"חברות נדל"ן נסחרות מתחת להון העצמי בשל שמרנות יתר"

עסקת בעלי העניין בבזק הציפה מחדש את סוגיית האובייקטיביות בהערכות השווי. בעסקה, שבה רכשה בזק מניות yes מבעלת השליטה קבוצת יורוקום לפני כחודש, התגלה פער גדול בין שתי הערכות שווי שבוצעו.  

פרופ' אשר בלס, מטעם חברת הייעוץ אנטרופי, ביצע הערכת שווי למניות yes ומצא כי הן שוות רק 200 מיליון שקל, כמעט חצי מיליארד שקל פחות מהסכום שביקשה בזק לשלם ליורוקום על בסיס הערכת שווי שהזמינו שתי החברות. לבסוף העסקה יצאה לפועל בתמיכת בעלי המניות הזרים של בזק וחרף התנגדות אנטרופי.

לא כל מעורבות טובה

כעת רשות ני"ע מנסה לטפל בניגודי עניינים בהערכות שווי. הרשות פרסמה הצעת תיקון שתחייב חברות המשתמשות במעריכי שווי חיצוניים לפרסם גילוי בדבר אי־תלותם. בפורום שווי הוגן (Fair Value Forum), שמתקיים במסגרת התוכנית בחשבונאות של בית ספר אריסון למינהל עסקים במרכז הבינתחומי הרצליה, דנו בהצעת הרשות, שכוללת גם דוגמאות למקרים בעלי פוטנציאל לתלות של מעריך השווי במזמין העבודה.

אבי לוי, מנכ"ל מליסרון, שהשתתף בפורום אשר נוסד על ידי פרופ' אמיר ברנע ורו"ח שלומי שוב, אמר כי "אני חושב שגישת הרגולטורים בישראל, לא רק בהתייחס לרשות ני"ע, היא גישה של האח הגדול שמסתכל עליך בכל עת, מה שיוצר שמרנות יתר. הסיבה לכך שחברות נדל"ן נסחרות מתחת להון העצמי שלהן היא אותה שמרנות יתר, שמביאה עמה שמאויות לא נכונות, שלא משקפות את מצב העסקים. המעורבות של רשות ני"ע בכל דבר ועניין אינה בהכרח טובה".

צילום: אוראל כהן, ענר גרין

לוי התייחס גם לנושא חזקת השיפוי הקבועה בתקנות של הרשות. לפי החזקה, אם מעריך השווי קיבל מהחברה המזמינה את הערכת השווי שיפוי (הבטחה לפיצוי כספי במקרה של תביעה) בשל מתן חוות הדעת, באופן שלא נותרה למעריך השווי חשיפה לנזק משמעותי, יראו בו כמעריך תלוי. עם זאת, נכלל חריג שלפיו יראו במתן שיפוי המותיר למעריך השווי חשיפה של פי שלושה לפחות מגובה שכר טרחתו, כשיפוי שאינו פוגע באי־תלות. לוי ציין בהקשר זה: "אני לא ארשום שמעריך השווי שלי תלוי. אני פשוט לא אתן שיפוי של פי שלושה משכר הטרחה, ואז מעריך השווי, כדי לא להיות חשוף לתביעה, יהיה שמרן יתר בהערכות שלו".

מעדיפים חיים פשוטים

ברנע, שעוסק בהערכת שווי, הסתייג מחזקת התלות שלפיה מעריך שווי שביצע עבודות לאותו גוף בהיקף הגבוה ב־15% מהכנסותיו ייחשב לכאורה תלוי. "במשק הישראלי הריכוזי 15% מההכנסות מתאגידים כמו בזק ובנק לאומי זהו לא דבר נדיר", אמר ברנע.

בהקשר זה אמר נציג לשכת השמאים יוסי רייטן כי "אני מניח ששמאי הבית של מליסרון או עזריאלי הוא כזה ששכר טרחתו מגופים אלו יכול להיות 15% ואף מעל מסך הכנסותיו, כך שייתכן שהדבר יעורר איזושהיא מחשבה מצד השמאי או המזמין". לוי הוסיף כי "חברות לא ייקחו שמאי או מעריך שלגביו הן יצטרכו לספק הסבר. גם כאשר החברות מספקות הסבר, הן מקבלות מיד לאחר מכן שאלות מרשות ני"ע, כלומר זוהי פינה שמלכתחילה חברות לא ירצו להיכנס אליה, במיוחד גם שההסברים לא באמת מתקבלים".

אמיר ברנע | צילום: עמית שעל