"אם הסתיימה המחיקה של מירלנד, אני חותם על ההסדר"

אחרי אפריקה ישראל הגיעה תורה של כלכלית ירושלים מקבוצת אליעזר פישמן לדווח על הפגיעה הצפויה בעקבות המשבר הכלכלי ברוסיה בדו"חות הכספיים לרבעון הרביעי של 2014. מירלנד, זרוע הנדל"ן המניב ולמגורים של כלכלית ירושלים ברוסיה, המהווה 11% מכלל הנכסים של הקבוצה בעולם, דיווחה אתמול כי תרשום מחיקה של 164 מיליון דולר (649 מיליון שקל) בהון העצמי המיוחס לבעלי המניות ברבעון הרביעי של 2014.

המחיקה של מירלנד עולה במעלה הפירמידה ומשפיעה על כל החברות מקבוצת כלכלית ירושלים. כך, למשל, החברה־האם כלכלית ירושלים, המחזיקה 30.5% במירלנד, תמחק 492 מיליון שקל מההון העצמי שלה ברבעון הרביעי של 2014; דרבן, המחזיקה 15.2% במירלנד, תמחק 88 מיליון שקל מההון העצמי שלה; ומבני תעשייה, המחזיקה 40.2% במירלנד, תבצע מחיקה של 257 מיליון שקל.

מחיר האג"ח לא זז: הדיווח אופטימי, המחזיקים לא

"אם בזאת הסתיימה המחיקה של מירלנד, אני חותם לך בארבע ידיים על ההסדר, כי זה אומר שכל החוב של מירלנד מוחזר", אומר אומר נציג של אחד המוסדיים הגדולים המחזיקים באג"ח של מירלנד בשיחה עם "כלכליסט". לדבריו, "ציפינו לראות הפחתה של מירלנד, אבל לא חשבנו שהיא תישאר עם הון עצמי חיובי". עם זאת, המוסדיים עדיין נשארו חשדניים לגבי מה מחכה להם ברבעונים הבאים. "צריך לזכור שלפעמים השמאים מפחיתים בשתי מנות וגם יש לזכור שהמשבר ברוסיה עדיין לא נגמר".

מירלנד נפגעה מהמשבר הכלכלי ברוסיה שהתבטא בהיחלשות של 50% במטבע הרובל במהלך הרבעון הרביעי 2014 ועליית הריבית ברוסיה לרמה חריגה של 15%. הפגיעות הגבוהה של החברה מהמצב ברוסיה היא משום שדמי השכירות שהיא מקבלת על הנכסים שלה הם במטבע הרוסי, בעוד החובות שלה כלפי מחזיקי האג"ח בישראל הם בשקלים, כך שתזרים המזומנים שמשרת את החוב שלה נפגע במהלך הרבעון האחרון בשיעור של 50%.

בנוסף נפגעת מירלנד מההרעה במצבם של השוכרים בנכסים שלה. למירלנד יש תשעה נכסים מניבים ברוסיה, וככל שהמטבע הרוסי נחלש — כך נחלש גם כוח הקנייה של הלקוחות הרוסים, וכפועל יוצא גם הכנסות השוכרים.

בעקבות העלייה בריבית ברוסיה עדכנה מירלנד את שיעורי ההיוון על הנכסים שלה, מה שמביא לירידה בשווי הנכסים. מירלנד הודיעה כי לפי הערכות שווי שביצעה במהלך הרבעון הרביעי, צפויה ירידה של 162 מיליון דולר בשווי הנדל"ן להשקעה, כך שסכום הנכסים יפחת משווי של 921 מיליון דולר לשווי של 590 מיליון דולר.

ההפחתה של מירלנד הפתיעה את המוסדיים הישראליים לחיוב. מירלנד נשארת לאחר ההפחתה עם הון עצמי חיובי של 120 מיליון דולר (444 מיליון שקל) בעוד האג"ח שלה עדיין נסחרות בשוק במחיר של 30 אגורות ומבטאות את אמון המשקיעים כי המצב עלול עוד להדרדר. המצב הזה מתאר פער בין מה שרואים מעריכי השווי של נכסי מירלנד לבין מה שרואים המשקיעים בבורסה בתל אביב. המעריכים חושבים שלאחר ההפחתות והחזר כל החוב לנושים של החברה יישארו לבעלי המניות של החברה 120 מיליון דולר, בעוד השוק חושב שלא רק שלא יישאר משהו לבעלי המניות, וגם מחזיקי האג"ח יסבלנו מתספורת של 70% על חוב.

מאז הסתיימה תקופת הדיווח לרבעון הרביעי של 2014, הרובל המשיך להיחלש ולכן ניתן להניח כי מחיקות נוספות מחכות בקנה של מירלנד. מ־1 בינואר ועד היום נחלש הרובל ב־10% מרמה של 56 רובל לדולר לרמה נוכחית של 64.5 רובל לדולר, כך שסביר שגם ברבעונים הבאים תמשיך החברה לבצע הפחתות הון ולהציג ירידה ברווחים.

אליעזר פישמן | צילום: אוראל כהן

מתכוננים ליום סגריר: המחזיקים מתקדמים להסדר

בנוסף למחיקות הצפויות, המשבר גם אילץ את מירלנד לפתוח במו"מ מול מחזיקי האג"ח שלה בנוגע להסדר חוב בהיקף של מיליארד שקל. המשא ומתן החל בדצמבר האחרון ונציגות מירלנד ממשיכה עם המגעים להסדר חוב מול המחזיקים. חברת שירותי הנאמנות הרמטיק ועו"ד גיא גיסין מייצגים את מחזיקי האג"ח הקצרות (א' וב'), ואילו חברות הנאמנות רזניק ומשמרת ועו"ד עדי פיגל מייצגים את הסדרות הארוכות (ג'–ו'). אחד מחברי הנציגות אמר בשיחה עם "כלכליסט" כי "הדיווח של מירלנד לא מפתיע במיוחד ואין לו ממש השפעה על הסדר החוב המתגבש. המצב ברוסיה ממשיך להיות רע כך שאנו בטוחים שאנו חייבים להגיע למתווה כלשהו לגבי החוב שלא נראה באופק", אמר אותו נציג.

לפי ההצעה שהוצגה למוסדיים, תשלומי הקרן יידחו בארבע שנים ובשנתיים הקרובות תשלם החברה ריבית חלקית בלבד. תמורת הדחייה יקבלו המחזיקים ריבית של 1% לשנה, והמחזיקים יקבלו אופציות ל־5% ממניות החברה לפי שווי נכסי נקי (NAV), נכון לסוף 2014. כמו כן הבעלים יזרימו "בתנאים מסוימים" 10 מיליון דולר בכל אחת משנות הדחייה.

מירלנד היא חברת נדל"ן מניב ולמגורים המחזיקה 13 פרויקטי נדל"ן ברוסיה — שני פרויקטים למגורים (פרויקט סנט פטרסבורג ופרויקט פרקושקובו במוסקבה) , ו־11 פרויקטים של נדל"ן מניב, מתוכם שניים נמצאים בשלבי תכנון ובנייה ועדיין ללא שוכרים.

עד תחילת המפולת בשער הרובל מצבה של מירלנד נראה טוב. החברה עמדה ביעדי השיווק בפרויקט הדגל שלה בסנט פטרסבורג, המכיל נכון להיום 1,976 דירות למגורים. עד היום מכרה מירלנד 1,287 מהדירות בפרויקט (65%), מרביתן בחצי שנה האחרונה. החברה מתכוננת לבנות עוד 1,244 דירות ברבעון הראשון של 2015, אולם לאור המצב ברוסיה ייתכן שתוכניות אלו לא ייצאו לפועל בטווח הנראה לעין.