו את רשות המסים וגופים נוספים הקשורים לעניין. זו מערכת שאם כחלון יבקש לקבל בה החלטות מהירות, לחתוך, להוביל ולצאת לדרך, הוא ימצא את עצמו מתקשה, מסתרבל ומסתבך.

לראיה: מה שקרה לשר האוצר לשעבר יאיר לפיד. אף שהוא שם את נושא הדיור בראש האג'נדה שלו והיה מוכן להתאבד על כך פוליטית, אף שהקים את קבינט הדיור ועמד בראשו, מחירי הדיור המשיכו לעלות בתקופתו. גם אם כחלון יחליף אותו במשרד האוצר, כל עוד ריבוי הגורמים הזה קיים וכל עוד שר האוצר לא שולט בכולם, אין סיבה להאמין שכחלון יידע לעשות נסים במקומות שבהם לפיד לא ידע. אולי צריך להיות בשביל זה ראש ממשלה, אם כי גם זה לא מבטיח דבר בהינתן כל הבירוקרטיה שאפילו הוא צריך לעבור בדרך לעשייה ממשית. אחרי הכל כשלממשלה לא מספיקות ארבע שנים לצורך ההכרעה בסוגיה משפטית שולית כל כך כמו איך מגדירים מכירת קרקע כדי להוציא לדרך מס מיוחד על קבלנים שמחזיקים בקרקע ולא בונים עליה, זו תרבות ארגונית שלא ברור כיצד אדם אחד יכול לשנות מהיסוד בבת אחת.

2. התוצאות ייראו רק בטווח הארוך

בענף הסלולר כחלון יכול היה להציג הישגים נראים לעין זמן קצר יחסית אחרי שהרפורמות יצאו לדרך, וזאת משום שברגע שהשחקנים החדשים נכנסו לשוק, המחירים נחתכו באחת. כפוליטיקאי אי אפשר לבקש יותר מזה - לגזור את הקופון הפוליטי עוד בימי חייך הפוליטיים. זה חלומו הרטוב של כל פוליטיקאי.

בענף הדיור המצב שונה בתכלית. זו כבר כמעט קלישאה, ובכל זאת, קשה מאוד לראות תוצאות מיידיות בתחום הדיור, אלא אם כן הממשלה מפעילה כלי מדיניות אגרסיביים בתחום המס או מתחילה לתת לציבור דירות בחינם. ואפילו אם היא היתה מחלקת קרקעות בחינם, את ההשלכה של מהלך כזה אפשר היה לראות רק בעוד כמה שנים, כי תהליכי תכנון הדיור ותהליכי אישור התכנון והבנייה אורכים המון זמן. גם אם כחלון יודע איך להפעיל את הקסם שלו על תחום הדיור המורכב, היכולת שלו לפעול בתוך שנה או שנתיים מועטה מאוד.

3. הריבית לא נתונה לשליטתו של כחלון

אחד הכלים שדווקא כן אמורים לפעול על שוק הדיור בטווח קצר הוא הריבית במשק. כשהריבית נמוכה מאוד, כפי שהיא מאז 2008, את התוצאות רואים כמעט מיד - מחירי הדיור נעים כלפי מעלה. הסיבה לכך פשוטה: נטילת משכנתא הפכה הרבה יותר זולה. ככל שהריבית תעלה, ובעיקר אם בבנק ישראל יחליטו להעלות אותה בחדות, ההשפעה על מחירי הדיור תהיה כנראה מיידית, רק בכיוון ההפוך: המחירים יירדו, כי יהיה יקר הרבה יותר לקחת משכנתא. מבלי להיכנס לניתוח השאלה אם זה יעבוד כך במציאות או לא (יש הרבה סיבות להאמין שלא, או לפחות באופן מיידי), כלי הריבית בכלל לא נמצא בידיים של כחלון, אלא בידיים של נגידת בנק ישראל קרנית פלוג. ובנק ישראל הוא גוף עצמאי על פי חוק, שלא סר למרותו של שום פוליטיקאי, וטוב שכך. זה לא כלי שכחלון יוכל להפעיל - מה שמחזק את החשש שהוא לא יוכל לפעול בתחום הדיור בפרק זמן קצר מאוד.

4. לא יוצאים למלחמה כזו עם גל הרשקוביץ

ולבסוף משהו גם לגופו של אדם. מי שכתב את תוכנית הדיור של כחלון הוא ראש אגף התקציבים לשעבר גל הרשקוביץ. עוד לפני שהיא נחשפה, יש משהו בבחירה הזאת שמעביר מסר לא טוב במיוחד. הרשקוביץ הוא כנראה אחד מראשי אגף התקציבים הגרועים יותר שהיו כאן בעשור האחרון. הוא היה ראש אגף חלש שסר בקלות רבה מדי לגחמות הפוליטיקאים. הוא לא ידע לנהל את התקציב כמו שצריך, למשל, אף שזו היתה המשימה הבסיסית שהופקד עליה. כשכחלון בוחר דווקא אדם כזה לתפקיד שאפתני כל כך, הוא מעביר מסר בעייתי. הלוואי שנתבדה, אבל אם בשורת מחירי הדיור היתה אמורה לצאת דווקא מהרשקוביץ, למה זה לא קרה כשהוא היה בתפקיד הנכון?