בשנים הקרובות תיחנך קריית המודיעין החדשה במסגרת מעבר בסיסי צה"ל לנגב, ועל פי ההערכות היא תביא עמה משבר דיור ועלייה חדה במחירי הדירות להשכרה בבאר שבע. כדי למנוע עליית מחירים חדה ובריחת סטודנטים מבירת הנגב דרושה פעולה משותפת של משרדי הממשלה והרשות המקומית, שנכון לעכשיו לא מתבצעת.
בסיס חיל המודיעין שצפוי להיפתח ב־2019 הוא השלב הגדול ביותר בהיקפו וגם המורכב ביותר במהלך העברת בסיסי הצבא לנגב: מדובר במתחם שישכן את כל יחידות המודיעין (ובהן 8200 ובה"ד 15) על שטח של 2,000 דונם ממערב לצומת שוקת במרחב ליקית. 10,000 חיילים וקצינים יאכלסו את הבסיס, ומתוך כ־6,000 אנשי קבע שצפויים לשרת בו, כ־3,500 יהיו קצינים זוטרים, רווקים וצעירים, שצפויים לשכור דירות בבאר שבע.
אנשי הקבע הצעירים נהנים מיתרון על פני הסטודנטים בעיר, בגלל שכרם הגבוה והעובדה ששכר הדירה שלהם מסובסד: צה"ל משתתף בכ־800-700 שקל בממוצע בשכר הדירה של קצינים, ובנוסף משרד הבינוי מסייע בשכר דירה לאנשי קבע שעברו לבאר שבע בסכום של 800 שקל. שמאי המקרקעין עמית ביליה מעריך כי חדר בדירה באזורי ביקוש בעיר עולה 1,200-1,000 שקל בחודש, ובאתר מדלן מעריכים כי דמי השכירות עומדים על 2,500-2,000 שקל לדירת 3 חדרים, כך ששני קצינים יחד יכולים בקלות לגייס כ־3,000 שקל ולשכור דירת 3 חדרים בסמוך לאוניברסיטה בלי תלות בשכרם.
בנוסף לאנשי הקבע, גם חברות הייטק צפויות להגיע בשנים הקרובות לפארק ההייטק החדש בבאר שבע כדי לספק שירותים ליחידות המודיעין. מאות עובדים יגיעו לאזור וסביר להניח שגם הם ישפיעו על הביקוש לדירות להשכרה בעיר, ויוכלו לממן שכר דירה בסכום גבוה יחסית.
הבעיה היא שאין מספיק דירות לכולם. ביליה מעריך כי רק כ-10%-5% מהדירות להשקעה בבאר שבע פנויות. "חנוכת קריית המודיעין תגרום לביקוש גבוה מההיצע הקיים", הוא אומר, "ובעלי דירות לא יהססו להעלות מחירים כשיש להם אוצר כזה ביד". לדברי ישראל שוורץ, אנליסט מחלקת המחקר של אתר מדלן: “שלוש מתוך 10 השכונות הפעילות ביותר בשוק היד שנייה בישראל נמצאות בבאר שבע – שכונה ד’, ג’ ו־שכונה ו’ הסמוכות לאוניברסיטת בן גוריון.
משנת 2008 חלו עליות מחירים חדות של קרוב ל־200% בדירות המיועדות להשכרה לסטודנטים. חלק גדול מהקצינים הצעירים עשוי לשכור דירה באותן שכונות המבוקשות על ידי הסטודנטים, עקב קרבתן היחסית לקריית המודיעין וחיי הקהילה שמותאמים לקהל צעיר. ללא פתרון מתאים מצד ההיצע יווצר עודף ביקושים שילחץ את עלות שכר הדירה כלפי מעלה”. עליית מחירים כזו תפגע בעיקר בקבוצה החלשה יותר כלכלית – כ־20 אלף הסטודנטים באוניברסיטת בן גוריון, שכניסת הקצינים ואנשי ההייטק תדחוק אותם ממרכז העיר.
במנהלת המעבר דרומה, הגוף האחראי להעברת הבסיסים מטעם משרד הביטחון, מנסים למצוא פיתרון: המנהלת ביקשה לקדם – יחד עם משרדי הבינוי והאוצר ועיריית באר שבע – הקמת קומפלקס ייעודי על ידי יזמים פרטיים שיכלול בשלב ראשון 1,000-700 דירות. אבל לא קל להביא יזמים שיבנו להשכרה בעיר: ארבעה מכרזים לבניית דירות להשכרה בבאר שבע כבר נכשלו בגלל מחסור בהצעות, ובענף טוענים כי האשמה נעוצה בהיטלי הפיתוח היקרים.
לכן מבקשים הוגי התוכנית ליצור תנאים שיאפשרו ליזמים להרוויח 12%-10%, באמצעות הפחתה דרסטית במחירי הקרקע והקצאת שטחי מסחר בתוך הקומפלקס. בנוסף נשקלת אופציה לאפשר ליזמים למכור חלק מהדירות כדי להחזיר את ההון הראשוני שהשקיעו בפרויקט.
אלא שתוכניות כאלו מחייבות עבודה משותפת של עיריית באר שבע ומשרדי הממשלה השונים, ונראה כי איש לא ממהר ליישם את הפתרונות: במשרד הבינוי מסרו ל"כלכליסט" כי "מסלול הדיור להשכרה בבאר שבע מעוכב באגף התקציבים באוצר, שאמור לתת את המודל הכלכלי אך משתהה בגלל קשיים בשיווק 'דירה להשכיר' (משרד האוצר מצוי עדיין בשלב הניסיוני במיזמי דיור להשכרה ברעננה ובהרצליה - א"ג)". מעיריית באר שבע מסרו כי "בדיון שנערך לאחרונה בין נציגי העירייה למנכ"ל חברת דירה להשכיר הועלו מספר יוזמות והעירייה ביקשה לפעול לקדמן. העירייה רואה בחיוב כל יוזמה להקמת פרויקטים לשכירות בעיר, ובלבד שיעשו בסטנדרט ראוי ובשיטה יעילה וכדאית. העירייה תסייע ככל שבידה גם ליזמים פרטיים לקדם פרויקטים מעין אלו, בכפוף לסמכויותיה על פי דין".
בכל הנוגע לשיתוף פעולה עם משרדי הממשלה אמרו בעירייה כי "נשמח אם משרדי האוצר והבינוי יסייעו בקידום פרויקטים לדיור להשכרה. נציגי העירייה הציעו לנציגי המשרדים מגרשים אפשריים בשכונת רמות בצפון העיר כבר לפני שנה". במשרד הבינוי טוענים בתגובה כי "רשות מקרקעי ישראל מקדמת דיור להשכרה בשכונת רמות הצפונית, אך השכונות בצפון פחות רצויות אצל משרד הביטחון מפני שאינן צמודות למתחמיו". עוד טוענים במשרד הבינוי כי המשרד ביקש מחברה חיצונית לחקור מודל כלכלי להשכרה ארוכת טווח בדרום, אבל טיוטה ראשונית אמורה להתקבל רק אחרי הבחירות.
ממשרד האוצר נמסר: "המשרד האוצר מקדם תוכניות בנייה להשכרה באמצעות חברת דירה להשכיר. כרגע עומדת על הפרק תוכנית גם מול עיריית באר שבע. בנוסף, משרדי האוצר והבינוי נמצאים כעת במגעים מתקדמים מול העירייה לחתימת הסכם הגג, שיוביל להגדלה משמעותית של היצע הדירות בעיר». בנוגע לטענות לגבי עיכוב התוכנית שיזמה המנהלת טוענים באוצר כי "למיטב ידיעתנו אין כל עיכוב מטעם משרד האוצר לקידום של מכרזים כאלו ולא ברורות טענות המשרדים האחרים".
ממשרד הביטחון נמסר: "המשרד פועל לייצר תוכנית לבניית דירות לשכירות לתקופה ארוכה. אנו מניחים כי בעתיד הקרוב יימצא פתרון לסוגייה".
צילום: אוראל כהן
18 תגובות לכתיבת תגובה