האם רוכשי דירה שנייה הם באמת אויבי העם?

בשנים האחרונות סימנה ממשלת ישראל את המשקיעים בשוק הדירות כ"אויבי המדינה" וכמי שנושאים במידה רבה של אשמה בעליית מחירי הדירות. מדובר באלפי אזרחים, רובם ממעמד הביניים שחלקם הגדול רואה בהשקעה זו כדרך טובה לחסוך לפנסיה. מהסיבה הזו אולי היה ראוי ששרי הממשלה יעצרו לרגע ויבדקו - האם באמת נכון לכוון את חיציהם דווקא כלפי ציבור זה? 

הבה ננסה להבין מהן המגמות הצפויות בענף הנדל"ן בעתיד הקרוב: צירוף קטלני של הפחתת המע"מ לדירות חדשות שנרכשות מקבלן (אם יוזמה זו תקודם בממשלה הבאה) ותכנית "מחיר מטרה" עשויות להוביל לירידה מלאכותית במחירי הדירות הקטנות. למרות זאת, במקביל, עם עליית הריבית במשק (דבר אשר צפוי להתרחש במוקדם או במאוחר) עשוי להתרחש תהליך נוסף במסגרתו ייזרקו עשרות אלפי משפחות מדירותיהן בגין אי-עמידה בהחזרי המשכנתא. בד בבד, תחול ירידה בשווי הדירה הממושכנת, דבר שיוביל ללחץ בשוק הבנקאי ויגולגל בסופו של יום, בדרך של הקשחת תנאים שתגולגל לפתחם של האזרחים.

בעלי האמצעים יעברו בוודאי את התקופה המדוברת בקלות יחסית, אולם המעמד הבינוני-נמוך יסבול באופן משמעותי מהכבדה כלכלית ומקושי חמור יותר בשכירת דירה או ברכישתה.

דירה להשכרה. מדוע הממשלה מעוניינת שאפיק ההשקעה הזה יהיה זמין לטייקונים בלבד? | צילום: אוראל כהן

אפיק חסכון "עוקף טייקונים"

הליכה במתווה שאליו מנתבת מדינת ישראל בשנים האחרונות: העלאת מס רכישה על דירה שנייה, הגבלת האפשרות לנטילת משכנתא לדירה להשקעה, העלאת המס הצפויה על דמי שכירות, קידום חוק "השכירות ההוגנת", שינוי אופן חישוב היטל השבחה וכו' – כל אלו, דוחקים את מעמד הביניים מהשקעה של חלק מחסכונותיו בדירות למגורים אל עבר השקעה בלעדית בקופות הפנסיה, קרנות הגמל, חברות הביטוח, תכניות חיסכון בבנקים או בשוק ההון.

ואל מי זורמים כספי החיסכון? אל כיסי הטייקונים המחזיקים בחברות הנדל"ן הגדולות, חברות הביטוח, הבנקים והחברות הציבוריות, ואלו הם אותם טייקונים שכבר הוכיחו לכולנו את כשלונם החרוץ בניהול כספי הציבור.

אגב, עד היום כולנו משלמים, מכספי חסכונותינו, את עלות העסקאות הכושלות שביצעו על גב הציבור ותספורות המיליארדים להם זכו אשר פגעו קשות בקופת החיסכון הציבורית. זאת, כשמנהלי הקרנות וקופות הגמל גורפים לכיסיהם שכר של מיליוני שקלים בחודש.

אז למה לפגוע דווקא במעמד הביניים?

הבעיה האמיתית: היצע דירות קטן מדי

בניגוד לתיאוריה אותה מנסים בעלי אינטרסים למכור לציבור – לא רוכשי דירות נוספות הם שגורמים לעליית מחירים, כי אם היצע הדירות הנמוך ועידוד הזוגות הצעירים לרכוש דירה "בכל מחיר" מתוך הנחה מוטעית שמחירי הדירות "תמיד יעלו". בהקשר זה, די לראות את התנועה במחירים הריאליים של הדירות בין השנים 1997 ל-2000 ובין 1984 ל-1987 (וישנן דוגמאות נוספות), כדי לראות שמחירי הדירות בהחלט יכולים גם לרדת.

הכל מתחיל בוועדות התכנון

במקביל, אך בהחלט לא במקום, יש מקום לשיפור ההליכים בוועדות התכנון על מנת לקצר את משך הזמן בו הן דנות בתכניות בניין עיר. כיום, ממועד הכנת תכנית המאפשרת בניה למגורים ועד לתחילת הבניה בפועל, עוברות שנים ארוכות. במדינות מערביות רבות, לוח הזמנים קצר בהרבה ואינו עולה על שנתיים. לוח הזמנים הארוך מביא לא אחת למצב בו לאחר שנים של תכנון, משנות הוועדות את דעתן ופוסלות תכנית לצורך קידומה של תכנית חלופית, כשבאמתחתן הטענה שברבות השנים השתנו התנאים. ואכן לאחר שנים של תכנון, אך הגיוני שהתנאים ישתנו.

 במצב הדברים הנוכחי, יוצא שרק לטייקונים מותר וכדאי להשקיע בנדל"ן בארץ ובחו"ל. הם עושים זאת בעידוד הבנקים שמעניקים להם הלוואות בריביות אפסיות וללא בטוחות מספקות. לעומתם, חלק הארי של אוכלוסייה נחסם, כיוון שאם יעשה כך "זה יעלה את מחירי הנדל"ן". כאמור, נהפוך הוא, רכישת דירות להשקעה היא השקעה יציבה יותר, בטוחה יותר, מרחיבה את היצע הדירות להשכרה, מייצבת את מחירי השכירות ובכך מביאה, בסופו של דבר, לייצוב מחירי הנדל"ן. זה האפיק אותו צריכה המדינה לעודד או לכל הפחות, לא לחסום.

המאמר באדיבות אתר המשפט הישראלי פסקדין: www.psakdin.co.il

הכותבים עוסקים בתחום המקרקעין ומיסוי נדל"ן

המידע המוצג במאמר זה הנו מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.