ביטול תעלול: מה צריך לדעת לפני שמבטלים חוזה לרכישת דירה?

חתמתם על חוזה למכירת דירת המגורים שלכם. מספר ימים לפני מסירת המפתחות, הודיעו לכם הרוכשים שהתקשו לארגן כספים ויאחרו בתשלום התמורה. מאחר שהם כבר איחרו בתשלומים וכבר היו עמם בעיות עוד קודם לכן החלטתם שאתם מעוניינים לבטל את העסקה. האם הדבר אפשרי?

התשובה לכך כמובן אינה שטחית או חד-משמעית. על מנת לבטל הסכם כזה יש להוכיח קיומה של עילת ביטול מוכרת ולקחת בחשבון שככלל, בתי המשפט מעדיפים קיומם של חוזים על פני ביטולם. לכן כדאי מאד להתוודע היטב לכל אחת מהעילות שיפורטו להלן.

1. הפרה יסודית:

ניתן לבטל חוזה מכר רק כשמדובר בהפרת התחייבות משמעותית. בניגוד להפרה מינורית,כזו שלא מונעת את המשך קיום ההסכם, הפרה יסודית היא הפרה שיש להניח לגביה שאדם מן השורה לא היה חותם על ההסכם אם היה יודע עליה ועל תוצאותיה מלכתחילה.

אגב, כבר בחוזה המכר ניתן לציין מראש שהפרת סעיפים מסוימים תיחשב כהפרה יסודית שתביא לביטולו. עם זאת, נדגיש, כי לא ניתן לציין בחוזה קביעה גורפת שלפיה כל הפרה, קטנה כגדולה,תהווה הפרה יסודית שתביא לביטול ההסכם.

2. תנאי מתלה:

לעיתים, צדדים לחוזה מציינים תנאי, שללא התקיימותו אין לחוזה כל תוקף. בעגהמשפטית תנאי כזה מכונה "תנאי מתלה". בדרך כלל, מימוש התנאי לא מצוי בשליטת מי מהצדדים. לדוגמא, כאשר קבלן חותם על חוזה מכר לרכישת קרקע מאדם פרטי,  בתנאי שיצליח להגדיל את אחוזי הבנייה במגרש. קיום התנאי אינו תלוי בקבלן או במוכר, אלא בעירייה ובמוסדות התכנון.

3. חוזה הנוגד את החוק או את תקנת הציבור:

מדובר בחוזה, שמפר באופן מפורש חוק כזה או אחר או באופן כללי מעלה "ריח לא טוב". למשל, במקרה בו צד אחד מתנה את מכירת הנכס בכך שהמוכר יעזור לו להעלים מיסים.

4. טעות או הטעייה:

טעות תביא לביטול חוזה רק במקרה שבו לא ניתן לתקנה ולקיימו. טעות כזו אינה יכולה להיות בשל חוסר כדאיות העסקה (כך, למשל, הטענה שלאחר החתימה על ההסכם גיליתם שהדירה שלכם שווה יותר, לא תתקבל). הטעייה היא הצגת מידע שגוי, לדוגמא כאשר מוכר הנכס מציג בפני הרוכש מידע כוזב על גודל הדירה או על מצבה. גם הסתרת מידע (על קיומם של ליקויים בצנרת למשל) יכולה להיתפס כהטעייה במקרים מסוימים.

5. כפייה:

כאשר לאחד הצדדים יש כוח על הצד האחר והוא למעשה הכריח אותו לחתום על החוזה, אם באיום ואם בהפחדה, ניתן לטעון לכפייה. לדוגמא, במקרה בו מעסיק מבקש לרכוש נכס מעובד בחברה. ואולם, כבר נקבע בעבר שאם העסקה מיטיבה עם הצד הנכפה, בית המשפט יעדיף את קיום החוזה.

6. עושק:

במקרה כזה צריך להוכיח שתנאי העסקה והשלכותיה גרועים בצורה קיצונית עקב ניצול חולשתו הפיסית או הנפשית או חוסר נסיונו של הצד השני. לדוגמא, שכנוע אדם הלוקה בנפשו למכור את ביתו במחיר נמוך בהרבה ממחיר השוק.

7. השלכות ביטול החוזה

אם אתם רוצים לבטל חוזה עקב הפרה עליכם לבחון האם ההפרה היא הפרה יסודית או אם התקיימו אחת או יותר מהעילות שמנינו בפניכם.אם התשובה חיובית, הדבר הראשון שעליכם לעשות הוא לשלוחלמפרהודעתביטולהחוזה. רק אחרי שתקבלו את תגובתו (או שחלף זמן ולא זכיתם כלל לתשובה) – תוכלו להגיש תביעה לביטול חוזה בביהמ"ש.

היה ומדובר בהפרה שאינה יסודית, עליכם לעדכן את המפר ולתת לו את ההזדמנות לקיים את ההתחייבות שהפר. רק אם לא ייענה לבקשתכם תוכלו לפנות לביהמ"ש.

8. כסף, כסף, כסף  

אם יוכרע כי החוזה בטל ניתן לתבוע גם פיצוי על הנזק. על מנת שביהמ"ש יפסוק לכם פיצוי יהיה עליכם להוכיח שנגרם לכם נזק ומהו שיעורו והיקפו המדויק. כמו כן, אתם צריכים להראות שהנזק הוא תוצאה מסתברת של ההפרה, כלומר שהמפר ידע או היה צריך לדעת שייגרם לכם נזק כתוצאה מהפרת החוזה (צפיות). בנוסף, רשאי ביהמ"ש (אם כי הוא לא אוהב לעשות זאת) לפסוק לכם פיצוי ללא הוכחת נזק ועגמת נפש. במצב כזה מקובל לקבל פיצויים השווים לעשרה אחוזים מהתמורה.

כדאי שנבהיר, כי העילות לביטול חוזה המכר שהוצגו כאן בפניכם אינן היחידות והן נכונות לביטול חוזה כלשהו. בסופו של דבר, לפני חתימת חוזה בכלל וחוזה הנוגע לנכס מקרקעין בפרט, עליכם לבדוק בקפידה את כל פרטי ותנאי החוזה ולוודא למה התחייבתם ומהן התחייבויות הצד השני כלפיכם.

המאמר באדיבות אתר המשפט הישראלי פסקדין: http://www.psakdin.co.il

* עו"ד מורן דבש ממשרד עורכי הדין דבש – בית הלוי ושות', עוסקת בדיני מקרקעין, תמ"א 38 ופינוי בינוי.

**המידע המוצג במאמר זה הנו מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.