לקראת גיוס האג"ח של מליסרון: שווי הקריון עלה ל־2 מיליארד שקל

חברת מליסרון, קבוצת הקניונים הגדולה בישראל, פרסמה אתמול הערכת שווי מחודשת לארבעה מהקניונים שלה: קריון, גרנד קניון חיפה, קניון רחובות והקניון הגדול בפתח תקווה. בעקבות הגדלת שטחי המסחר רשמו הארבעה עליית ערך של 199 מיליון שקל ברבעון הרביעי של 2014, ובניכוי עלויות השקעה של 31 מיליון שקל מליסרון צפויה לרשום רווח של 168 מיליון שקל (דרך סעיף נדל"ן להשקעה) בדו"חות הכספיים ל־2014 לאחר עליית שווי הקניונים.

לא חיכתה לפרסום הדו"חות

מליסרון, שבשליטת ליאורה עופר ובהנהלת אבי לוי, לא חיכתה לפרסום הדו"חות הכספיים כדי לדווח על עליית השווי, וזאת בשל ההשפעה שלה על הנפקת האג"ח שהיא מתכננת לסוף החודש. מליסרון מתכננת לגייס, על פי הערכות, 500–600 מיליון שקל בשתי סדרות אג"ח חדשות (י', י"א), ואחת מהן (י"א) תהיה מגובה בשעבוד שני על הקריון, הנחשב ליהלום שבכתר החברה.

שעבוד שני אומר שבתרחיש קיצוני של חדלות פירעון למליסרון מי שיקבלו קודם כל את הכסף מתזרים ההכנסות של הקניון יהיו מחזיקי האג"ח מסדרה ה' של החברה, המחזיקים בשעבוד ראשון על הקריון, ורק מה שיישאר יגיע למחזיקי האג"ח מסדרה י"א. יתרת החוב של סדרה ה' היא 1.18 מיליארד שקל, והיא נסחרת בתשואה נמוכה לפדיון של 0.62%.

הקריון, שממוקם בקריית ביאליק, רשם במהלך הרבעון הרביעי עליית שווי של 88 מיליון שקל ל־2.084 מיליארד שקל — עלייה של 4.4%. השווי הזה, בתרחיש קיצוני של חדלות פירעון למליסרון, אמור לשרת לחלוטין את החוב למחזיקי האג"ח מסדרה ה' ולהשאיר מספיק כסף גם למחזיקי האג"ח מסדרה י"א, שצפויים להחזיק, על פי הערכות, בחוב של 350 מיליון שקל.

שוויו של הקריון עלה בעיקר בזכות הגדלת שטח המסחר ב־1% במהלך הרבעון ל־50.7 אלף מ"ר. בעקבות העלייה בשטחי המסחר עלתה ההכנסה החודשית של הקניון ב־1.7% ב־2014 ל־9 מיליון שקל (בהשוואה בין דצמבר של 2013 ו־2014). ההכנסה התפעולית הנקייה (NOI) של הקניון, המדד החשוב ביותר המעיד על פעילות הליבה שלו, הסתכמה ב־149.8 מיליון שקל, עלייה של 4.37% לעומת השנה שעברה. שיעור התפוסה בקריון הוא 97% והוא מאכלס כיום 300 עסקים. נוסף על כך יש במתחם שני מגדלי משרדים להשכרה בתפוסה של 92% ואת מתחם ביאליק סיטי, הכולל שני מגדלי משרדים המושכרים בתפוסה של 98%.

גם שוויו של הקניון הגדול בפתח תקווה רשם עלייה דומה, של 3.3%, ברבעון הרביעי ל־1.26 מיליארד שקל. הקניון כולל מבנה מסחרי ומגדל משרדים, ובימים אלה מוקמים מלונית ומגדל משרדים נוסף. גם במקרה זה ההגדלה בשטחי המסחר היא שהעלתה את השווי. ההכנסה החודשית משטחי מסחר גדלה ב־1.5% ל־6.7 מיליון שקל בחודש דצמבר 2014 לעומת מקבילו ב־2013. ההכנסה התפעולית הנקייה משכירות (NOI) הסתכמה ב־2014 ב־82 מיליון שקל, עלייה של 5.2%.

את שיעור העלייה הגדול ביותר רשם גרנד קניון חיפה, ששוויו עלה ב־5.4% ל־1.39 מיליארד שקל. גרנד קניון, הסמוך למנהרות הכרמל, הגדיל את ההכנסה החודשית שלו ב־3.3% ל־7.5 מיליון שקל בחודש דצמבר האחרון. ההכנסה התפעולית הנקייה עלתה ב־2.15% ל־95 מיליון שקל.

היחיד שירד: קניון רחובות

היחיד מבין הקניונים שרשם ירידת שווי הוא קניון רחובות, הכולל שטחי מסחר, משרדים ואת התחנה המרכזית של העיר. שווי הקניון ירד ב־0.2% ל־1.16 מיליארד שקל. ההכנסה התפעולית הנקייה (NOI) של הקניון גדלה ב־2.1% ל־77.2 מיליון שקל בחודש, אולם הוצאות מימון בעקבות השקעה של 6.7 מיליון שקל הורידו את שוויו. הקניון מושכר בשיעור תפוסה של 99% ליותר מ־180 בתי עסק, וההכנסה החודשית בדצמבר האחרון עלתה ב־1.4% ל־6.3 מיליון שקל.