הסוד השמור של משקיעי הנדל"ן בברלין
מחירי הנכסים בבירת גרמניה אטרקטיביים מאוד, אבל ברכישה קבוצתית אפשר לעשות עסקאות מוצלחות עוד יותר • כך עובד מודל ה-GbR הגרמני
רכישה ישירה מבעל הבית - מה שמבטיח, בדרך כלל, עסקה טובה בהרבה, היא סיפור מורכב מאוד. בעלי דירות פרטיים רבים מעדיפים שלא להיכנס למו"מ עם משקיעים זרים בגלל מגבלות השפה והפוטנציאל הגדול לאי הבנות. רכישה בזול של דירות שעוקלו מבעליהן - הנמכרות בדרך כלל במחירי מציאה במכירות פומביות בבית המשפט - גם היא עסק לא פשוט עבור משקיע זר.
אז איך, בכל זאת, מצליחים כל כך הרבה משקיעים זרים לקנות בברלין דירות בזול במיקומים שווים? פשוט מאוד: ברכישה קבוצתית.רוצים לגלות את שוק השקעות הנדל"ן בברלין?
בנייני מגורים רבים בברלין מוחזקים בבעלות ציבורית או מסחרית ומשמשים כנכסים מניבים בתיקי השקעות. בניינים כאלה מתגלגלים לשוק כל הזמן - אבל נמכרים כיחידה אחת, ללא חלוקה לדירות. עסק יקר מאוד עבור משקיע בודד אבל לא בשביל חברות גדולות.כאן נכנס לתמונה מודל רכישה קבוצתית גרמני המכונה GbR, שמאפשר לקבוצה של משקיעים פרטיים להתאגד מבחינה כלכלית באופן חד פעמי לצורך רכישת נכס. הבניין נמכר כיחידה אחת לשותפות, ולאחר שתהליך הרכישה מסתיים יכולים השותפים לבצע בו חלוקה לדירות בודדות ולרשום כל אחת מהן בנפרד בטאבו. לאחר מכן מפרקים את השותפות.
מדובר בהליך שחוסך למשקיעים לא מעט כסף בתשלומי מסים ועמלות - הנגבים על היחידה במלואה ולא על כל דירה בנפרד. החיסכון עשוי להגיע במקרים מסוימים עד לכ-20% מתחת למחיר השוק. באופן מעט מפתיע, מדובר בתהליך פשוט למדי ונטול סיבוכים ביורוקרטים. עם זאת, "להתארגן כמה חבר'ה" ולקנות בניין זה לא משהו שאפשר לעשות בגרמניה לגמרי לבד.
אז איך עושים את זה? פונים למומחים מקומיים שמבינים בתחום, כמו חברת אינספיריישן גרופ הישראלית, העוסקת כבר כמה שנים ברכישות קבוצתיות של בניינים בברלין. יועצי ההשקעות של החברה מאתרים בניינים אטרקטיביים במחירים מפתים, מבצעים בדיקות טכניות של הנכסים ומטפלים בכל ההליכים הכרוכים בהקמת השותפות ובפירוקה לאחר חלוקת הנכסים ליחידות דיור בודדות והעברתן לבעלות המשקיעים השונים. חברת אינספיריישן גרופ, בנוסף, משמשת לאחר הרכישה גם כחברת הניהול של הנכס ומטפלת בתחזוקתו ובטיפול בדיירים המתגוררים בו.
לדברי הנוטריון הברלינאי ד"ר יוהאנס מיינל מחברת BMH Bräutigam, שעובד בין היתר גם עם חברת אינספיריישן גרופ, מדובר ב"מודל מצוין ובטוח שקיים בשוק כבר שנים רבות. החוק מגן על המשקיעים בכל שלב של תהליך הרכישה, גם כאשר הדירות השונות נמצאות עדיין בתהליכי רישום בטאבו".
רוצים לגלות את שוק השקעות הנדל"ן בברלין?