גל חוב שלישי של חברות נדל"ן אמריקאיות בדרך לתל אביב

גל הנפקות נוסף של ארבע חברות נדל"ן אמריקאיות צפוי לשטוף את הבורסה בתל אביב בניסיון לגייס אג"ח בהיקף כולל של 300 מיליון דולר עד סוף החודש. החברות רילייטד (Related), שבבעלות סטפן רוס, וגי'.אף.איי (GFI Capital Resources Group), שבבעלות אלן גרוס, הגישו אתמול תשקיף ראשוני לרשות ני"ע לקראת גיוס אג"ח. 

רילייטד, אחת מיזמיות הנדל"ן הגדולות בארה"ב עם נכסים בשווי 20 מיליארד דולר, תנסה לגייס 150 מיליון דולר באמצעות גוף החיתום כלל פיננסים בניהולו של יהונתן כהן. ג'י.אף.איי, עם נכסים מנוהלים בשווי מיליארד דולר, תנסה לגייס 50 מיליון דולר באמצעות גוף החיתום פועלים אי.בי.אי בניהולו של ארז גולדשמידט ובעזרתם של היועצים רפי ליפא וגל עמית.

משלחות של שתי החברות נחתו השבוע בישראל והחלו בפגישות עם מוסדיים ישראליים בניסיון לשכנע אותם להשתתף בהנפקות. שתי חברות נוספות וקטנות יותר צפויות להגיש בימים הקרובים את התשקיפים שלהן על בסיס הדו"חות הכספיים לרבעון השלישי של 2014. מדובר ב־Treetop של אדם מרמלשטיין ואסי מנדל ו־Simon Properties של היזמים יונתן סיימון ומתיו ברון, שצפויות לגייס 50 מיליון דולר כל אחת.

רילייטד וג'י.אף.איי מקימות חברות־בנות ייעודיות שיכילו חלק קטן מהנכסים שלהן שעבורן מיועד הגיוס. חברות אלה רשומות באיי הבתולה לצורך מס, והן מגייסות את הכסף כחוב ברמה שנייה שאינו מגובה בשעבוד כלשהו על הנכסים עצמם. רילייטד היא בבעלות סטפן רוס, אחד מאנשי הנדל"ן המוכרים בארה"ב, שהונו האישי מוערך על ידי מגזין "פורבס" העולמי ב־3.1 מיליארד דולר.

הפעילות של רילייטד מתרכזת בעיקר ביזמות של נדל"ן בערים לוס אנג'לס, שיקגו, ניו יורק ובוסטון, והיא פעילה גם במפרץ הפרסי (אבו דאבי). על פי הערכות, חלק מבעלי המניות שלה הם שייח'ים מהמפרץ. לישראל מביאה החברה פורטפוליו מצומצם של שבעה נכסים בשווי של 1.5 מיליארד דולר. שלושה מהנכסים הם דירות להשכרה למגורים במנהטן ובשיקגו, שלושה מרכזים מסחריים בניו יורק. החברה מייעדת עד 5 מיליון דולר מההנפקה ל־530 west, בניין מגורים להשכרה שהיא בונה בימים אלו במנהטן.

ההון העצמי של החברה־הבת המגייסת של רילייטד עומד על 434.8 מיליון דולר, והוא מהווה 52% מסך המאזן שלה. החברה ייצרה הכנסה תפעולית נקייה (NOI) של 3.2 מיליון דולר על הכנסה כוללת של 11.4 מיליון דולר בינואר־ספטמבר 2014 לעומת 3.2 מיליון דולר בתקופה המקבילה. הרווח הנקי שלה בינואר־ספטמבר 2014 עמד על 67 מיליון דולר לעומת רווח נקי של 139 מיליון דולר בתקופה המקבילה, שמיוחס בעיקר לשיערוכים חריגים בהיקף של 167 מיליון דולר שביצעה.

רילייטד חילקה דיבידנד בגובה 61 מיליון דולר בינואר־ספטמבר 2014, זאת לעומת דיבידנדים בהיקף של 12.3 מיליון דולר ו־8.3 מיליון דולר שחילקה ב־2012 ו־2013 בהתאמה. האג"ח של רילייטד ישולמו בחמישה תשלומים חצי שנתיים שווים מספטמבר 2018 עד ספטמבר 2020. בשנתיים הראשונות היא תפרע ארבעה תשלומים בגובה של 7.5 מיליון דולר כל אחד, ואילו התשלום האחרון יהיה בגובה של 120 מיליון דולר.

ג'י.אף.איי מחזיקה נכסים בבעלותה וגם פועלת כחברת ניהול של נכסים נוספים שאינם בבעלותה. שווי הנכסים של החברה־הבת המגייסת עומד על 219 מיליון דולר עם הון עצמי של 163 מיליון דולר, והיא מביאה לישראל את עיקר הנכסים שבבעלותה, מתוכם נדל"ן להשכרה שבבעלותה בשווי 75 מיליון דולר והשאר השקעות בחברות כלולות, עם אחזקה של פחות מ־50% בנכסים אלו שאינם מאוחדים לדו"חות הכספיים שלה. מדובר ב־19 נכסים בשש מדינות שונות בארה"ב. 13 מהם מקבצי דירות למגורים, שני מלונות, מבנה משרדים ומרכז מסחרי – שניהם בעיר ניו יורק.

ההכנסה התפעולית הנקייה מהשכרת נכסים (NOI) של ג'י.אף.איי בינואר־ספטמבר 2014 עמדה על 8.4 מיליון דולר. שיעור המינוף של החברה (LTV) עומד, נכון להיום, על 42%, יחס הנחשב לבריא ונמוך ביחס לחברות נדל"ן מניב. החברה מציינת כי תשלם דמי ניהול של 200 אלף דולר בשנה לחברה־האם שלה ג'י.אף.איי.  

סטפן רוס, בעל השליטה ברילייטרד | צילום: בלומברג