השכן שלכם מסרב לתמ"א 38? כך תפעלו לקידום הפרויקט במסגרת החוק

דיירי בניין בן ארבע דירות במרכז הארץ התעניינו בביצוע תמ"א 38 תיקון 2 (המאפשרת הריסה של הבניין הישן ובניית בניין חדש הכולל תוספות בנייה) ופעלו נמרצות בנושא כשנתיים. רגע לפני החתימה עם היזם, הודיעה אחת מבעלות הדירה (בעלת 25% מהזכויות בבניין) כי היא אינה מעוניינת להצטרף לפרויקט עד שלא יתמלאו תנאיה השונים. האם יתר בעלי הדירות זכאים לתבוע אותה על הנזק שנגרם להם בשל ביטול הפרויקט?

התשובה לשאלה זו היתה חיובית באופן חד משמעי אילו היה מדובר בפרויקט שקם מתוקף חוק פינוי בינוי, שכן החוק מכיר בבעיית הדיירים הסרבנים ומאפשר לשכניהם לתבוע מהם את הנזק הכספי הנגרם להם עקב הסירוב. לאחרונה אף התקבלו מספר פסקי דין המטילים חיוב כספי על סרבני פינוי-בינוי, לרבות פסק דין תקדימי בביהמ"ש העליון בנושא (ע"א 3511/13 רגינה שורצברגר נ' שלום מרין).

ואולם, בניגוד לחוק פינוי-בינוי, כאשר מדובר בתמ"א 38 אין הוראת חוק המאפשרת לתבוע פיצוי נזיקי במידה מקום בו אין רוב המאפשר את כפיית הפרויקט, ולכאורה הדיירים אינם יכולים לקבל פיצוי על הנזקים שהסבה להם הסרבנות (כגון בגין מניעת עלייה בערך הדירות, הסיכוי להתמוטטות הבניין ברעידת אדמה או מפגיעה של רקטה).

ולמרות זאת, ההתעוררות הגדולה בשוק התמ"א 38, הביאה לכך שיותר ויותר פסקי דין, הן מהמפקחים על המקרקעין והן מערכאות הערעור, המחייבים דיירים סרבנים להצטרף לפרויקטים של תמ"א 38, כאשר רוב הדיירים (67% במקרה של תמ"א 38/1 ו-80% במקרה של ת"א 38/2) מבקש לבצע את הפרויקט.

במקרה של תמ"א 38, ניתן, בנסיבות מסוימות, לחייב דיירים אלו להצטרף לפרויקט חרף סרבנותם כאמור. הסדר זה מרחיק לכת יותר מההסדר הנזיקי שבחוק פינוי בינוי (שאינו מאפשר לכפות על דיירים סרבנים את הפרויקט), מאחר והוא פוגע לכאורה בזכות הקניינית של הדייר הסרבן שלא לבצע שינויים בדירתו, לטובת מימוש זכותם של יתר בעלי הדירות בבניין לחיזוק הבניין בפני רעידות אדמה.

על אף ההבדל בין המצבים, התוצאה על פי רוב תהיה זהה: הסרבן יעדיף להסכים לפרויקט, שהרי גם הדייר העיקש ביותר, לא סביר שיוסיף להתנגד לאחר שחויב לשלם לשכניו מאות או אפילו מיליוני שקלים.

אז מה תוכלו לעשות כדי לקדם פרויקט תמ"א 38 בבניין שלכם? כאמור, בניגוד לחוק פינוי בינוי, בו יש הסדר מיוחד לתביעה כספית נזיקית, תמ"א 38 אינה כוללת הסדר כזה. עולה השאלה האם ניתן למצוא פתרון בדין הכללי – מחוץ להוראות תמ"א 38 – שיאפשר לדיירים לתבוע פיצוי על נזקי הסירוב, כאשר לא ניתן לכפות את הפרויקט. לדעתי, הפתרון האפשרי הוא תביעה נזיקית רגילה, השאובה מהוראות פקודת הנזיקין.

בראייה המוצעת כאן, הרף של הסכמת הרוב המאפשר לפנות למפקחת על המקרקעין על מנת שתחייב את הסרבנים להסכים לפרויקט לפי תמ"א 38 אינו קובע בהכרח את הרף לצורך תביעה נזיקית, מאחר ובעוד יש קושי לפגוע בזכויות הקניין של חלק מהדיירים ולחייב אותם לאפשר בנייה על הרכוש המשותף שבבעלותם, לא אמורה להיות קיימת כל מגבלה על האפשרות לחייב בנזיקין מי שמונע משכניו את חיזוק הבניין, הוספת ממ"ד והשבחת נכסיו שלא הצדקה סבירה.

במקרה כזה, נראה שיש לבחון את הנסיבות המסוימות של כל מקרה ומקרה: האם הסירוב נובע ממניעים סבירים והגיוניים או מטעמי סחטנות ואדונוּת (אני אחליט בשביל כולם - My way or the high way). במקרים האחרונים, נראה כי אין לחסום את הדיירים מלפנות בתביעה נזיקית כנגד הדייר הסרבן, בתקווה כי תוצאתה הסופית תהיה זהה לתוצאה המיוחלת בפרויקטים של פינוי בינוי: ביצוע הפרויקט.

יש לציין, כי מניסיוני, ברוב המוחלט של המקרים בהם הסרבנות אינה מוצדקת, עצם הגשת התביעה כנגד דיירים סרבנים תביא להגמשת עמדותיהם ותאפשר את הוצאתו לדרך של הפרויקט.

לאור האמור לעיל, אל לדיירים לחשוש מלתבוע את זכויותיהם לחיזוק וחידוש גם במקרים בהם נראה כי הדייר או הדיירים הסרבנים מחזיקים בחלק גדול יותר מזה הקבוע בחוק או במקרים בהם היזם אינו מעוניין להגיש תוכניות לקבלת היתר טרם חתימת כל הדיירים על הסכם התמ"א.

הכותב מייצג דיירים ויזמים בפרויקטים לפי תמ"א 38, חבר בפורום קניין ומקרקעין של לשכת עורכי הדין וחבר בוועדה לענייני תמ"א 38

**המידע המוצג במאמר זה הנו מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמור.