אתר זה עושה שימוש בעוגיות על מנת להבטיח לך את חוויית הגלישה הטובה ביותר.
האם רוכשי דירה שנייה הם באמת אויבי העם?

האם רוכשי דירה שנייה הם באמת אויבי העם?

הנהגת המדינה מתייחסת לאלפי אזרחים ממעמד הביניים כאשמים העיקריים בעליית מחירי הדירות וזאת רק משום שהם מבקשים לרכוש דירה נוספת. מדוע ממשלות ישראל אינן משכילות להבין שמדובר באפיק השקעה מבורך ו"עוקף טייקונים"?

23.01.2015, 08:05 | עו"ד יצחק נטוביץ ועו"ד מושיק כהן

בשנים האחרונות סימנה ממשלת ישראל את המשקיעים בשוק הדירות כ"אויבי המדינה" וכמי שנושאים במידה רבה של אשמה בעליית מחירי הדירות. מדובר באלפי אזרחים, רובם ממעמד הביניים שחלקם הגדול רואה בהשקעה זו כדרך טובה לחסוך לפנסיה. מהסיבה הזו אולי היה ראוי ששרי הממשלה יעצרו לרגע ויבדקו - האם באמת נכון לכוון את חיציהם דווקא כלפי ציבור זה? 

קראו עוד בכלכליסט

הבה ננסה להבין מהן המגמות הצפויות בענף הנדל"ן בעתיד הקרוב: צירוף קטלני של הפחתת המע"מ לדירות חדשות שנרכשות מקבלן (אם יוזמה זו תקודם בממשלה הבאה) ותכנית "מחיר מטרה" עשויות להוביל לירידה מלאכותית במחירי הדירות הקטנות. למרות זאת, במקביל, עם עליית הריבית במשק (דבר אשר צפוי להתרחש במוקדם או במאוחר) עשוי להתרחש תהליך נוסף במסגרתו ייזרקו עשרות אלפי משפחות מדירותיהן בגין אי-עמידה בהחזרי המשכנתא. בד בבד, תחול ירידה בשווי הדירה הממושכנת, דבר שיוביל ללחץ בשוק הבנקאי ויגולגל בסופו של יום, בדרך של הקשחת תנאים שתגולגל לפתחם של האזרחים.

בעלי האמצעים יעברו בוודאי את התקופה המדוברת בקלות יחסית, אולם המעמד הבינוני-נמוך יסבול באופן משמעותי מהכבדה כלכלית ומקושי חמור יותר בשכירת דירה או ברכישתה.

דירה להשכרה. מדוע הממשלה מעוניינת שאפיק ההשקעה הזה יהיה זמין לטייקונים בלבד?, צילום: אוראל כהן דירה להשכרה. מדוע הממשלה מעוניינת שאפיק ההשקעה הזה יהיה זמין לטייקונים בלבד? | צילום: אוראל כהן דירה להשכרה. מדוע הממשלה מעוניינת שאפיק ההשקעה הזה יהיה זמין לטייקונים בלבד?, צילום: אוראל כהן

אפיק חסכון "עוקף טייקונים"

 

הליכה במתווה שאליו מנתבת מדינת ישראל בשנים האחרונות: העלאת מס רכישה על דירה שנייה, הגבלת האפשרות לנטילת משכנתא לדירה להשקעה, העלאת המס הצפויה על דמי שכירות, קידום חוק "השכירות ההוגנת", שינוי אופן חישוב היטל השבחה וכו' – כל אלו, דוחקים את מעמד הביניים מהשקעה של חלק מחסכונותיו בדירות למגורים אל עבר השקעה בלעדית בקופות הפנסיה, קרנות הגמל, חברות הביטוח, תכניות חיסכון בבנקים או בשוק ההון.

ואל מי זורמים כספי החיסכון? אל כיסי הטייקונים המחזיקים בחברות הנדל"ן הגדולות, חברות הביטוח, הבנקים והחברות הציבוריות, ואלו הם אותם טייקונים שכבר הוכיחו לכולנו את כשלונם החרוץ בניהול כספי הציבור.

אגב, עד היום כולנו משלמים, מכספי חסכונותינו, את עלות העסקאות הכושלות שביצעו על גב הציבור ותספורות המיליארדים להם זכו אשר פגעו קשות בקופת החיסכון הציבורית. זאת, כשמנהלי הקרנות וקופות הגמל גורפים לכיסיהם שכר של מיליוני שקלים בחודש.

אז למה לפגוע דווקא במעמד הביניים?

יש לזכור, כי פגיעה באפיק החסכון המצוי ברכישת דירות להשקעה תוביל בהכרח להקטנת היצע הדירות להשקעה ומשם הדרך לעלייה בדמי השכירות קצרה. עלייה שתפגע בעיקר במעמד הביניים והנמוך. ובכן, בעוד שהכוונה הלכאורית של השלטון היא להקל על המעמד הבינוני-נמוך, בפועל המהלכים המקודמים צפויים לגרום לפגיעה דווקא במעמד זה.

אם כך, מדוע לנתב את כל כספי החסכון לאפיקים פיננסיים המנוהלים על ידי קבוצות חזקות המנכות מהחסכונות דמי ניהול משמעותיים, בעוד שרכישת דירה להשקעה מהווה אפיק "עוקף טייקונים"?

הבעיה האמיתית: היצע דירות קטן מדי

בניגוד לתיאוריה אותה מנסים בעלי אינטרסים למכור לציבור – לא רוכשי דירות נוספות הם שגורמים לעליית מחירים, כי אם היצע הדירות הנמוך ועידוד הזוגות הצעירים לרכוש דירה "בכל מחיר" מתוך הנחה מוטעית שמחירי הדירות "תמיד יעלו". בהקשר זה, די לראות את התנועה במחירים הריאליים של הדירות בין השנים 1997 ל-2000 ובין 1984 ל-1987 (וישנן דוגמאות נוספות), כדי לראות שמחירי הדירות בהחלט יכולים גם לרדת.

לדעתנו, הפתרון המשמעותי ביותר לייצוב מחירי הנדל"ן נעוץ בהגדלת היצע הדירות, שם צריך להפעיל את מיטב המוחות ולשם יש לנתב את מירב המאמצים.

אלא שלצערנו, עד היום ובמשך שנים ארוכות, החלטות הממשלה נסמכות על יועצים פנימיים ופקידים אשר אינם מכירים את השטח ומוציאים תחת ידם חוקים ותקנות לא יישומיות, שעד היום לא הצליחו להביא לשינוי אמיתי בשוק הנדל"ן.

הכל מתחיל בוועדות התכנון

במקביל, אך בהחלט לא במקום, יש מקום לשיפור ההליכים בוועדות התכנון על מנת לקצר את משך הזמן בו הן דנות בתכניות בניין עיר. כיום, ממועד הכנת תכנית המאפשרת בניה למגורים ועד לתחילת הבניה בפועל, עוברות שנים ארוכות. במדינות מערביות רבות, לוח הזמנים קצר בהרבה ואינו עולה על שנתיים. לוח הזמנים הארוך מביא לא אחת למצב בו לאחר שנים של תכנון, משנות הוועדות את דעתן ופוסלות תכנית לצורך קידומה של תכנית חלופית, כשבאמתחתן הטענה שברבות השנים השתנו התנאים. ואכן לאחר שנים של תכנון, אך הגיוני שהתנאים ישתנו.

 במצב הדברים הנוכחי, יוצא שרק לטייקונים מותר וכדאי להשקיע בנדל"ן בארץ ובחו"ל. הם עושים זאת בעידוד הבנקים שמעניקים להם הלוואות בריביות אפסיות וללא בטוחות מספקות. לעומתם, חלק הארי של אוכלוסייה נחסם, כיוון שאם יעשה כך "זה יעלה את מחירי הנדל"ן". כאמור, נהפוך הוא, רכישת דירות להשקעה היא השקעה יציבה יותר, בטוחה יותר, מרחיבה את היצע הדירות להשכרה, מייצבת את מחירי השכירות ובכך מביאה, בסופו של דבר, לייצוב מחירי הנדל"ן. זה האפיק אותו צריכה המדינה לעודד או לכל הפחות, לא לחסום.

נושא הדיור נמצא בתקופת הבחירות הקרובה בראש סדר היום של הפוליטיקאים. לא מן הנמנע, שיפוזרו הבטחות לציבור, אשר ספק אם יתממשו בעתיד הנראה לעין. אנו תקווה, כי לאחר הבחירות יפנו ראשי המדינה את מרצם להגדלת היצע הקרקעות וקיצור הליכי התכנון, תחת פגיעה באחד מאפיקי החסכון העיקריים של מעמד הביניים.

המאמר באדיבות אתר המשפט הישראלי פסקדין: www.psakdin.co.il

הכותבים עוסקים בתחום המקרקעין ומיסוי נדל"ן

המידע המוצג במאמר זה הנו מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.

שיתוף בטוויטר שיתוף בוואטסאפ שיתוף בפייסבוק שיתוף במייל

תגיות

7 תגובות לכתיבת תגובה לכתיבת תגובה

5.
כל הכתבה מסתמכת על הטעיה: "תוביל בהכרח להקטנת היצע הדירות להשקעה ועליית מחירי השכירות" :
מה שהכותב שוכח זה שמדובר על משחק סכום אפס. המדינה יודעת לייצר 45,000 דירות בשנה, אפשר מתוכן להמשיך ולמכור 15,000 לגורמים מתווכים שנקראים גם משקיעי נדלן. עצם זה שההשקעה משתלמת מבחינתם, אומר לנו שלמרות ההוצאות הם מרוויחים כסף מהצעירים שישכרו מהם. טוענים שיש מחסור בדירות, כלומר הרבה צעירים רוצים לקנות דירה ועדיין לא עשו זאת. למה למכור שליש מהדירות לאנשים שכבר יש להם דירה? כדי שהם יואילו בטובם להשכיר לצעירים ולהרוויח על גבם? האמת פשוטה מאוד - אם ימכרו את הדירות ישירות לצעירים, אז יהיו 15,000 פחות דירה להשכרה אבל גם פחות 15,000 זוגות צעירים שבכלל צריכים אחת כזו (כי הם קנו את הדירה ישירות מהקבלן!). אפשר גם לראות זאת כך - אותם צעירים נוספים שיוכלו לרכוש דירה ישירות מקבלן, מפנים מאחוריהם דירה להשכרה (יד שניה) שתתפנה לצעירים אחרים. מה שאומר שמחירי השכירות לא יעלו כלל. אין שום צורך לייצר עוד דירות להשקעה, יש כן צורך להקטין את מספר האנשים שצריכים אחת כזו לגור בה. אגב יש גם ראיות אמפיריות- ראינו שבמקומות בהם יש הרבה משקיעי נדלן כמו באר שבע ותל אביב מחירי השכירות עלו הכי בחדות בשנים האחרונות. בתקופה שבה הריבית אפסית מי שפוגע בפנסיה הוא בנק ישראל. אין לאף אחד זכות יסוד לרכוש דירות להשקעה כתחליף לפנסיה, זה רק בדמיון שלו. הריבית האפסית מענישה כל מי שמנסה לחסוך. העובדה שמשקיעי נדלן מוכנים לקנות דירות בשביל תשואה של 3.5% מדאיגה מאוד. זה כדאי רק זמנית, כל עוד הריבית על המשכנתא נמוכה מכך. אבל הם לא עושים טובה לאף אחד, הם חושבים שזו השקעה טובה. כל עוד הם מתלהבים לקנות יש מספיק קונים לכל דירה שיוצאת לשוק והמחירים לא ירדו. ברגע שיחסמו אותם, למשל יטילו למשך 5 שנים מס רכישה דרקוני - יהיו פחות קונים על אותה כמות דירות שמיוצרת, וזה אומר קושי לקבלנים ולמוכרי הדירות יד שניה למצוא קונה, וזה יכריח אותם להוריד מחירים ויהפוך מיידית את המגמה. אם הקבלנים יגיבו בהקטנת בניה, הרי שהם נכשלו בתפקידם כבוני הארץ, וניתן להצדיק החלפתם בחברות סיניות או פשוט בבניה ממשלתית תקציבית שתמשיך להציף את הארץ בזמן שהם מתנהגים כקרטל. עוד טעות בכתבה - משקיעי הנדלן מייצבים את השוק. במקומות בהם יש ריבוי משקיעים יש תנודות חריפות יותר במחירים, וזה ברור, כדאיות ההשקעה משתנה כי הסביבה הכלכלית משתנה, ולכן הביקוש משתנה בחדות. לעומת זאת קצב הבניה הדרוש להתאמה לריבוי הטבעי די צפוי מראש ולא משתנה כמעט. בלאס וגאס ומיאמי ריבוי המשקיעים גרם לזינוק מחירים ולאחריו נפילה של כ 55% במחיר. בדבלין אותה תופעה עם נפילה של 60% במחירים. לגבי ישראל - אם יכלו להוריד ריבית ב 2009 ומייד לעבור לייצור של 100,000 דירות בשנה, המחירים לא היו עולים ושכר הדירה היה יורד (עד ששוב היה מתייצב על אותם 3.5% תשואה). אבל זה לא אפשרי ואפילו לא קרוב. לכן יש להקטין ביקוש בחזרה וזה משפיע מהיום למחר. הגדלת היצע משמעותית תשפיע רק עוד 4 שנים. אגב להזכירכם באירלנד בנו פי 2 מקצב הריבוי הטבעי והמחירים המשיכו לטוס כלפי מעלה כי היו הטבות מס לרכישת דירות וכי אנשים חשבו שזו השקעה טובה.
גלעד  |  23.01.15
4.
טול קורה-מדוע אינך מזכיר שהמחסור בדיור מכוון=בהוראה ובנימוק:-דאגה לבנקים
זה לא " היועצים ופקידות" הקטנה זה בא מלמעלה למעלה זה הוראתם של בובו השק-רם ++ מאל תגיד נגיד הנימוק : דאגה לבנקים וזאת בניגוד להבטחתו פעמיים גם בסרטו - כי " אני אישית אדאג להוריד מחירי הדיור ב 20% זה היה בתקופת אול- מר - ט ההוראה להקטין הבנייה ב ידיעה שזה פוגע בדור הצעיר ופוגע בתלכיד הלאומי זה פשע רק וועדת חקירה הבחירות -כדי להקדים את ההפגנות ומתוכן הקמת וועדת החקירה גם עייר גידם עיוור וחירש היה מבין את ההונאה
כותבי תרחישים1-12-15  |  23.01.15
לכל התגובות