אתר זה עושה שימוש בעוגיות על מנת להבטיח לך את חוויית הגלישה הטובה ביותר.
כיצד בנק ישראל יכול לפתור את הסיכון בחשיפת הבנקים להלוואות נדל"ן?

כיצד בנק ישראל יכול לפתור את הסיכון בחשיפת הבנקים להלוואות נדל"ן?

בנק ישראל צריך לפתור את הבעיות הכרוכות בחשיפת הבנקים להלוואות ולא רק לדווח עליהן. העלאת ריבית אינה הפתרון, ורק תפגע באפשרות לרכוש דירה

30.01.2015, 08:06 | יעקב עמיהוד

התלונות כנגד בנק ישראל לאחר הפרסום על חשיפת הבנקים להלוואות נדל"ן איננה ברורה. מה רוצים המתלוננים? הרי העלאת הריבית תפגע בהשקעות, תגרום להתחזקות של השקל, לפגיעה ביצוא וביבוא, ולהאטה כלכלית. הגבלת הלוואות נדל"ן תפגע במימון הבנייה לקבלנים ובאפשרות רכישת דירה על ידי חסרי האמצעים. פתרון בעיית מחירי הדירות לא תבוא מהעלאת הריבית או מהגבלת הבנקים אלא משינוי מדיניות הממשלה. היא האחראית לכך.

מידת החשיפה לנדל"ן איננה כה מאיימת. כמחצית ההלוואות הן למשקי בית, כלומר יש פיזור גדול מאד של הסיכון. אף אם ירדו מחירי הדירות, הלווים ימשיכו לשלם את המשכנתא כל עוד הכנסתם תאפשר זאת. האשראי לנדל"ן מסחרי – גם הוא מתפזר בין ענפי המשק. הלוואה למרכז קניות מגובית למעשה בהכנסות מעסקים רבים ומגוונים. הסיכון הגדול לבנקים הוא מיתון כלכלי שיפגע בהכנסות העסקים. פשיטת רגל של מרכז קניות היא למעשה התסמין למיתון, לא הבעיה עצמה. הסיכון היה דומה גם אם הבנקים היו נותנים את ההלוואות במישרין לעסקים המאכלסים את מרכז הקניות במקום למרכז הקניות עצמו.

בנק ישראל צריך לפתור את הבעיות הכרוכות בחשיפת הבנקים להלוואות נדל"ן, לא רק לדווח עליהן. אפשר לעשות זאת באמצעות קידום איגוח הלוואות: הבנק שנותן הלוואות (כגון משכנתאות) "אורז" אותן בסל, מוכר לציבור אגרות חוב סחירות כנגד הסל ומנהל את הגביה. פיזור הסיכון בין משקיעים וסחירות אגרות החוב מורידים את מחיר ההון ללווים. כך תומך האיגוח בהשקעות ובצמיחה כלכלית.

מרכז מסחרי (ארכיון). הסיכון היה דומה גם אם הבנקים היו נותנים את ההלוואות במישרין לעסקים המאכלסים את מרכז הקניות במקום למרכז הקניות עצמו, צילום: ערן יופי כהן מרכז מסחרי (ארכיון). הסיכון היה דומה גם אם הבנקים היו נותנים את ההלוואות במישרין לעסקים המאכלסים את מרכז הקניות במקום למרכז הקניות עצמו | צילום: ערן יופי כהן מרכז מסחרי (ארכיון). הסיכון היה דומה גם אם הבנקים היו נותנים את ההלוואות במישרין לעסקים המאכלסים את מרכז הקניות במקום למרכז הקניות עצמו, צילום: ערן יופי כהן

יש כאלה המהלכים אימה על הציבור, כאילו קיימת קנוניה לשדוד את רכושו, ומקשרים איגוח למשבר פיננסי. אולם משברים פיננסים היו לפני האיגוח ולפני שהומצאו נגזרים פיננסיים, ומשברים יהיו גם בעתיד. במקום לדחות את האיגוח כולו, צריך פשוט לתקן את התקלות שהיו כרוכות ביישומו. החשש הוא שהבנק ינהג בקלות דעת, יכלול בסל הלוואות גרועות, ימכור אותן לציבור וכך ייפטר מהסיכון ויעביר אותו לרוכשים. אלה ישלמו מחיר גבוה מדי עבור הסל ויפסידו חלק מהשקעתם כאשר ההלוואות לא ישולמו.

הפתרון הוא חיוב הבנק להחזיק בעצמו חלק מכל סל הלוואות מאוגחות שהוא מוכר לציבור. כלומר, הבנק לא יוכל להיפטר מכל הסיכון. אם יהיו הפסדים על הלוואות בסל, גם הבנק עצמו יפסיד. כך ייפחת התמריץ לבנק לכלול בסל האיגוח הלוואות "זבל". מנגנון כזה אכן הוצע בדו"ח של הצוות לקידום האיגוח של בנק ישראל מאוגוסט 2014 . אפשר גם להחמיר: לחלק את סל לחלקים ולחייב את הבנק להחזיק את החלק המסוכן ביותר שבו, וכך הוא יהיה ראשון לשאת בהפסדים.

נניח, למשל, סל בן 20 מליון שקל המחולק לשתי פרוסות שוות, א' ו-ב'. את ההפסדים מהלוואות שאינן משולמות מנכים קודם כל מפרוסה ב', זו הנחותה. פרוסה א', הבטוחה יותר, נפגעת רק אם ההפסד על הסל גדול ממחצית. אפשר לחייב את הבנק להחזיק בעצמו 20% מפרוסה ב' הנחותה. את פרוסה א' יחזיקו משקיעים שמבקשים בטחון, ופרוסה ב' תהיה אטרקטיבית למשקיעים המוכנים לשאת בסיכון תמורת תשואה גבוהה יותר.

יש לחשוב על פתרונות. במקום לחסל את האיגוח יש לחשוב כיצד לקדם אותו בתבונה ובזהירות. ואם לא מאפשרים איגוח, צריך להציע אלטרנטיבה ישימה לביקוש של הציבור להלוואות מצד אחד ולמגבלות של הבנקים מצד שני. תלונות והפחדת הציבור אינן הפתרון.

שיתוף בטוויטר שיתוף בוואטסאפ שיתוף בפייסבוק שיתוף במייל

תגיות



8 תגובות לכתיבת תגובה לכתיבת תגובה

8.
מחסור הדיור=מכוון=בהוראת בובו השק-רם-להקטין הבניה!!בנימוק:דאגה לבנקים,
החושבים שהריבית תעלה לגבהים משלים עצמם עד זוב דם-רחמינו, הריבית תעלה לראשונה בארהב= ארהב נמצאת בחוב עצום ממדים= עלית הריבית מעבר ל חצי % בשנה תגרום למפולת בשווקים- ולהפסדי ענק למימשל + פ,ד PD , ולכן הריביות ישארו נמוכות לזמן רב יתרה מכך בחלק מהעולם יתכנו =ריביות שליליות כמו בשוויץ, להלן התרחיש שלנו לריביות ב2015 עלית רבע % ב2016 עלית 0,5% עד 0,75% סה 1 % 2017 " " " סה כללי 1,5-2% עש ינואר 2019 2,5% וכך זהישאר לזמן רב = האפשרות האחרת = באם הבורסות יקרסו מעל 30-40% הריביות =יוכפלו לזמן קצר = (ראו כמו ברובל)
כותבי תרחישים1-12-15  |  01.02.15
7.
קשקוש מוחלט! העלאת ריבית לא תמנע מאנשים לרכוש דירות
אלא תמנע ממי שאין ביכולתו לרכוש דירה, לעשות זאת. מה האופציה השניה? "שכולם" יכולים לקנות דירות - עד שיגמר הכסף וכולם יפשטו רגל?? כן הייתי מצפה מבנק ישראל להעלות ריבית. אחרת, השוק שלנו יתפוצץ בסופו של דבר. וכשזה יקרה - זה יהיה נורא. עדיף פיצוץ קטן ביד , משתיים על העץ.
דני , צפון  |  01.02.15
6.
רק הערה אחת, הכסף שיש לבנק לתשלום הפסדים הוא בעיקר כספי הציבור
כלומר, את עיקר הנזק ישלם הציבור, שכספו המופקד בבנק הוא המקור להלוואות, ולא בעלי מניות השליטה (בלאומי ודיסקונט אין בכלל גרעין שליטה). במקרה כזה, הציבור ישלם גם בירידת ערך מניות הבנקים הנמצאים בקופות הגמל ובכספי הפנסיה שלו.
כלכלן בכיר , כאן  |  31.01.15
5.
העלאת ריבית תחזיר את כספי המשקיעים לפקדונות בבנקים ותוריד מהביקושים בשוק הדיור
הורדת הריבית הקפיצה בבת-אחת את הביקוש לרכישת דירות ע"י משקיעים . העלאת הריבית, תקטין את לחץ הביקוושים ע"י המשקיעים ומחירי הדירות יירדו. הגקיע הזמן להפסיק לדפוק את הצעירים הפסיק להחריב את עתידם הכלכלי. דירה זה קורת גג לא "אקזיט" פיננסי
אחת העם  |  30.01.15
4.
העלאת ריבית או הכבדה אחרת תביא לירידת מחירי דירות, ואז הקבלנים ירכשו קרקע בחצי מחיר וימשיכו לבנות
כאילו שבשנת 2008 לא היה ניתן להרוויח מיזמות נדלן. אין סיבה שהמחירים לא יחזרו לאותה רמה והפעילות הנדלנית תישאר ברמה מואצת כמה היום. הרי הקבלנים התחילו להציע למדינה פי 2 או פי 3 וגם פי 4 ממחיר המינימום על הקרקעות, ובגלל הוצאה זו שולי הרווח שלהם היום לא ענקיים. ירידת מחירי הדירות אם תבוא במפתיע תתפוס את הקבלנים כאשר חלק ממלאי הדירות שלהם עדיין לא נמכר, ואז הם ימכרו במחיר נמוך ממה שהעריכו ויפגעו להם הרווחים. אבל כאשר ירידות המחירים יהפכו לעובדה מוגמרת, כל הקבלנים כולם יציעו מחירים נמוכים בהרבה על הקרקע ולכן גם הזוכה במכרז יקבל קרקע בזול ויוכל להמשיך לבנות כרגיל ולמכור בזול ועדיין להרוויח רווח יזמי יפה מאוד. הצעירים יכולים להמשיך ליהנות מהריבית הנמוכה רק תגביל את משך המשכנתא המירבי ככה שההחזר החודשי לא יהיה נמוך משכר הדירה כפי שקורה היום. היום כל מי שקשה לו עם יוקר המחיה ולשלם שכר דירה, לוקח כסף מאמא ואבא קונה דירה, משכיר וממשיך לגור בשכירות, אבל הכסף שהוא מוציא על משכנתא קטן משמעותית מהכסף שהוא מקבל משכר דירה. זה מתאפשר בגלל הפריסה ל 30 שנה בריבית אפסית
דן  |  30.01.15
לכל התגובות