משרד הבינוי: ביטול מע"מ אפס והקדמת הבחירות יובילו לעליות מחירים בטווח הקצר

"ביטול תוכנית מע"מ אפס והקדמת הבחירות הכלליות יביאו להערכתנו לעליית מחירים בטווח הקצר", כך לפי דוח שפרסם היום (ג') משרד הבינוי לסיכום הרבעון השלישי של 2014 שנחשב בקרב גורמים בענף כאחד הרבעונים הפחות יציבים בשנים האחרונות, זאת לאור הקיפאון בשוק בציפיה למע"מ אפס אשר טרם בוטל ברבעון זה. יחד עם זאת ציינו בדוח, כי בטווח הבינוני-ארוך תיתכן ירידת מחירים לאור הגידול בהיקפי שיווק הקרקע והפעלת תוכנית מחיר מטרה.

ברבעון השלישי של השנה מחירן הממוצע של העסקאות שבוצעו היו נמוכים ב-3% בדירות יד שנייה וב-0.3% בדירות חדשות בהשוואה למחירן הממוצע של העסקאות שבוצעו ברבעון שני. עם זאת, קצב עליית מדד מחירי הדירות הריאלי השנתי נכון לספטמבר 2014 עלה ל-6.9%, אחרי שנרשמה ירידה בחודשים מאי-אוגוסט עד כדי 4.7%.

עוד עולה מהדו"ח, כי המחיר הממוצע לדירה חדשה ברבעון השלישי עמד על 1.64 מיליון שקל, עלייה של 3% בהשוואה לרבעון מקביל אשתקד. מחירה הממוצע של דירת יד שנייה עמד על כ-1.18 מיליון שקל, עלייה של 0.9% לעומת רבעון מקביל אשתקד. מחיר דירה חציוני שהינו מדד שמשקף באופן מדויק יותר את מחירי הדירות היה נמוך ב-7% מהממוצע בדירות החדשות ועמד על 1.53 מיליון שקל, עלייה של 7% לעומת רבעון מקביל אשתקד. המחיר החציוני של דירת יד שנייה נמוך ב-11% מהממוצע ועמד על 1.05 מיליון שקל, גבוה ב-3% בהשוואה לרבעון מקביל אשתקד. הפער בין המחיר החציוני לבין המחיר הממוצע מעיד על היקף עסקאות גדול במחירים נמוכים יותר מהממוצע.

גם שכר הדירה לא קפא על שמריו ברבעון זה ובשכר הדירה הממוצע במשק נרשמה עלייה של 3% לעומת הרבעון המקביל אשתקד ל-3,700 שקל. חלקו היחסי של שכר הדירה הממוצע במשק מהשכר הממוצע למשרת שכיר הגיע ל-39% בשנת 2014, דומה לחלקו היחסי בשנת 2013. יש לציין כי השכר הממוצע למשרת שכיר כולל גם דיווח על משרות חלקיות, ולפיכך אומדן השכר הממוצע למשרת שכיר מלאה גבוה יותר.

במשרד הבינוי בחנו את נתוני ההיצע והביקוש לרבעון זה, ההיצע לפי הנתונים המשיך לגדול, דבר שהתבטא בעלייה בהיקף מלאי הדירות. יחד עם זאת חשוב לזכור שלקיפאון בשוק היה משקל ביכולת של ההיצע לגדול, כיוון שנמכרו פחות דירות בתקופה זו. מספר חודשי היצע, המחושב בהתבסס על היקף המלאי בהשוואה לקצב המכירות, עלה ליותר מ-15 חודשים לעומת 11.4 בממוצע בסוף שנת 2013 ו-8.2 בסוף 2010. משקל הדירות החדשות המוצעות למכירה מסך הדירות החדשות בבנייה עלה ל-28% לעומת כ-25% בסוף 2013 וכ-22% בסוף 2010.

זמן הבנייה גדל

הגידול בהיצע והעיכוב במכירות הובילו לעלייה במשך זמן הבנייה הממוצע לדירה ל-27.3 חודשים במחצית הראשונה של 2014, לעומת 24-26 חודשים בארבע השנים הקודמות. בשלושת הרבעונים הראשונים של שנת 2014 הסתכמו התחלות הבנייה במשק ב-32,850 דירות, ירידה של 7% לעומת תקופה מקבילה אשתקד (35,470 דירות).

סך השטח שבבנייה במשק קרוב להיקף השיא, ועומד על כ-23.3 מיליון מ"ר בסוף ספטמבר 2014, מתוכם כ-17 מיליון מ"ר למגורים. היקפים אלה דומים לנתוני סוף ספטמבר אשתקד. מאז 2006 חל גידול, מדי שנה, בסך השטח שבבנייה, ובשיעור מצטבר של 82%. בתוך כך, חשוב לזכור בהקשר זה כי בשל זמן הבנייה הארוך - נמצאים בכל רגע נתון יותר פרויקטים בהליכי בנייה.

את העיוות בענף שבו המחסור העיקרי הוא בשטחי מגורים ניתן לראות בבנייה שלא למגורים (משרדים, מסחר ומלונאות), כאשר דווקא במסחר ובמשרדים לא קיים מחסור. היקף בנייה זו זינק ב-28% והגיע לכ-6.2 מיליון מ"ר - שהם 27% משטח הבנייה במשק בסוף ספטמבר 2014. בהשוואה לסוף שנת 2011, אז הגיע היקף שטח הבנייה שלא למגורים ל-4.9 מיליון מ"ר, ומשקלה מסך הבנייה היה נמוך יחסית (24% בלבד).

לא עומדים ביעד הממשלתי

בשלושת הרבעונים הראשונים של שנת 2014 ניתנו 26,090 היתרי בנייה המבטאים קצב שנתי של כ-35,000 היתרים אשר אינו עונה על היעד הממשלתי של 41 אל יחידות דיור לשנה. ברבעונים השני והשלישי של השנה הייתה ירידה ניכרת בהיקף ההיתרים בשיעור של 20% ו-16%, בהתאמה, לעומת הרבעון הראשון ובשיעורים דומים לעומת הרבעון המקביל אשתקד. בכל שנת 2013 ניתנו כ-35,670 היתרי בנייה ביוזמה הפרטית, נתון הנמוך בכ-3% משנה קודמת.

בחודשים ינואר-נובמבר 2014 הגיע מספר העסקאות בדירות מגורים, חדשות ויד שנייה, לכ-87,470, נמוך ב-13% מנתוני התקופה המקבילה אשתקד. בכל שנת 2013 בוצעו כ-114,500 עסקות, היקף שיא הגבוה בכ-12% משנה קודמת.