דיור חברתי במחיר סביר

ישנה דרך לספק דיור חברתי להשכרה, באיכות גבוהה במחיר נוח, ובר-קיימא מבחינה כלכלית במעורבות מינימלית של הממשלה וללא נטל על תקציב המדינה.

ניסיונות העבר, כגון "עמידר" נכשלו, מכיוון שהם התבססו על אספקת דיור זול שאחזקתו הייתה תלויה במימון מדיני או עירוני שהיה נדיר בעת הצורך. כתוצאה מכך, הנכסים הדרדרו למשכנות עוני.

הצעת ממשלת ישראל שקבלן יכול לקנות שטח מהממשלה בחצי מחיר ולבנות דירות זולות ביותר, היא הצעה הרסנית של הממשלה שלא תפתור את בעיה. (גם הצעות אחרות מעניקות הטבות מיותרות לחברות בנייה). בנייה זולה על שטח זול תוביל לדירות באיכות ירודה שללא הבטחה של אחזקה מתמשכת יובילו למשכנות עוני. זול הוא זול. יש להימנע מזה כמו מאש.

ב-1887 הברון נתן מאיר דה רוטשילד, שלא היה סוציאליסט בלשון המעטה, יזם פרוייקט כלכלי שאיפשר דיור במחיר נוח עבור משפחות ממעמד הפועלים באיסט-אנד של לונדון, אנגליה. ובנוסף, לספק את צרכי הפליטים היהודים אשר זרמו ממזרח אירופה. למרות שרמת החיים דאז הייתה רחוקה מהסטנדרטים של היום, איכות הדירות היתה גבוהה בהרבה מן המקובל באותה תקופה. בכל דירה היו שירותים ואמבטיה בתוך הדירה עצמה. מטרתו הייתה להחליף את הדירות שהיו באיכות ירודה, בשכונות שתוכננו לאכלס מספר גדול של דיירים עניים-עירוניים בתנאי חיים ובריאות יחסית גבוהים ובשכירות ברת השגה כלכלית. תוכניתו התבצעה על-ידי הקמת חברה בשם: "The Four Percent Industrial Dwelling Company" שתוכנן להבטיח החזר של 4% לבעלי המניות שהשקיעו בחברה.

הציפיות לרמת החיים של החברה הישראלית שונות בהרבה מהתנאים הירודים שהתקיימו בלונדון בסוף המאה ה-19. המחיר הגבוה של הדיור בישראל מוכתב על-ידי עלות הקרקע הגבוהה. רמת החיים, החינוך וציפיות הציבור הישראלי לדיור איכותי במחירים ברי השגה גבוהים היום בהרבה יותר. דיור בר השגה הוא בסיס לכל דרישה של צדק חברתי. אספקת דירות להשכרה במחירים נמוכים תשפיע לטובה על כל מחירי שוק הדיור.

למרות שהדיור הינו בעל עניין חברתי לאומי – הפתרון שלו אמור להתבצע ברמה העירונית המקומית. תיאום פעילויות בין הממשלה והשלטון המקומי כולל האוניברסיטאות ברוח הרעיון של הברון רוטשילד, יאפשר הקמת חברות ממשלתיות או עירוניות לבניית דיור להשכרה בר השגה, ללא כל פשרה אידאולוגית. דיור להשכרה בר השגה בכל רחבי ישראל – במרכז ובפריפריה – הוא אינטרס לאומי כי הוא יאפשר הקלה על ניידות של כוח עבודה. שטחי הקרקע של המדינה ליעודי בנייה להשכרה יושכרו במחיר מינימלי לחברה הממשלתית. כנ"ל לגבי קרקע עירונית.

הפתרון האמיתי לישראל צריך לערב באופן חלקי את הסקטור הפרטי. חובה להקצות שטח עירוני או אדמות מדינה עבור דירות להשכרה בלבד. על השטח לא להימכר לקבלנים, אלא להישאר בבעלות המדינה, או השלטון המקומי ואלה יקבעו את מחירי ההשכרה. הקבלנים הבונים תפקידם היחידי יהיה לבנות - ולא להיות בעלי הבנין והקרקע. החברה תממן את הבנייה ע"י הנפקת אגרות חוב נושאות 4% ריבית שיהיו בערבון של בנק ישראל. על מנת לשמור על סטנדרטים גבוהים, יש לדרוש מקבלני הבניין בניית דירות ברמה הגבוהה ביותר במסגרת התקציב שנקבע על ידי הממשלה או השלטון המקומי (ולא באיכות ירודה כפי שמוצע על-ידי הממשלה כיום). הקבלן שיזכה במכרז יהיה מי שיתן את איכות הבנייה הגבוהה ביותר במסגרת התקציב שנקבע ע"י הממשלה או השלטון המקומי. לציבור הישראלי בעל אגרות החוב האלו ולציבור שוכרי הדירות יהיה אינטרס לשמור על תחזוקה של הדירות. וזאת ע"י מינוי נציגים מטעמם לדירקטוריון החברות.

הנה לפניכם דוגמא מופשטת של השיקולים הכלכליים. להוציא את מחיר הקרקע, מחיר בנייה של דירת מאה ממ"ר הינו באזור 500,000 שקל. כסף זה יגיע מבעלי אגרות החוב אשר יקבלו 4% החזר על השקעתם. מחיר השכרה סביר על דירה כזו הינו 3,000 ש"ח בחודש (36,000 שקל לשנה) שזה לערך 7% ממחיר הבנייה, מה שמשאיר כ-3% לכיסוי תחזוקה, ניהול והוצאות נוספות.

ריביות האג"ח והן מחירי השכירות החייבים קשורים לעלויות הבנייה, כך שרמות השכירות יותאמו לתנאים משתנים ומרווח ה- 3% ישאר קבוע להבטחת תחזוקה נאותה של הנכסים. (במציאות מחירי השכירות ישתנו בהתאם לגודל השטח, עלויות הבנייה, אזורי בנייה ויעודי הבנייה למשפחות, לסטודנטים וכו')

זהו מצב בו כל הצדדים נהנים. קרקעות רדומים יהיו ברי שימוש, משקיעים ישראלים יקבלו החזר מובטח והגיוני על ההשקעה שלהם (במיוחד פנסיונרים אשר מקבלים בין מעט לכלום על החסכונות שלהם), יווצרו מקומות עבודה, הכנסות השלטון המקומי יגדלו, תקציב הממשלה לא יושפע, ויתר על כן יסופקו דירות במחירים נוחים לנצרכים רחוק מהישג ידם של חמדנים, נצלנים וספקולנטים.

אין צורך להמציא מחדש את הגלגל, רק להוציא עמוד אחד מספרו של הברון ולקחת צעד קדימה.

יואל שרידן הוא סופר ויועץ לניהול ועסקים (בדימוס)