ברשות ני"ע מודאגים מטירוף גיוסי החוב בנדל"ן

רשות ני"ע מודאגת מהיקף האשראי ההולך וגדל בקרב חברות הנדל"ן הציבוריות בתל אביב. ראש מחלקת התאגידים ברשות עו"ד מוטי ימין התייחס השבוע לראשונה לתופעת גיוסי החוב הנרחבים בבורסה, שהגיעה ב־2014 לשיא של 56 מיליארד שקל - הגבוה ביותר מאז 2007, ערב המשבר הכלכלי העולמי. "אנחנו מודאגים היום מרמות המינוף של חברות הנדל"ן הישראליות בתל אביב. כרגולטור שמופקד על היבטי גילוי, אין לנו דרך למנוע מחברות ברמת סיכון מסוימת לגייס חוב בבורסה, אבל אני יכול לומר שבניהול סיכונים פנימי שלנו, ניתנת תשומת לב הרבה יותר גדולה לחברה שהיא ברמת סיכון גבוהה מאשר לחברה שהיא ברמת סיכון נמוכה". את הדברים אמר ימין במסגרת הפורום הפיננסי של מכון גזית גלוב לחקר הנדל"ן במרכז הבינתחומי הרצליה שאותו הנחה רו"ח שלומי שוב.

הגיוסים לא עצרו בינואר

מסוף 2010, היקף החוב לאג"ח בקרב חברות הנדל"ן הציבוריות עלה בשיעור של 52%, מרמה של 89 מיליארד שקל לרמה נוכחית של 136 מיליארד שקל. החוב הבנקאי לעומתו רשם ירידה מינורית של 1%, ל־101 מיליארד שקל. תופעת ההתרחבות של הגיוסים נמשכה גם בינואר 2015. מנתונים שהעבירה חברת הדירוג מידרוג בניהולו של ערן היימר עולה כי היקף ההנפקות של אג"ח קונצרניות שנעשו על ידי שש חברות הסתכם במהלך ינואר בכ־2.4 מיליארד שקל לעומת כ־1.6 מיליארד שקל בדצמבר 2014, וזה עוד מבלי להתחשב באג"ח דולרית של כיל שהונפקה גם למוסדיים בישראל בהיקף של 3.1 מיליארד שקל. בין המגייסות הגדולות היו גזית גלוב (752 מיליון שקל), אדמה (533 מיליון שקל), איי.די.או, זרוע הנדל"ן של שיכון ובינוי בגרמניה (375 מיליון שקל) ושלמה החזקות (263 מיליון שקל) לצורך מיחזור חוב. כל ההנפקות היו בעלות דירוגים גבוהים יחסית של A2 ומעלה. 1.4 מיליארד שקל נוספים גויסו על ידי בנקים: דקסיה (700 מיליון שקל) והבינלאומי (685 מיליון שקל).

תופעת גיוסי החוב בקרב חברות הנדל"ן הישראליות התרחבה בשנים האחרונות ככל שהריבית בישראל ירדה עד שהגיעה לרמת שפל של 0.25% כיום. חברות הנדל"ן גייסו כסף זול, מהלך שאפשר להן את הגדלת מצבת הנכסים, ההכנסות והרווחים שלהן.

מצג השווא של השיערוכים

מנתוני מידרוג עולה כי היקף האשראי המצרפי של חברות הנדל"ן הציבוריות עלה מ־2010 ועד היום ב־25% לרמה של 237 מיליארד שקל. ההון העצמי של החברות גדל בתקופה זו בשיעור גבוה יותר של 46% מרמה של 97 מיליארד שקל ל־142 מילארד שקל.

מוטי ימין. "פיקוח על חברות הדירוג יגרום להן להרים דגל במועד" | צילום: גיא אסיאג

שיעור המינוף אמנם ירד מרמה של 51% לרמה של 41%, אבל זה לא ממש מרגיע את הרשות, כי מרבית השיפור בהון העצמי הושג באמצעות שיערוכים חד־פעמיים שביצעו החברות בשל הריבית הנמוכה. ככל שהריבית יורדת, שיעור ההיוון של הנכסים יורד וההון העצמי של החברות גדל על הנייר, ממש כמו שהגדילו חברות הנדל"ן האמריקאיות את ההון העצמי שלהן ערב המשבר הכלכלי ב־2008. הבעיה תתעורר כאשר הריבית בישראל תתחיל לעלות וחברות הנדל"ן יצטרכו לשערך את הנכסים שלהן כלפי מטה: ההון העצמי שלהן יקטן בעוד היקף החובות שלהן יישאר כשהיה. הדבר עלול להביא למשבר חובות בקרב חברות הנדל"ן הישראליות כפי שקרה בארה"ב ב־2009-2008.

לאחרונה הודיעה רשות ני"ע כי תפקח על חברות הדירוג הישראליות החל מאפריל 2015, אך לדברי ימין, "הפיקוח על חברות הדירוג לא יכול לשמש מגן מפני קריסה של חברות. במקרה הטוב הוא רק יוכל לגרום לחברות הדירוג להרים את הדגל במועד המתאים, אבל לא מעבר לכך".

האמריקאיות רצויות

ימין התייחס גם לגל ההנפקות של חברות הנדל"ן האמריקאיות בישראל ואמר: "נושא זה תפס תשומת לב רבה ברשות בשנה האחרונה. אם אתם שואלים את רשות ני"ע כרגולטור אם גיוס חוב על ידי חברות אמריקאיות הוא דבר רצוי לשוק הישראלי, התשובה העקרונית שלנו היא כן. שוק ההון הוא גלובלי, וכמו שאנחנו רואים חברות ישראליות שפונות לשווקים זרים כדי לגייס הון, באותה מידה אנחנו צריכים לברך על כך שחברות זרות מגיעות לגייס חוב בישראל. בשנה האחרונה גויסו בישראל אג"ח בהיקף של 2.4 מיליארד שקל על ידי חברות נדל"ן אמריקאיות.

"זה סכום לא מבוטל, אך ההיקף, נכון להיום, אינו עולה לכדי חשש לסיכון עקבי שיכול להוביל לפגיעת מאקרו בשוק ההון. מה יקרה אם התופעה הזאת תתגבר ואם ההנפקות של החברות האמריקאיות יגיעו לסדרי גודל של עשרות מיליארדי שקלים? בסופו של דבר, כשעושים את זה בצורה נכונה, זה יכול להיות לרווחת כלל המשקיעים".