לכד לעצמו דולפין שמן

העובדות פשוטות: יוסף בוכמן, יזם יהודי־גרמני עתיר הון, הוא בעליו של מתחם הדולפינריום ששוכן על חופה הדרומי של תל אביב. חברת "השער לישראל" שבבעלותו חכרה את המתחם ב־1989 מרשות מקרקעי ישראל. הדולפינריום עצמו נסגר מזמן, ומאז 2001 המתחם עומד שומם ומוזנח לאחר שפיגוע הטרור בשערי הדיסקוטק שפעל במקום גבה את חייהם של 21 בני אדם.

עיריית תל אביב מבקשת לפנות את המתחם הנטוש וכך ליצור רצף של טיילת החוף. לשם כך היא חתמה כבר ב־2003 על עסקת חילופי שטחים עם בוכמן. לפי העסקה, בוכמן יפנה את מבנה הדולפינריום מהטיילת ויעביר את השטח לידי העירייה. בתמורה תעביר לידיו העירייה שטח חלופי של כ־12 דונם שהיא עצמה חוכרת מרשות מקרקעי ישראל מעברו המזרחי של כביש הטיילת.

העובדות, כאמור, פשוטות, וסיפור המסגרת אפילו נשמע הגיוני. הבעיה היא בפרטים.

מתחם הדולפינריום נהנה אמנם ממיקום אטרקטיבי, ממש על חוף הים, אולם הוא מיועד לשימושי פנאי ובידור, לא לבנייה למגורים או מלונאות. לפי התוכנית המאושרת למתחם, זכויות הבנייה בו מוגבלות. ניתן לבנות בו 6,000 מ"ר בלבד שישמשו למוזיאון ימי, דולפינריום, בריכות דגים ותעלות כרישים. רק 2,000 מ"ר יכולים להיות מוקדשים לשטחי מסחר נלווים.

ומה מותר לבנות בשטח החלופי, ממש מעבר לכביש? לפי התוכנית שאושרה יוכל בוכמן להקים שם פרויקט מגורים, מסחר ומלונאות שבו יהיו 250 דירות ועוד כ־450 חדרי מלון. בסך הכל זכויות הבנייה הן של כ־48 אלף מ"ר. ואלה 48 אלף מ"ר שיהיו ממוקמים באחד האזורים האטרקטיביים והיקרים בישראל, שטח פנוי כמעט אחרון מול חוף הים של תל אביב, בין הרחובות הרברט סמואל, הכובשים והירקון.

בוכמן אמנם יצטרך לשלם כ־81% מההפרש בין שווי השטחים, 50% כהיטל השבחה לעיריית תל אביב, ועוד 31% דמי היתר לרשות מקרקעי ישראל. ועדיין, הרווח שיגרוף הוא מאות מיליוני שקלים, בעסקת החלפה שחתם עליה ללא מכרז או תחרות מול יזמים אחרים. והכל תמורת פינוי שטח נטול זכויות כמעט שקנה במיליון שקל.

צילום: אימג'בנק, Gettyimages

השאלה שצריכה להישאל היא: למה? לא למה בוכמן רוצה את העסקה; זה ברור. הוא בוודאי מבין את הפוטנציאל הנדל"ני העצום, ובאחרונה אף ערער על כך שהתוכנית המעודכנת מחייבת כי 20% מהדירות שייבנו במקום יהיו דירות קטנות. השאלה היא למה עיריית תל אביב מתעקשת, כבר 12 שנה, לקיים את עסקת ההחלפה הכל כך לא שוויונית הזאת ככתבה וכלשונה. למה היא ויתרה על פתרונות אפשריים אחרים ואינה מוכנה לנסות לזוז ולו מילימטר מההסכם. למה, כפי שניסח זאת מנכ"ל העירייה מנחם לייבה בתשובה לשאלה שהפנינו אליו, "אם התוכנית לא תאושר במתכונת הנוכחית, מבחינתנו אין עסקה".

למה חייבים החלפה?

ב־12 השנים שחלפו מאז שנחתמה העסקה עם בוכמן היא הותקפה כמעט מכל כיוון אפשרי. דו"ח מבקר המדינה מ־2006 מתח עליה ביקורת חריפה. שורה ארוכה של התנגדויות הוגשו בניסיון לעצור את התוכנית, מצד חברי מועצת העיר, מצד תושבי השכונות הסמוכות ומצד עמותות וארגונים, ובהם אדם טבע ודין והתנועה לאיכות השלטון. כולם ביקשו לבחון מחדש את העסקה, ולא פחות מכך - להבין מה עומד בבסיסה וכיצד היא משרתת את הציבור.

"השאלה החשובה היא מדוע הרשויות, שיכולות היו לבצע שורה של מהלכים שיחזירו לידי המדינה את שטח הדולפינריום בלי לתת תמורה כה מופלגת, בחרו לבצע את המהלך במתכונת הזאת", אומרת ל"מוסף כלכליסט" עו"ד שלי דביר. דביר היא חברת מועצת העיר תל אביב ואחת המתנגדות המרכזיות לתוכנית. לטענתה, "ה'ייבוש' וההזנחה של מבנה הדולפינריום היו טקטיים, מהלך מכוון שמטרתו ליצור מפגע סביבתי כדי שהעירייה תהיה מוכנה לשלם הון לסלק אותו. הטקטיקה הוכיחה את עצמה במבחן המציאות, אבל אסור לתת פרס כספי למי שחטא לעיר". בתגובה מסרו נציגיו של בוכמן: "לא היה 'מהלך מכוון' ליצור מפגע סביבתי. מאז נחתם ההסכם ב־2003 היכולת של החברה להשקיע בנכס הוגבלה ונמנעה ממנה האפשרות להשקיע בו תקציבים משמעותיים, כפי שתוכנן על ידה. העיכוב ביישום ההסכם גרם לאובדן הכנסה מהנכס במשך 11 שנים. העירייה אינה נותנת עכשיו 'פרס כספי', היא מכבדת את התחייבויותיה".

מעיון במסמכי הסכם חכירת הדולפינריום עולה כי העירייה יכלה להמשיך את הטיילת מצדו המערבי של הדולפינריום בלי להידרש להסכמת בוכמן. לחלופין, היא יכלה להכריז על המבנה כעל מפגע סביבתי, "ואז עמדה לה הזכות להפקיע את השטח לצורכי ציבור ולצורכי דרך, כפי שהיא עושה במקרים רבים, ולשלם פיצוי מופחת ליזם", אומרת דביר.

טענות דומות עולות גם נגד רשות מקרקעי ישראל, שמחכירה את שטח הדולפינריום לבוכמן ונתנה את הסכמתה לעסקת חילופי השטחים. "הרשות יודעת לאכוף חוזים על זוטות, למשל כשמישהו מקים מחסן בלתי חוקי, באמצעות קנסות או אף ביטול חוזים", אומר עו"ד עומר קריסטל, המייצג עשרות מתושבי שכונת הכובשים הסמוכה, המתנגדים לתוכנית. "חוזה החכירה של מתחם הדולפינריום הופר בידי בוכמן כל כך הרבה זמן, אבל משום מה דווקא מולו בחרו שלא לאכוף את החוק. אילו היו מתייחסים אליו כאל מפר חוזה העסקה הזאת לא היתה באה לעולם".

מתחם הדולפינריום | צילום: בועז אופנהיים

לדבריו, "טענות העירייה כאילו פינוי הדולפינריום מחייב לתת שטח חלופי אינן נכונות. תוכניות מתאר ארציות, דוגמת תמ"א 13 העוסקת בחופים, מאפשרות להפקיע את המתחם מידיו. גם מכוח חוקי העזר של העירייה אפשר היה להורות על הסרת מפגעים סביבתיים או על שיקום מבנים - אך גם זה לא נעשה".

בעיריית תל אביב מתעקשים שחילופי שטחים הם הדרך היחידה. "המטרה הבלעדית של התוכנית היא לאפשר את פינוי מתחם הדולפינריום כולו, כדי להמשיך את רצף הטיילת", אומר מנכ"ל העירייה מנחם לייבה. "האפשרות של מעבר צר בלבד ממערב אינה מספקת. ומכיוון שהשטח איננו בבעלות העירייה, היינו חייבים להציע עסקה משולשת - העירייה, היזם ורשות המקרקעין - שממנה כולם מרוויחים, ובראש ובראשונה הציבור.

"בעסקה הזאת לוקחים את המגרש המזרחי שייעודו המקורי הוא שטח ירוק ומשנים את ייעודו כך שניתן יהיה לבנות עליו. בתמורה מתחם הדולפינריום, שעליו יש מבנים, ייהפך לשטח ציבורי. המדינה והציבור מרוויחים מכך שהשטח הציבורי יהיה במקום שבו הוא ראוי להיות, ליד הים. בשום מקום בעולם לא ניתן לבצע מהלך כזה בלי שהיזם יקבל תמורה. גם במדינות סובייטיות נותנים תמורה, ובמקרה הזה הוא משלם לא מעט".

האם היא חייבת להיות כזאת?

גם אם חילופי שטחים עשויים להישמע כמהלך הגיוני, המספרים המדהימים של העסקה הופכים אותה להרבה פחות רציונלית.

שומה ממשלתית מ־2003 העריכה את שווי מתחם הדולפינריום בכ־40 מיליון שקל, ואת שווי השטחים המזרחיים שיינתנו תמורתו בכ־250 מיליון שקל. הפרש של יותר מ־200 מיליון שקל. ב־2005 עודכנה השומה: שטח הדולפינריום הוערך בכ־44 מיליון שקל והמגרשים החלופיים ב־283 מיליון שקל. הפרש של כ־240 מיליון שקל.

יוסף בוכמן

לפי נתוני העירייה, השומה שעודכנה ב־2008 העריכה את שווי הדולפינריום בכ־70 מיליון שקל, ואילו שווי המגרשים החלופיים כבר זינק ל־600 מיליון שקל. פער של 530 מיליון שקל לטובת בוכמן - ואלה המחירים לפני שש שנים, רק בראשית הבום הנדל"ני שהתרחש בישראל ובתל אביב בפרט. "מתוך הסכום הזה של 530 מיליון שקל בוכמן היה אמור לשלם 50% היטל השבחה לעירייה ועוד 31% דמי היתר למינהל", מציין לייבה. אבל גם לפי החישובים האלה, בוכמן היה נשאר עם 100 מיליון שקל ביד.

בינתיים, אומר לייבה, העירייה ביקשה מהשמאי הממשלתי להוציא שומה מעודכנת לשווי המגרשים. על פי ההערכות שלה, שווי המתחם המזרחי שאמור להימסר לבוכמן כבר יטפס לכ־800 מיליון שקל - הפרש של 730 מיליון שקל "לטובת" בוכמן, שישאיר בידיו אחרי ההיטלים כ־140 מיליון שקל. זה המון כסף, ועדיין המספרים שלייבה מספק עשויים להתגלות כצנועים לעומת המציאות המטורפת של מחירי הנדל"ן היוקרתי על קו החוף של תל אביב.

רק כדי לסבר את האוזן, עסקאות נדל"ן של דירות חדשות באזור רחוב הירקון מתבצעות לפי שווי של 20 עד 40 אלף שקל למ"ר. כשמדובר בדירות יוקרה, המחירים חוצים גם את ה־100 אלף שקל למ"ר. בפרויקט היוקרה "הרברט סמואל 10" נמכרה לפני כשנה דירת מיני־פנטהאוז תמורת 47 מיליון שקל - כ־100 אלף שקל למ"ר. דירת פנטהאוז נמכרה תמורת 120 מיליון שקל, שמשקפים כ־140 אלף שקל למ"ר. בפרויקט "מגדלי טיילת דוד" נמכרה בשנה החולפת דירה של 600 מ"ר ב־81 מיליון שקל.

בשומה עדכנית שהוכנה לבקשת תושבי נווה צדק וצורפה להתנגדות של עמותת אדם טבע ודין והתנועה לאיכות השלטון בשנה האחרונה הוערך שווי הדולפינריום ב־42 מיליון שקל, ואילו שווי המגרשים החלופיים ב־1.3 מיליארד שקל. הפרש של יותר ממיליארד ורבע שקל בשווי השטחים. המשמעות היא שהעירייה מתעקשת להעניק לבוכמן שטח ששווה פי 31 משווי הדולפינריום בתמורה לפינויו. "אף אחד לא טוען שבוכמן יקבל הטבה בשווי מיליארד שקל, כי יהיה עליו לשלם כ־80% מההפרש", אומרת עו"ד נילי אבן חן מהתנועה לאיכות השלטון. "ועדיין מדובר בהטבה של כ־250 מיליון שקל -

צ'ק שמדינת ישראל נותנת לו ללא הצדקה".

"העסקה הנוכחית איננה מידתית", אומרת דביר. "אפשר לבצע חילופי שטחים בערכים דומים, כפי שנעשה עם יזמים אחרים. יש לעירייה מאגר שטחים בשביל זה. כשהיא נותנת זכויות בנייה היא למעשה מדפיסה כסף ליזם, ובעסקה הזאת הפרופורציות לא סבירות".

מבנה הדולפינריום הנטוש | צילום: בועז אופנהיים

"מבחינה כלכלית העירייה מעולם לא הסבירה מדוע בוכמן מקבל כזאת תמורה", אומר חבר מועצת העיר אהרון מדואל, ממתנגדיה העיקשים של התוכנית. "ביקשנו לראות את השומה ולהבין מהו היחס המדויק בין המתחמים, אך לא קיבלנו את הנתונים". ואכן, השומות הממשלתיות, שהיו הבסיס הכלכלי לעסקה שמטרתה המוצהרת היא טובת הציבור, נותרו חסויות. כל ניסיונות המתנגדים להשיגן כשלו. רשות מקרקעי ישראל סירבה לחשוף אותן, וגם השבוע, כ־12 שנה לאחר שגובשה התוכנית ואף שמדובר במידע שאמור להיות נגיש לציבור, הבהירו ברשות בתגובה לפניית "מוסף כלכליסט" כי הם אינם נוהגים לתת שומות.

מי מרוויח מההחלפה הזאת?

מבקר המדינה הקדיש דו"ח מיוחד לעסקת הדולפינריום כבר ב־2006. הוא תקף את האופן שבו התקבלו ההחלטות הן ברשות והן בידי השר הממונה אז אהוד אולמרט. המהלך במתכונתו הנוכחית, קבע המבקר, אינו משרת כלל את האינטרס הציבורי, והמרוויחים היחידים ממנו הם עיריית תל אביב והיזם. חרף כל אלה, "מתכונתו הנוכחית" של המהלך שרדה עד היום.

כאשר מתבוננים על הרווח הטמון בעסקה לעירייה אפשר להבין את ההתעקשות שלה על המתכונת הנוכחית. היא תקבל לידיה את מתחם הדולפינריום בחכירה ארוכת טווח ובלי לשאת בהוצאות ההריסה והפינוי, ותשלשל לקופתה היטל השבחה נדיב, שכיום מוערך בכ־500-400 מיליון שקל.

והיא גם תשמור על יחסים מצוינים עם בוכמן. איל ההון בן ה־84, ניצול שואה שנולד בפולין והתעשר מעסקי נדל"ן בגרמניה, נחשב לאחד התורמים הגדולים לישראל בכלל ולתל אביב בפרט. הפקולטה למשפטים באוניברסיטת תל אביב נקראת על שמו, כמו גם בית הספר למוזיקה באוניברסיטה, אגף בבית החולים איכילוב בעיר ואגף יולדות בבית החולים שיבא.

ביוני 2010 נסע ראש עיריית תל אביב רון חולדאי לגרמניה. לנסיעה הצטרפה סגניתו מיטל להבי, שהחזיקה אז בתיק החינוך בעירייה. השניים נפגשו עם בוכמן בלובי של בית מלון בפרנקפורט, בפגישה שמתנגדי התוכנית טוענים שנועדה בין השאר לשכנע את להבי להסיר את התנגדותה לעסקה. להבי מכחישה, ואומרת בשיחה עם "מוסף כלכליסט" כי לא זו היתה מטרת הנסיעה. "הנסיעה לפרנקפורט היתה בנושאים סביבתיים, והפגישה עם בוכמן לא היתה מתוכננת", היא אומרת. "נפגשנו איתו ועם בת זוגו במקרה, והשיחה כלל לא עסקה בתוכנית הדולפינריום - מה גם שמרבית המפגש שוחחתי עם זוגתו בענייני חינוך". גם מטעמו של בוכמן נטען, בתשובה לשאלת "מוסף כלכליסט", שהפגישה בפרנקפורט לא תוכננה מראש ולא עלה בה עניין הדולפינריום.

בכלל, בהתייחסות נדירה לעניין מצד עורכי הדין של בוכמן, הם מרחיקים אותו מכל התעניינות ברווחים שעשויים לצמוח לו וטוענים כי מדובר בעסקה שטובה לציבור, אשר מיוצג בידי העירייה. "חברת השער לישראל חתמה על ההסכם עם עיריית תל אביב ורשות מקרקעי ישראל לאחר שנבחן בקפדנות רבה בידי כל הגורמים הרלבנטיים כהסכם התואם את טובת הציבור", כותב עו"ד פרופ' דוד ליבאי, המייצג את בוכמן. "לפי ההסכם החברה תידרש לשלם סכומי עתק, מאות מיליוני שקלים, לעירייה ולרשות המקרקעין, שייקבעו בידי שני גופים אלה. עיריית תל אביב והרשות פועלים לקידומה של התוכנית וביצוע העסקה בין הצדדים אך ורק משום שאלה עולים בקנה אחד עם האינטרס הציבורי, שהם מגנים עליו. הצגת החברה כאילו היא מרוויחה את סכומי העתק המוזכרים תלושה מהמציאות, ולמספרים האלה אין קשר למציאות".

ואילו השלכות יהיו לה?

לפני כעשרה ימים אישרה הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה את התוכנית וקבעה כי מתחם הדולפינריום יפונה לטובת הטיילת וכי ממול יקום מתחם המגורים והמלונאות. עם זאת, תפוח האדמה הלוהט של חלוקת הזכויות בקרקע הוחזר להכרעת הוועדה המקומית. המשמעות היא שבשבועות הקרובים עתידה הוועדה המקומית של תל אביב לשוב ולדון בשאלות

הבסיסיות של חלוקת העושר בתוכנית הדולפינריום. אולי אז, לראשונה מאז שנחתמה העסקה, תספק העירייה תשובות להתעקשות ארוכת השנים שלה על העסקה הזאת דווקא.

"אם התוכנית לא תאושר במתכונת הנוכחית, מבחינתנו אין עסקה", מבהיר לייבה. "זו האופציה היחידה שיש לוועדה המקומית מבחינתנו. המתנגדים אינם מבינים שהם משחקים לידי היזם. הם טועים ומטעים את הציבור ובעיקר אינם מבינים שאין ארוחות חינם. אם העסקה לא תתקיים במתכונתה הנוכחית, התוצאה תהיה שהמבנה הזה ימשיך להישאר בטיילת ולפגוע בשטחים המגיעים לציבור".

"מבחינתנו, אישור תוכנית הדולפינריום עשוי להיות מכת מוות לאפשרות לתקן שגיאות תכנוניות בעתיד, ונעשה כל מה שאפשר כדי שהיא לא תאושר במתכונת החילופים שהעירייה רוצה", אומר עו"ד אלי בן ארי מאדם טבע ודין. "צריך לזכור שעסקאות עתידיות כמו מגדלי חוף הכרמל או תוכנית כפר הנופש בפלמחים יושפעו מההחלטה הזאת".